观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“城市更新：活力释放”篇中，观点指数研究院指出，单一居住功能的改造难以支撑片区长期活力，而居住兼容商业、配建公建的复合开发模式，能够将居住人口转化为消费动能。商业配套提升居住吸引力，公建配套补齐民生短板，从而形成居住、消费、服务的良性循环。

全国落地的城市更新项目居住类占据主导地位，产业类、商业类、配套类多元协同发展，项目类型更加丰富，模式创新持续涌现。

目前，城市更新项目从单一功能改造向片区综合开发转变，产城融合、职住平衡成为核心方向。改造方式从大拆大建向微改造、保留提升转变，更注重历史肌理保护与功能有机更新。

项目从重建设向重运营转变，项目前期充分考虑后续运营需求，通过运营提升实现长期价值。标杆项目的模式创新，为全行业提供可复制的经验，将推动城市更新项目品质持续提升。

其中，城中村改造作为年度重点工作，单项目投资规模大、带动效应强。老旧小区改造项目数量最多，但单体投资规模较小，主要由政府主导实施。

上半年，广州白云夏茅村旧改征收启动，拟拆除总建筑面积423万平方米，是广州年度重点攻坚项目。广州石牌村保留提升改造规划公示，总建设量达197万平方米。深圳五和枢纽旧改规划草案公示，住宅面积超百万平方米，打造站城融合综合体。城中村改造模式已从早期的全面拆建，分化为全面改造、微改造、保留提升等多种模式，核心城区城中村更侧重保留肌理、功能升级，避免大拆大建。

老旧小区改造持续深化，从基础类向提升类延伸。大连、天津、北京等地的老旧小区改造，已从单纯的管线修缮、外墙粉刷，扩展到适老化改造、电梯更新、智慧安防、社区配套建设等内容。

据观点指数观察，危旧房自主更新成为新亮点。广州花都福宁路危旧房更新项目采用“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”的模式，在严格遵循“原拆原建、功能提升”的原则下，整合多栋危旧房连片改造，释放超2200平方米公共空间，新增停车位与社区服务设施。

北京丰台区马家堡危旧楼原拆原建项目于5月26日正式交付，这是丰台区首个危旧楼房拆除重建试点项目，采用“原拆原建+平房上楼”的创新模式。

据了解，北京马家堡路68号院2号楼始建于1977年，是一栋4层砖混结构的筒子楼。随着岁月流逝，楼体结构老化、管线破损严重、公共设施匮乏等问题日益突出。居民长期面临“无独立厨卫、安全隐患突出”的居住困境。

转机出现在2023年。依据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》等政策精神，该项目被正式纳入丰台区危旧楼改建试点。

经过反复调研和论证，确定了“原拆原建+平房上楼”的改建模式。这一模式的核心在于“两个不减少”，即原住户的户数不减少，每户原有的居住面积不减少。项目资金通过“居民自筹一部分、政府财政补助一部分、产权单位支持一部分”的方式共同筹集，破解老旧小区改造的资金难题。

项目建设资金由三部分组成：总投资约4384万元，由市区两级政府补贴、产权单位出资地下室建设及90户居民自筹，其中居民自筹部分占地上投资比例约70%，居民同时自行负担周转费用等。

改建后的新楼，已从昔日的筒子楼升级为现代化的成套住宅。每户都拥有独立的厨房和卫生间，楼体抗震等级也大幅提升，水电燃气等配套设施全面焕新，户型设计更加优化合理。

成都首个危旧房成套化自主改造项目启动，这是成都首个居民主导、原拆原建、产权不变的危旧房改造项目。涉及上世纪六七十年代建成的D级危房，总建筑面积1655平方米，重建后为8层建筑，3-8层为35户居民原址住房，1-2层为便民服务设施，居民选举产生自改委全程参与方案设计、施工监督和资金管理。除此之外，还有杭州、深圳等原拆原建项目。

据观点指数观察，针对建成年代早、结构安全隐患突出、基础功能缺失的危旧楼宇，传统外立面修缮、管线更换等微改造无法从根源解决问题，而原拆原建模式可以解决原住居民居住痛点。针对老旧改造资金缺口的问题，项目均搭建多元化筹资结构。通过责任分层降低单一主体的资金压力。

原拆原建项目改变“政府大包大揽”的传统改造逻辑，强化居民的参与权与决策权。这种模式既提升居民的认可度与责任感，也大幅减少改造过程中的协调阻力。但是，这类型原拆原建项目主要应用于单栋楼宇的改造，涉及户数少、协调半径小，组织与管理成本可控。一旦扩展到成片危旧楼、大规模片区改造，产权关系、居民诉求、资金平衡的复杂度将上升，现有模式的组织效率与资金机制或难以支撑。

产业焕新类城市更新项目，核心是对老旧厂区、低效产业园区、闲置工业遗存等存量空间进行改造升级。

期内，产业类更新项目实现关键节点突破，探索出工业遗存保护与科创产业赋能深度融合的更新模式。广州1935产业大楼封顶，老发电厂变身科创新地标。这个项目是包含产业载体、科创共享、文化休闲等功能的产业社区。其中，项目重点引进人工智能、集成电路、低空经济、未来能源及文化产业等领域龙头企业。

北京火箭大街项目是产业更新的标杆，项目总建筑面积14.5万平方米，由老旧工业区改造而来，打造全国首个集共性试验、科研生产于一体的商业航天综合体，带动区域商业航天全产业链集聚。

苏州蓝园枣林湾文化产业园项目则探索闲置文旅物业的产业盘活路径，通过改造度假区内闲置物业，植入文化产业园业态，形成了文化、旅游和商业的产业矩阵。

成都成华区八里庄工业遗址片区曾是老工业基地集中区，厂房闲置、土地低效。成都坚持“留改拆”并举，将工业遗存保护利用与新兴产业发展、文旅融合进行紧密结合。

其中，红仓·天府设计产业园由原101仓库改造而成，保留红砖墙、大跨度厂房等工业元素，按照“一馆、一院、一基地”规划，集聚工业设计、创意设计等上下游企业，累计引进企业201家，其中国家级、省级工业设计中心6家，形成“上下楼就是上下游”的产业生态圈。红仓·101数创新港总建筑面积10.6万平方米。

据观点指数观察，传统工业遗址不必一味拆除，通过功能适配改造，工业风貌本身就能成为吸引文创、设计类企业的核心吸引力。这样既保留了城市工业记忆，又为新兴产业提供低成本的承载空间。但是，如果该样本复制到产业基础薄弱、人口外流的三四线城市或远郊片区，极易出现招商困难、企业留存率低的问题，最终沦为单纯的网红打卡商业体，失去产业更新的价值。

商业类更新是上半年创新最为活跃的赛道，大量闲置商业、烂尾商业通过改造重获新生，业态创新与体验升级是重点方向。

期内，城市更新存量商业盘活项目密集落地。陆家嘴商务广场于2022年启动全面更新改造。总投资约1.6亿元，资金来源于企业自筹，未引入外部资金。原建筑于1999年至2000年间竣工并投入使用，土地性质为综合用地，原建筑功能为办公，用地面积约1.14公顷，总建筑面积约9.853万平方米。更新后，项目用地面积、总建筑面积及建筑功能均保持不变。改造后楼宇功能更适配现代办公需求，租户满意度显著提升，项目与周边正在升级的竹园绿地也形成联动，提升了片区商务环境品质。

佛山里文旅改建项目投资1.2亿元，对闲置多年的原京华广场进行全面改造，引入文旅、娱乐、购物、餐饮等多元业态，计划2026年5月竣工，是佛山存量商业盘活的重点项目。珠海深蓝视界广场以9.5亿元成交，由横琴国企接手盘活，规划办公、商业及人才公寓，重新激活低效商业资产。

合肥天鹅湖购物中心烂尾多年后，由建中集团接手更名“合·星纪”启动改造，扩建商业裙楼并新建两栋办公楼，打造文旅商业商务综合体，实现城市核心资产的价值修复。昆明金龙饭店放弃拆建摩天大楼的计划，转而引入国际酒店品牌进行轻资产改造，以更低成本、更短周期实现资产盘活。

值得注意的是，一些项目主题化、体验式商业成为改造特色。上海诺瓦城由城中村改造而来，打造国内首座Z世代沉浸次元商业综合体，以“剧院里的商场”为核心理念，将剧情体验嵌入商业消费，2.5万平方米的商业空间设置32位专业NPC与完整故事线。

据观点指数观察，大批建成年代较早的传统商场、大卖场面临业态落后、资产闲置贬值的困境。通过规划功能调整、建筑指标优化与空间重构。避免资产低效沉淀。对于持有大宗存量商业的零售企业、实体商业运营商来说，则是提供了资产盘活的制度化通道。

城市配套类更新聚焦公共空间、基础设施、公共场馆的升级，是提升城市宜居性的重要抓手。

生态配套改造方面，珠海横琴花海长廊启动4.7亿元改造升级，对14公里长的生态文旅地标进行交通、智慧跑道、停车场等配套完善，提升公共空间的使用体验。武汉黄陂爱心矿坑片区修复废弃矿山生态，打造中式田园生活体验区。

大型场馆更新方面，长沙奥体新城规划获批，片区总面积21.2平方公里，核心的长沙奥体中心总投资约68亿元，规划建设6.5万座主体育场及配套场馆，预计2028年竣工，将带动整个南部片区的城市更新与能级提升。

基础设施更新持续推进，各地将地下管网改造作为城市安全的核心工程，大连、济南、武汉等城市均制定年度管网改造计划，重点解决老旧管网漏损、安全隐患等问题，补齐城市基础设施短板。

可以看到，存量更新的配套与公共空间改造，核心载体是城市中被闲置、低效利用的“边角资源”。这类空间普遍规模零散、形状不规则、分布碎片化，无法支撑大规模开发，但却是存量城区补充公共配套的核心资源。

通过改造后，这些片区配套与公共空间品质提升会直接带动周边住宅、商业物业的资产增值，提升区域土地价值与税收贡献。

据观点指数观察，单一居住功能的改造难以支撑片区长期活力，而居住兼容商业、配建公建的复合开发模式，能够将居住人口转化为消费动能。商业配套提升居住吸引力，公建配套补齐民生短板，从而形成居住、消费、服务的良性循环。

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