从“建房”到“建城” 代建行业的十万亿增量空间从何而来？
全国两会与城市更新“十五五”规划明确中长期发展方向，为代建行业打开多元增量空间。
观点指数 在8月12日发布的《观点指数 • 2026博鳌报告》“代建管理：增长动能转换”篇中，观点指数研究院指出，2026年是中国代建行业从高速扩张转向高质量发展的关键之年。代建管理制度持续完善，细则制定趋于精细化。济南等地出台代建双细则，以量化考核与奖惩机制倒逼行业品质升级。深圳福田延续代建管理制度有效期，保障市场运行的连续性与稳定性。全国两会与城市更新“十五五”规划明确中长期发展方向，为代建行业打开多元增量空间。
地方政府对代建行业的管理，正从原则性框架向全流程精细化管控升级。期内，《济南市城市更新条例》自2026年1月1日起施行，明确鼓励社会资本以委托代建等多元模式参与更新改造、项目运营与物业管理。
此外，济南市起草了《济南市政府投资项目代建制管理办法实施细则》、《济南市政府投资项目代建工作考核评价细则》。
《实施细则》分为总则、招标及合同签订、组织实施、投资控制、质量安全控制、进度控制、考核评价、奖惩、附则9章，共29条。
奖惩方面提出，因代建单位通过优化设计、加强管理等工作，使项目竣工决算投资较批复概算总投资有结余，在满足工程质量优良、进度工期符合合同要求、未出现质量安全事故的前提下，对履约考核评价结果为优秀、良好等级的，可分别给予代建管理费5%、2%的奖励。奖励资金从项目建设资金列支，最高不得超过结余资金，且应当符合《基本建设项目建设成本管理规定》(财建〔2016〕504号)项目建设管理费总额控制相关规定。
《考核评价细则》分为总则、职责分工、评价流程及标准、附则4章，共21条。《代建工作过程考核评价表》、《代建工作履约考核评价表》：详细列明了过程考核评价、履约考核评价的评分标准。
《代建工作过程考核评价表》中的额外加分项提到，项目获国家、省级知名媒体正向专题报道，或获国家、省级有关部门通报表扬、典型推广的，国家级加10分，省级加5分。多次获报道或表扬、推广的，取最高分10分。
观点指数认为，双细则明确代建全流程的操作标准与量化考核标尺。它们为代建企业开展业务提供清晰的行为指引，也为政府监管提供统一的评判标准，有效压缩自由裁量空间，推动济南代建市场走向规范化、透明化。
媒体报道与官方表扬的加分规则，会驱动代建企业强化项目品质打造与品牌运营意识，主动争创示范工程、标杆项目，在满足建设需求的同时打造城市建设名片。这一导向也将倒逼济南代建行业从同质化的基础管理竞争，转向品质、口碑、综合服务能力的高阶竞争，推动行业整体服务升级。
稳定的制度框架为代建企业提供了清晰的业务预期。这会吸引更多具有优秀能力的代建企业布局地方代建市场，带动代建及其衍生业务的发展。
深圳市福田区发布关于延长《福田区政府投资项目代建管理办法》有效期的通知。根据《广东省行政规范性文件管理规定》的相关规定，决定延长《福田区政府投资项目代建管理办法》有效期至2029年3月17日。其中，投资总额超过3000万元，经区相关会议研究同意，即可采用代建制度。
观点指数认为，有效期的延长将保障代建管理体系的连续性，消除制度到期带来的项目审批、实施衔接断层的风险，为辖区内学校、医院、市政基础设施等民生项目与重点工程提供稳定的制度依据，避免因政策调整出现项目停滞。
2026年全国两会释放出清晰的政策导向，政府工作报告明确将“高质量推进城市更新”列为重点工作，尤其强调稳步实施城镇老旧小区改造与城中村综合治理，为代建行业带来新的市场机遇。
今年5月底，城市更新“十五五”规划出台，其中明确住宅、工业、商业、城市配套等改造目标。规划提出要扎实推进城镇老旧小区改造和好房子建设，实施房屋品质提升工程。用好中央补助资金、地方政府专项债券等资金渠道，推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级。改造提升老旧商业街区和生活街区，完善功能布局，加强不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等的活化利用。
可以看到，城市更新正推动代建业务从传统商品住宅代建，拓展至民生改造、产业升级、市政基建、文化活化等多元赛道。
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