观点指数 8月12日，观点指数研究院发布《观点指数 •2026博鳌报告》，其中在“住宅开发：结构性复苏”篇中指出： 2026 年上半年全国商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，以价换量为核心运行特征，房价同比降幅持续收窄且城市能级分化显著，销售与开发投资仍处调整区间但下行节奏边际趋缓，住户信贷收缩叠加 LPR 持稳约束降息空间，行业资金面整体承压且结构分化加剧，核心城市率先显现企稳信号。

住户贷款持续收缩，降息空间受压制

2026年上半年月我国人民币贷款累计增加10.72万亿元，其中，前6个月住户贷款整体减少3368亿元，结构上短期贷款减少5881亿元，中长期贷款增加2212亿元。从单月来看，住户中长期贷款增加1584亿元。

回顾1-6月数据来看，其中单月居民住户中长期贷款数据1、3、6月为正增长，2、4、5月环比变动为负。

6月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续13个月保持不变。

回顾本轮货币政策环境及导向来看，3月CRB现货指数、工业生产者购进价格指数（PPIRM）、工业生产者出厂价格指数（PPI）同比同步转正。此后上游涨价压力沿产业链快速向下传导：4月PPI同比涨幅迅速扩大至2.8%，PPIRM同步升至3.5%；5月二者进一步上行至3.9%和5.8%，其中PPI创下2022年10月以来近4年的新高，且已连续8个月环比上涨。上游源头端的CRB指数同比涨幅同步扩大，4月同比约上升28.1%、5月升至34.2%， 5月中下旬指数虽自阶段高点小幅回落，但同比仍处高位区间，输入型涨价的源头压力尚未完全消退。

货币政策层面，2026年央行仅在1月落地了再贷款、再贴现等结构性工具的利率下调，MLF、LPR等核心政策利率连续保持不变，公开市场操作始终以中性流动性对冲为主，未释放全面降息信号。主要原因还是由于总量宽松会扩张总需求，与输入型成本涨价形成供需共振，进一步推升生产端的压力；

后续降息政策窗口的开启，仍需等待PPI向下拐点确认。基准情形下，若大宗商品价格企稳回落，PPI同比有望在年中附近见顶，届时物价约束边际放松，以降低一般加权贷款利率为目标的总量宽松工具将重新具备落地条件，三季度或成为重要观察窗口；若地缘冲突等超预期因素推升大宗商品价格再度上行，PPI见顶时间延后，全面降息的时间线则将同步后移。

房价降幅收窄呈现能级分化 以价换量仍是市场运行主要特征

2026年上半年，全国70个大中城市商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，房价同比降幅持续收窄，市场呈现显著的能级分化特征：一线城市率先显现企稳回升信号，二三线城市仍处于调整区间，新房与二手房市场修复节奏存在明显的差异。

上半年新建商品住宅价格同比下行幅度逐步收窄，环比端呈现“一线转正、二线止跌、三线收窄”的渐进修复态势。6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，城市内部表现分化，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，结束此前连续环比下行的态势；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，下行压力出现边际缓解。

同比维度更清晰地反映了上半年的修复趋势，6月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中上海同比上涨3.1%，为一线城市中唯一同比正增长的城市，北京、广州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.1%，降幅较上月收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅与上月持平。整体来看，上半年新建住宅市场在政策托底作用下逐步磨底，高能级城市修复动能更为充足，低能级城市仍需需求端政策的进一步支撑。

二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，上半年同比降幅持续收窄，但环比端二三线城市仍面临下行压力。

6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，四大一线城市全线实现环比上涨，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%，显示核心城市二手市场需求活跃度持续提升。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同，二三线城市二手市场仍受挂牌量偏高、需求释放节奏平缓的制约，调整压力尚未完全缓解。

同比层面，上半年二手住宅价格降幅收窄的趋势明确。6月份一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，修复幅度领先于二三线城市，其中北京、上海、广州和深圳分别下降5.5%、3.2%、6.1%和4.7%。二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%，降幅分别收窄0.3个和0.2个百分点。

整体而言，上半年二手市场的能级分化更为突出，一线城市已进入环比修复通道，二三线城市仍处于调整周期，市场信心的全面恢复仍需时间。

综合来看，2026 年上半年70个大中城市房价运行呈现“同比筑底收窄、环比分化修复”的总体特征，宽松政策持续发力带动市场预期边际改善，核心城市率先走出底部。不同能级城市、新房与二手房市场的修复进度差异显著，下半年市场修复的持续性，仍有赖于需求端政策的进一步落地与居民购买力的有效释放。

2026年1—6月，全国房地产销售市场延续调整运行态势，总量端价量同步承压但下行节奏边际趋稳，区域端梯队分化格局持续深化，销售端的弱修复叠加供给端收缩，共同推动短期库存进入去化通道，市场供需关系出现边际改善。

全国销售总量仍处调整区间，价量下行幅度存在差值。1—6月全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%。销售额降幅较销售面积高出2.0个百分点，反映上半年市场成交均价仍处于下行通道，以价换量仍是市场运行的主要特征，居民购房信心与购买力修复进程平缓，需求端尚未形成全面回升动力。尽管销售总量同比仍有下滑，但已构成库存去化的基础支撑，6月末全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下短期库存面积56167万平方米，同比下降3.5%，短期库存加速下行成为当前供需关系改善的核心积极信号。

区域销售市场梯队格局清晰，四大板块运行韧性差异显著。东部地区持续发挥全国市场的规模压舱石作用，上半年实现新建商品房销售面积18243万平方米，占全国总量的45.4%，销售额23094亿元，占全国总销售额的60.8%；销售面积同比下降11.1%，略优于全国平均水平，销售额同比下降13.6%，与全国降幅持平。依托高能级城市集聚的经济与人口优势，东部市场下行幅度整体可控，是稳定全国销售大盘的核心支撑。

中部地区运行更加平稳，上半年新建商品房销售面积10610万平方米，同比下降10.7%，销售额7055亿元，同比下降11.5%，两项指标降幅均低于全国平均水平。省内核心城市的人口集聚效应带动刚需与改善需求平稳释放，叠加区域纾困政策持续落地，中部成为四大板块中下行压力最小、修复韧性最强的区域。

西部地区销售修复动能偏弱，新建商品房销售面积10018万平方米，同比下降12.2%，销售额6928亿元，同比下降14.1%，面积与销售额降幅均高于全国平均水平。区域内部城市能级分化明显，多数三四线城市面临人口流出与需求支撑不足的问题，整体调整压力大于东中部地区。

东北地区市场深度调整特征突出，新建商品房销售面积仅1269万平方米，占全国总量的3.2%，同比下降21.2%，销售额868亿元，同比下降24.3%，两项指标降幅均远超全国及其他三大区域。受人口持续外流、产业支撑不足、居民购买力偏弱等因素制约，东北地区需求基数持续收缩，是当前全国销售压力最大的区域，市场筑底周期相对更长。

整体来看，2026年上半年全国房地产销售市场处于调整筑底阶段，总量下行斜率逐步收窄，短期库存去化取得积极成效，区域分化格局进一步固化。后续随着需求端支持政策的持续发力，核心城市与人口流入区域有望率先带动销售端企稳修复，但区域间、城市间的分化态势仍将延续。

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