观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“代建管理：增长动能转换”篇中，观点指数研究院指出，国内代建行业正逐步褪去野蛮生长的底色，正式步入以提质增效为核心的高质量发展新阶段。2026年行业规模增速放缓，市场集中度高位边际回落，收入端受益于结转滞后效应仍具韧性，但费率下行压力持续凸显，盈利结构承压。

经历2021-2023年行业渗透率快速提升、市场主体批量入局的高速扩张期后，国内代建行业正逐步褪去野蛮生长的底色，正式步入以提质增效为核心的高质量发展新阶段。

规模增速放缓已成为行业的确定性趋势，背后既是存量开发时代市场容量触顶的客观约束，也是代建企业经营策略主动转向的必然结果。

根据观点指数测算，在行业整体换挡降速的基调下，2026年全国代建新拓合约建筑面积保守估计约为2.2亿平方米，同比增速较此前三年的高位水平出现明显回落。

从市场竞争格局来看，行业马太效应显著，新拓面积排名前十的企业合计市场份额占比仍保持在50%以上，头部阵营对核心优质资源的掌控力依然稳固。

值得关注的是，这一集中度指标已连续两年出现边际回落，反映了行业竞争格局正在发生微妙的结构性变化。头部企业主动收缩低毛利、高风险的下沉市场项目，主动放缓规模扩张节奏，将经营重心向盈利质量倾斜。

与此同时，第二梯队企业正在崛起。部分代建企业凭借差异化的赛道布局与资源禀赋，抢占城市更新、保障房等增量市场，逐步打破头部企业对规模份额的垄断。

由于代建费收入需按照项目开发进度逐步结转，叠加结算流程繁琐、回款周期普遍较长的特性，行业收入端的表现通常滞后于新签规模2-3年。2021-2023年，行业高速扩张期积累的大量新增项目，将在2025-2027年进入集中结转周期，为行业收入端提供持续的增长支撑。

基于现有项目储备与结转节奏测算，预计2026年全国代建行业整体营业收入将接近300亿元，在新拓规模增速回落的背景下，收入端仍能保持相对稳健的增长韧性。

目前，行业处于规模换挡期，与此同时价格竞争的压力也正持续凸显。部分代建企业为维持市场份额、补充项目储备，采取低价中标的策略获取增量业务，叠加近年费率相对偏低的政府代建、保障房项目占比持续提升，供需两端共同推动行业平均代建费率进入下行通道。

从单位新拓面积对应的代建费水平来看，该指标自2024年起已出现连续下滑，若行业内同质化竞争进一步加剧，低价内卷的态势可能仍会挤压全行业的盈利空间。

总的来说，行业增长逻辑已从单纯的规模扩张转向价值深耕。主流代建企业普遍调整经营导向，不再将新签约面积作为唯一核心考核指标，转而聚焦高能级核心城市布局，优先获取高费率、高回款质量、高品牌溢价的优质项目。企业通过强化产品力、运营力与全链条服务能力，持续提升单项目的盈利水平。

在传统增量空间放缓的情况下，不少企业另寻他路。

不良资产代建业务成为重要突破口。。发展初期，不良资产代建市场需求主要集中在停工烂尾的住宅项目，核心目标是“保交付、稳民生”。

信达地产等AMC系代建企业依托股东资源，在不良资产代建赛道快速崛起。中国信达运用重组重整、操盘代建等手段，参与房地产行业的风险化解。2025年落地房地产风险化解项目45个，投入资金177亿元，实现保交房4.8万套，带动货值超1200亿元的项目复工复产。

而信达地产则是这些不良资产盘活的最大操盘手。信达地产2025年新获取项目计容建筑面积约161.83万平方米，其中代建项目面积118.54万平方米，合作项目权益面积22.28万平方米。2026年第一季度，公司新获取项目计容建筑面积约3.22万平方米（其中代建项目面积约3.22万平方米）。

除此之外，不良资产代建项目已呈现多元化扩容趋势。

在城市更新背景下，低效商办、老旧产业园区、停滞商业综合体成为新的盘活重点。另外，县域级城市的存量商业、文旅项目盘活需求逐步释放。

腾云筑科与金科股份在北京正式签署合作协议，双方将聚焦城市更新与不动产科技产业基金两大维度，展开深度协同。双方将在城市更新领域以“品牌赋能+科技康养+产业运营管理”为核心，聚焦存量困境项目的盘活与价值再造。

这类项目不再以简单竣工交付为目标，而是通过业态重构、功能升级实现资产价值提升，对代建企业的运营能力提出了更高的要求。

期内，远洋建管成功签约昆明石林大商家复工代建项目，该项目为停滞多年的不良资产，总建筑面积约17万平方米，定位为纯商业社区，石林大商家项目所在的片区人口集中、交通配套成熟，但项目过去多年一直处于停工状态。

在此趋势下，具备强大品牌号召力、全链条操盘能力、丰富债务重组经验及良好AMC合作关系的代建企业，将占据显著优势，并逐步主导这一细分赛道；反之，缺乏核心竞争力的企业则面临被市场加速淘汰的风险。

当前，行业正从“规模扩张”转向“价值创造”的关键节点。收入端尚存的韧性为转型赢得了缓冲期，而费率持续下行的压力则倒逼企业必须通过提升运营效率与服务溢价来突围。归根结底，代建行业的竞争逻辑已彻底转向“以质取胜”，只有真正能为资产赋能的玩家，才能穿越周期。

今年5月底，城市更新“十五五”规划出台，其中明确住宅、工业、商业、城市配套等改造目标。规划提出要扎实推进城镇老旧小区改造和好房子建设，实施房屋品质提升工程。用好中央补助资金、地方政府专项债券等资金渠道，推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级。改造提升老旧商业街区和生活街区，完善功能布局，加强不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等的活化利用。

可以看到，城市更新正推动代建业务从传统商品住宅代建，拓展至民生改造、产业升级、市政基建、文化活化等多元赛道。

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