变身“超级投资人” 50亿基金扎堆落地、股权投资成园区第二战场
传统园区开发租赁业务承压，算力赛道保持高景气，产业资本深度参与科创全周期培育，园区运营转向空间、投资、服务协同，存量市场迎来产投融合转型浪潮。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 • 2026博鳌报告》，其中在“产业园区暨基础设施：结构性分化”篇中指出，2026年传统园区开发运营平台营收、利润普遍承压，而深度布局算力赛道的企业依托AI产业需求扩容实现业绩稳健增长。
与此同时，股权投资收益成为影响园区企业盈利波动的关键因素。行业发展逻辑逐步迭代，由传统园区开发租赁，转向“空间载体+产业投资+配套服务”深度协同模式，头部园区企业持续完善科创企业全生命周期资本服务体系。
传统产业园区主业步入存量调整周期，多数老牌国资平台经营指标有所收缩。受土地及物业销售放缓、园区出租率走弱、存量资产摊销增加等多重因素影响，企业盈利空间持续收窄。一季度，中新集团、张江高科、市北高新、电子城等多家平台营收同比降幅均超25%，传统开发与租赁业务增长动能趋于弱化。
赛道布局与转型进度差异，使得行业经营表现出现明显分化，部分企业实现逆势修复。其中，空港股份依托园区产业配套落地，一季度营收同比增长70.42%，归母净利润同比提升72.42%；苏州高新凭借产业投资与园区运营协同发力，净利润同比增长46.48%，体现出多元业态布局与产业赋能能力对平滑周期波动的积极作用。
算力与数据中心赛道延续高景气，成为产业园区板块确定性增长主线。AI大模型、智能体应用持续拉动算力基础设施需求扩容，带动相关企业营收与盈利稳步上行。2026年一季度，润泽科技实现营收18.4亿元，同比增长53.55%，归母净利润5.82亿元，同比增长35.35%。
万国数据归母净利润达26.52亿元，同比增长247.1%，算力业务已形成稳定盈利基本盘。在此背景下，上海临港、苏州高新等传统园区平台持续加码算力基建布局，算力经济逐步成为园区企业第二增长曲线。
股权投资收益波动对园区企业当期盈利影响显著，2026年一季度，多数平台企业投资收益同比回落，部分由盈转亏，进一步压制整体利润表现。张江高科、上海临港、市北高新投资收益同比分别回落123.7%、838.3%、880%；相比2025年投资端调整放大了传统主业的阶段性经营压力。
上半年产业园区领域股权投资活动持续落地，临港集团、中关村发展集团、苏高新、珠海科技产业集团等国资平台成为硬科技赛道投资主力。行业投资模式逐步脱离单纯财务投资逻辑，转向与园区招商、产业培育、生态导入深度绑定的产业型投资。
期内，招商蛇口、招商银行、招商证券协同发布产园金融权益包，推动“产办空间+银行金融+证券资本”资源协同，提升产融服务能力，赋能产园企业，实现从单一空间租赁到“产办空间+银行金融+证券资本”的资源协同，招商产园正在将产业服务从物理空间延伸至企业全生命周期的资本与运营支持。
此外，招商产园与无锡市属国企太湖新城集团就数创芯谷产业园一期轻资产运营服务完成签约。轻资产运营以品牌与管理能力撬动规模扩张，同时围绕入驻赛道开展链主企业及上下游项目投资，实现 “招商前置、投资牵引”，以资本手段锁定优质项目落地，区别于纯财务投资机构，强化投资和园区运营的业务联动。
设立专业化产业基金成为主流布局方式，通过基金化运作分散投资风险、拓宽项目储备。中新集团出资参与北京英诺硬科技创投基金；浦东金桥认缴1.94亿元智能制造二期私募基金，聚焦半导体装备与材料领域；东湖高新联合地方国资设立产业基金并推进产业并购；临港集团设立50亿元创新投资平台，落地“投资+空间+服务”一体化运营体系。
伴随前期投资项目逐步进入退出周期，园区平台股权兑现节奏有所加快，珠海科技产业集团半年内推动6家硬科技企业上市或过会；苏高新参股的多家科创企业登陆科创板，持续释放投资收益；中关村发展集团拟出让中芯北方股权，项目投资增值幅度显著。股权投融资闭环逐步成型，成为园区企业增厚收益、培育产业集群的重要抓手。
行业投资逻辑持续创新，资产与生态赋能式投资逐步普及，以张江高科入股智元机器人租赁平台“擎天租”为代表，园区企业不再局限于现金出资，而是通过输出园区空间、产业场景、上下游资源，换取项目股权与产业落地优先权，深化与科创企业的绑定关系。
整体来看，园区资本已覆盖科创企业全生命周期，通过种子基金、天使投资、成长轮参与、上市退出等方式，构建起完整的“投资—培育—落地—退出”产业资本体系。当前传统物业开发租赁模式增长空间有限，行业存量竞争持续加剧，算力基建、产业股权投资成为园区企业转型的两大核心方向。
算力业务承接数字经济长期需求，产业创投持续赋能集群培育与收益增厚。中长期来看，具备算力载体运营、产业基金投资、科创综合服务三重能力的头部国资平台，竞争优势将持续放大，行业资源、客户与资本向头部集中的整合趋势或将延续。
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