施工未停、竣工托底、融资分化 房地产行业进入结构性筑底关键期
上半年中国房地产行业销售降幅连续收窄、边际修复态势显现，供给收缩节奏边际放缓，企业业绩与经营策略分化加剧。
观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“住宅开发：结构性复苏”篇中指出：2026 年上半年房地产行业调整节奏边际缓和，销售端修复信号持续释放、头部央国企逆势增长，供给端施工竣工托底、收缩节奏逐步趋缓，企业经营策略转向质量与现金流优先，融资端信用资源加速向国资集中，行业结构性分化格局持续深化。
供给收缩节奏边际放缓，资金结构分化持续显现
2026年1—6月，全国房地产供给端整体处于调整周期，但收缩节奏出现边际放缓迹象，房企资金面整体承压的同时内部结构分化特征显著，施工与竣工端保持平稳运行。
供给端整体收缩但边际趋缓，各环节运行态势分化。开发投资规模保持基本体量，1—6月份全国房地产开发投资达38074亿元，其中住宅投资29300亿元，住宅业态始终占据开发投资的核心比重。
施工端存量项目推进节奏稳定，房地产开发企业房屋施工面积共计554049万平方米，其中住宅施工面积384453万平方米，存量施工未出现大面积中断现象，构成供给端的基本盘支撑。
新开工端呈现“累计调整、环比修复”的特征，供给收缩节奏边际放缓，1—6月累计房屋新开工面积16900万平方米，环比层面修复信号逐步显现。竣工端持续发挥交付托底作用，1—6月累计房屋竣工面积17221万平方米，其中住宅竣工面积12148万平方米，竣工交付的稳步推进对市场预期形成有效托底。
1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，累计同比仍处下降区间，行业资金面整体压力尚未实质性缓解。分结构来看，国内贷款5716亿元、自筹资金14740亿元，融资端渠道仍处于收缩状态，房企外部融资约束依然较强；而定金及预收款12442亿元、个人按揭贷款5137亿元。
国资房企主导融资市场格局，信用资源加速向头部央国企集中
2026年1-6月，地产债累计发行量达2574.40亿元，房地产行业融资格局呈现明显的“国资独角戏”特征，国资房企占据境内外融资市场主导地位。
从融资动作来看，上半年国资房企融资节奏持续加快，4月以来珠海华发、保利发展、保利置业、首开股份等密集启动公司债与中期票据发行，单只发行规模普遍在13-16亿元区间。境内债券市场融资成本持续下行，5月22日保利发展发行25亿元债券，其中5年期固定利率品种实际发行规模10亿元，票面利率低至1.96%，认购倍数2.65倍；7年期品种发行规模15亿元，票面利率2.36%，认购倍数1.80倍。
6月10日，越秀地产完成发行19亿元公司债，票面利率1.97%；11日招商蛇口2026年第一期公司债票面利率确定为1.50%，创行业新低。4月完成发行的珠海华发“26珠华03”13亿元公司债，票面利率仅2.80%，网下认购倍数达3.37倍，充分体现机构投资者对国资主体的配置意愿。境外市场方面，5月11日越秀地产获得期限364天的5亿港元循环贷款；5月3日及12日，绿城中国先后订立3亿美元优先票据认购协议，票面利率分别为7%和7.55%，募资全部用于现有债务再融资。
同时，股权融资工具持续发力，2月2日华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发。保利发展计划向超过35名特定对象发行不超过50亿元可转换公司债券，6月获证监会通过，募集资金专门用于已预售未交付的存量房地产项目的后续开发。
行业融资成本梯度分化加剧，国资信用背书是成本分化核心变量
2026年上半年，房地产行业融资成本分层格局持续固化，形成清晰的三级梯队，国资属性成为决定融资成本的核心因素，不同梯队房企债务优化能力差距显著拉大。依据2026年房企业绩会上的相关披露，头部央国企融资成本普遍处于2.5%-3.8%的行业最低区间，且延续下行趋势：保利发展期末综合融资成本同比下降38个基点至2.72%的历史低位，华润置地加权平均融资成本降至2.72%，中海地产低至2.8%，绿城中国通过债务结构优化将融资成本大幅下降60个基点至3.3%。2025年头部房企融资成本较2024年普遍下行10-60个基点，形成了融资成本下行与债务结构优化的良性循环。
境外融资环境并未整体回暖，仅局部出现改善迹象：1月30日大连万达商业管理集团时隔三年重启境外债发行，成功发行3.6亿美元固定利率高级有担保债券，发行期限2NC1.5，但息票率高达12.75%；3月10日新城环球在新加坡证券交易所完成总额为3.55亿美元的无抵押固定利率债券发行，年息达11.8%，融资代价依然较高。但资质信用良好的绿城中国在5月份宣布发行本金总额3亿美元的2029年到期优先票据，票面利率为7%，远低于民企。由此来看，国资信用背书成为成本分化的核心变量。
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