观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“代建管理：增长动能转换”篇中，观点指数研究院指出，面对行业环境的深刻变化，代建企业普遍启动战略纵深调整，经营重心全面向价值倾斜。梯队分化格局下，不同层级企业展现出差异化的发展韧性。企业纷纷通过垂直赛道突围、全链条增值延伸、资本模式创新、海外市场布局等路径，持续拓宽服务的边界，探索穿越周期的长期增长曲线。

今年上半年，从观点指数观察的三个梯次典型企业来看，头部企业、中部企业和尾部企业新增签约项目面积增速同比下降，中部企业降幅最轻微，头部和尾部企业降幅大于前者。

综合来看，头部企业坐拥行业顶级的品牌号召力与项目管控体系，能够守住基本盘。而尾部企业则处于行业竞争的弱势地位，项目获取难度大幅上升，市场空间不断被挤压，因此规模下滑幅度最为显著。

中部梯队企业多为本土深耕，或在政府代建、城市更新、特定业态代建等细分赛道形成差异化竞争力。一方面，这些企业没有头部企业的高基数增长压力，另一方面又凭借本地化资源优势或赛道特色具备稳定的项目来源。

企业品牌方面，中建地产正式揭牌成立代建业务平台天津中建六局建设管理有限公司（简称“中建建管”）。中建建管依托央企全产业链优势，具备住宅开发、城市更新、市政服务、产业引进及配套运营等多元场景的全链条代建服务能力。

今年3月，华发集团成立华发建管代建品牌，华发建管作为华发集团的代建航道平台，整合设计、施工、营销等全链条资源。截止2026年一季度，已签约商业代建项目63个，总建筑面积超1340万平方米，政府代建约1500万平方米。

打造独立的代建品牌，已成为行业玩家布局赛道的标准战略。独立代建品牌是企业切入赛道的入场名片，能够大幅降低市场认知成本，让目标客户快速识别其代建服务能力。

此外，品牌化运作也是企业整合内外部资源的核心抓手。代建服务覆盖前期策划、设计管理、成本管控、工程建设、营销代理、后期运营等全链条。相关能力原本分散在母公司的不同业务板块，通过独立代建品牌，企业可以将分散的能力统一整合，构建标准化的服务体系，实现能力的复用。

面对行业环境的深刻变化，代建企业普遍启动战略纵深调整，经营重心全面向价值倾斜。

企业实践层面，旭辉建管上半年新增在管项目42个，累计在管项目数量超310个，累计在管总建筑面积超4900万平方米，项目覆盖城市达90个。旭辉管理业务结构中，国资及政府代建占比约55%，复委项目数量占比约21%，业务结构呈现多元化特征。

截止2026年6月，金地管理住宅项目累计签约货值超4172亿元，商办项目累计签约管理投资规模达933亿元，政府代建规模超1468万平方米，形成了多元业务对冲周期波动的稳健结构。金地管理是代建行业“价值代建”理念的倡导者与践行者，稳居行业第一梯队。目前，其构建了住宅、商办、政府三大核心赛道协同发展的格局。

股东会上，新城控股表示未来会更加聚焦商业综合体代建，主要是看到政府平台公司和城投公司持有大量土地但开发运营能力不足背景下的代建需求。此外，新城控股有意向在未来以小股操盘的方式参与，这样既可赚取管理服务的劳务报酬，也可分享土地价值提升带来的股权增值收益。

标准化的住宅代建已进入存量竞争阶段，费率持续承压。而商业综合体、产业园区、城市更新、不良资产盘活等细分赛道，对专业运营、资源整合能力要求更高，天然具备准入壁垒，且对应城投、国资平台的增量需求正集中释放，成为企业差异化突围的核心方向。

未来代建行业不会出现全业态通吃的寡头，而是涌现出一批在垂直赛道具备绝对优势的头部企业。

绿城管理将优先发展与代建主业协同性较强的相关业务，包括新房代销、精装修、物业服务、租赁运营及城市更新等。通过全产业链延伸打破代建企业单纯依赖管理费的盈利模式，增值业务普遍具有更高的毛利率和更稳定的现金流。这种多元化收入结构使代建企业能够更好地抵御房地产市场的周期波动，提升经营韧性。

而海外业务也是绿城管理发力的方向之一。目前，绿城管理已成立海外事业部，并围绕重点市场开展前置研究与能力储备建设，拟依托中交集团的全球资源，探索“一带一路”沿线及华人市场机会。借鉴欧美日成熟市场“投资与开发分离”的经验，输出中国代建标准与管理能力。

在国内市场增速放缓、竞争日趋激烈的背景下，头部企业开始将视野投向海外，探索地理空间维度的新增长曲线。中国代建行业或在未来从本土市场的内生增长转向全球化的输出，为行业长期发展打开新的空间。

融创中国探索代建与资本工具的结合，通过“而今资本+而今管理”的双平台架构，由资本端对接资方、获取项目，由管理端输出全周期操盘能力。本质上，上述模式是将代建企业从单纯的乙方服务商，升级为项目的管理人与价值共创者，收益也从固定管理费扩展至资产增值分成、业绩报酬。未来，其在地产开发板块或将走上一条类基金管理模式的道路。

深耕垂直赛道、拓宽业务物理空间、创新模式等，都体现了代建企业想通过差异化发展在竞争中占位的积极性。

而从业态布局来看，企业逐步从传统住宅代建向商业综合体、城市更新、不良资产盘活、城市配套等领域延伸，多元化业态布局成为行业趋势。

企业纷纷加大区域布局力度，金地管理持续深耕东北、华中、华东、华南等区域，在沈阳、大连、宜昌、武汉、上海等地密集签约项目。远洋建管逐步拓展西南、华南、华东区域，在昆明、贵阳、温州、慈溪等地落地多个项目。龙湖龙智造聚焦青岛、武汉等核心城市，签约多个综合体项目。

从近期签约项目来看，代建企业的合作方已从传统中小房企扩展至政府部门、地方国企和产业企业三大类。地方国企凭借土地资源优势，正成为代建市场最大的增量来源。

代建企业正从单纯的开发管理输出，向综合服务模式转型。如新城建管提供“轻资产代建+全周期运营”服务。龙湖龙智造整合“销售代理+一站式家装生活服务”。碧桂园整合代管代建、建筑科技、物业服务等多板块资源。这种全链条服务能力已成为代建企业获取项目的核心竞争力。企业正在告别规模依赖，向价值导向转型。

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