观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“代建管理：增长动能转换”篇中，观点指数研究院指出，不同赛道的核心竞争力、盈利模式、准入门槛差异显著，企业无法通过单一能力通吃所有赛道，必须结合自身禀赋选择适配的赛道深耕。整体来看，高壁垒、高附加值的赛道持续扩容，低门槛、同质化的赛道持续内卷，赛道分化将进一步推动企业分层，最终形成各赛道均有专属龙头企业的多元化行业格局。

“十五五”时期，代建业态将迎来发展新格局。

目前，不同细分赛道的发展逻辑差异显著。住宅代建向高端低密升级，商办代建向资产增值延伸，工业代建绑定产业属性，城市配套代建成为稳定的基本盘。

期内，代建企业获取的住宅新项目多数为低密改善型产品，表明代建企业正集中布局溢价能力强、市场需求稳定的高端住宅市场。代建企业做出这一选择，本质是主动逃离低价内卷，向高价值赛道迁移，未来低密高端代建占比或将持续提升。

值得注意的是，若同一区域低密代建项目扎堆入市，或造成高端供给阶段性过剩，加剧改善市场的竞争烈度。项目如果过度依赖品牌背书，而产品兑现未达预期，那么可能透支企业的品牌价值，反噬代建业务的信任基础。

金地代建成功中标苏地2025-WG-Z33号地块项目代建管理服务，首次进驻苏州太湖国家旅游度假区，为其提供全过程代建服务。该地块项目总用地面积3.6万平方米，总投资约9.07亿元。地块拥有1.02的超低容积率，具备稀缺自然禀赋，金地拟将其打造为区域低密住宅标杆。

龙湖·山湖颂首批房源正式取得预售许可证。根据公开资料，该项目位于苏州吴中郭巷，由天鸿伟业置地开发、龙湖龙智造代建，预售总建筑面积约2.6万平方米，房源建面约114.36-180.7平方米，整体备案均价约32424元/平方米，备案总价区间303-710万。信息显示，项目约1.6低容积率，打造约114-139平方米洋房及约159-188平方米叠墅产品，总计约782户。

苏州相城区元和街道虎丘湿地公园板块再添低密墅质新作，苏地2025-WG-Z03号地块项目规划方案正式对外公示。作为相城首个全域抬板式纯联排社区，该项目由地方国企苏州相城高新控股集团有限公司投资、央企保利置业集团有限公司代建操盘。项目总占地面积3.3万平方米，容积率仅1.02，建筑限高20米，是近年来苏州罕见的低密纯别墅用地。

随着房地产市场进入改善型需求主导的新阶段，国企在获取核心区域土地后，往往面临提升产品力、打造标杆项目的诉求。特别是在住宅代建赛道，代建企业通过输出成熟的产品体系和精细化运营能力，助力国企合作方降低开发风险、提升项目品质。目前代建企业打造四代住宅也是迎合这一趋势的做法。

在贵阳市花溪区杨家山一号地块棚户区改造项目中，旭辉建管中标后明确提出将打造区域内首个新规“四代住宅”示范作品。该项目委托方为国有企业贵阳花溪铭创置业，旭辉建管利用其在“四代住宅”（即具备高绿化、大露台等特征的新型住宅）领域的产品研发优势，结合花溪湖公园的景观资源，为国企项目注入强差异化的产品基因。

招商建管与招商蛇口天津公司中标河东区大直沽城市更新四号台住宅地块项目委托管理服务。此外，招商建管&招商蛇口西安公司官宣签约代建未央城建约85亩住宅项目，这是招商在西安的首个住宅代建项目，也是其在团结村片区的第二个项目。招商建管作为招商蛇口旗下轻资产输出的核心平台，管理总规模突破3500万平方米。

在商用代建领域，代建企业以一体化综合能力助力资产增值。在商用代建领域，轻资产模式成为主流，但竞争焦点已转向运营。代建企业通过与拥有商业资源的企业平台合作，输出商业运营能力，实现项目的长期资产增值。

武汉花山河南岸综合体项目由龙湖龙智造与湖北联投合作，依托龙湖商业运营能力打造区域商业核心。在合作中，国企（如湖北联投）通常持有商业用地或存量物业，但缺乏后期的招商运营能力。代建企业的介入，填补了建设与运营之间的断层。

金地浙江地区公司近日与古茗正式签订杭州总部大楼全过程开发管理服务合同。该项目位于杭州市萧山区世纪城核心区，总建筑面积11万平方米，拟建一栋34层超高层办公楼，建筑高度181.8米，建成后将成为世纪城标志性天际线建筑之一。金地浙江地区公司此前已与古茗签订前期服务合同，顺利完成拿地配合、前期管理、规划设计等环节的前期服务工作。基于前期合作积累的信任与实效，古茗再次委托金地提供全过程开发管理服务。

绿地智造联合绿地集团山东事业部近日成功中标济南历下城市发展集团城市更新有限公司商办销售项目，将为济南历下城发集团旗下商办项目提供营销综合服务。历山财富广场地处历下区古城片区核心，踞守历山路与山大南路交汇处，距大明湖约800米、紧邻地铁6号线东仓站，为低密TOD商办综合体；CBD创新发展中心位于济南CBD西片区核心，为130米超高层5A甲级写字楼，配备绿建三星标准及五大智能系统；茂岭数字科创中心同样坐落于CBD西片区，总建面约12.3万平方米，聚焦量子科技、大数据、人工智能等前沿产业，打造数字经济创新高地。

新城建管正式签约开封美罗城（美卓商业广场），以“轻资产代建+全周期运营”模式推进。项目自2015年12月开工后，因多重因素长期停工。目前规划总建面约10万平方米，涵盖商业、写字楼等多元业态，辐射周边70余个成熟社区、超15万常住人口，集政务、商务、文旅三重势能于一体，具备打造区域商业地标的禀赋。

与住宅代建普遍采用的全过程开发管理不同，商用代建可根据委托方需求提供定制化服务。工业代建项目有清晰的产业定位，能够更好地吸引上下游企业集聚，形成产业生态。

期内，远洋建管与台州凯地智能制造产业园正式签约，承接项目全过程代销与招商运营服务。远洋建管表示，本次合作继前期工程建设管理服务后再度深化，远洋建管将输出标准化服务体系，组建专业招商团队，提供形象定位、营销策划、市场推广、招商管理等一站式服务。台州凯地智能制造产业园位于浙江台州仙居县，总建筑面积21.3万平方米。

工业代建不仅为代建企业提供新的发展机遇，也成为地方政府推动产业升级、实现高质量发展的重要抓手。

城市配套方面，润地管理中标杭州钱塘区“金砖合作中心（中企国际港）”代建管理服务项目。该项目不仅是地铁上盖的城市综合体，更是服务“一带一路”与金砖国家合作的国家级战略载体。作为钱塘区“江海之城”的封面之作，其建设标准高、功能复杂（涵盖星级酒店、国际人才公寓、交流中心等）。

润地管理在此项目中，不仅承担传统的建设管理职能，更需协调国际资源、把控高标准建筑品质。这标志着代建企业已具备承接高能级、战略性公建项目的能力，成为国企在实施国家战略、提升城市国际化能级时的关键合作伙伴。

北京城建集团工程部及北京住总集团连续中标北京工业大学房山新校区（一期）三个标段，总中标额达33.55亿元。合肥全民冰雪运动训练基地项目正式开工建设。该项目采用“社会资本投资+市场化运营”模式，由热雪奇迹负责专业化运营，而今管理为项目提供“咨询-投资-建管-运营”全生命周期管理服务。根据公开资料整理，项目位于合肥高新区北雁湖西南侧，总投资8.3亿元，占地98.6亩，室内滑雪场面积近4万平米。

城市配套代建项目主要覆盖教育、体育、医疗、市政等民生刚需领域。项目选址均与城市空间发展战略高度契合。

对代建企业而言，城市配套项目规模大、合同额高、回款稳定，为代建企业提供长期可靠的业务来源，尤其是本地国企能够借此巩固市场主导地位。代建企业参与重大民生工程建设能够显著提升企业的社会形象和品牌影响力，为后续获取更多政府项目奠定基础。

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