观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“城市更新：活力释放”篇中，观点指数研究院指出，随着城市更新的深入发展，产业链上下游企业之间的协同合作将愈发紧密，共同构建分工明确、优势互补的行业生态。央企正加速与地方绑定“十五五”城市更新赛道，将城市更新纳入区域整体发展框架。这意味着城市更新已不再是单一的城建任务，而是成为央地协同推进区域高质量发展的核心抓手之一，与产业升级、基础设施建设形成联动效应。

期内，城市更新行业各类企业加速布局城市更新赛道，参与项目数量与投资规模稳步增长。不同类型企业凭借自身优势形成差异化竞争格局，行业集中度逐步提升，头部企业的引领作用凸显。

据观点不完全统计，样本企业主要是以项目、合作、战略等动态为主。其中，企业参与的城市更新项目仍以居住类为主，城中村改造、老旧小区改造、保障性住房建设是核心赛道。产业类与商业类项目存量资产盘活的需求持续上升。城市配套类项目主要由地方国企与央企参与。

中建四局中标广州黄埔两个城市更新项目，总额超10亿元。中建玖合密集与首开股份、上海城投控股等企业达成战略合作，全国化布局城市更新业务。华润置地、中国铁建、中国融通等央企也通过项目操盘、政企战略合作等方式深度参与。

地方国企是区域城市更新的主力军，深度绑定本地资源，承担大量民生类与片区综合更新项目。北京控股集团发行全国首单城市更新概念债券，北京亦庄控股打造全国首个商业航天综合体。重庆市城投集团2026年首批推出37个城市更新项目，总投资146亿元，现场签约6个项目，金额达52亿元。

广开城发四宗复建安置地块集中动工，将建设5042套住房。地方国企承担着落实城市发展战略的公共职能，也通过市场化运作实现项目的可持续运营。

民营企业在行业调整期呈现分化态势，部分资金实力强、专业能力突出的民企持续深耕核心城市优质项目，而部分高杠杆民企则逐步退出旧改赛道。星河湾入股广州番禺沙溪村旧改项目，获90%股权，宏发集团、大族控股等深圳本土民企持续推进城市更新项目。富力与合景泰富联合体退出广州天河吉山村289万平旧改项目。

企业经营逻辑转向重运营、重效益、重风控，同时通过战略合作、融资创新、能力延伸等举措，夯实综合实力，为自身发展持续赋能。

据观点指数不完全统计，城市更新企业主要与政府和国企进行战略合作。企业通过政企合作、企企合作等方式整合各方优势，降低项目风险。中国融通集团上半年先后与河南省、广东省、深圳市签署战略合作协议，全方位布局城市更新、产业园区等领域。

央企正加速与地方绑定“十五五”城市更新赛道，将城市更新纳入区域整体发展框架。中国绿发与海南拟深化城市更新合作。中国绿发将持续深度融入海南自贸港建设大局，优化产业投资布局，以更大力度、更实举措推动房地产业、旅游业、现代服务业提质升级，积极参与城市更新项目，着力打造高品质文旅示范区。

中国铁建与福建签署战略合作框架协议。双方将在“十五五”时期进一步深化长期战略合作关系，在现代化综合立体交通网建设、新兴产业培育、海洋经济发展、生态保护修复、城市更新等领域开展多层次、多模式、全方位的战略合作。

这意味着城市更新已不再是单一的城建任务，而是成为央地协同推进区域高质量发展的核心抓手之一，与产业升级、基础设施建设形成联动效应。

远洋集团与四川华西集团合作，聚焦城市更新与不良资产盘活。奥雅股份先后与芜湖江北新区、都市更新控股集团签约，拓展城市更新设计与运营服务。

据了解，根据协议，奥雅和都市集团双方合作将重点围绕三大核心业务方向展开。首先是城市更新多元资金解决方案全流程咨询服务，提升专项债及政策性资金申报成功率。其次是融资与空间一体化规划设计，实现资金逻辑与空间价值的深度融合。最后是城市更新项目全周期落地与运营赋能，通过产业导入、品牌运营和资产管理，保障项目长效运营、持续创造价值。

观点指数观察到，战略合作可以帮助企业快速获取区域资源，实现能力互补，从而降低单一企业的项目风险。企业间的合作从单一的项目合作到长期的战略协同。从同领域的业务合作到产业链上下游的跨界联动，形态更加丰富。

当前城市更新领域已形成多元主体各司其职、协同发力的生态格局。不过，企业业务重心从开发建设向运营服务延伸。

城市更新的长期价值在于运营，而非一次性开发收益。启迪设计等企业从设计端切入，延伸至运营服务环节。启迪设计与戴德梁行达成战略合作，双方聚焦TOD创新开发、城市更新、片区策划、产业落地等核心领域。

无论是建设，还是设计业务。随着城市更新的深入发展，产业链上下游企业之间的协同合作将愈发紧密，共同构建分工明确、优势互补的行业生态。

华润置地、中国铁建等企业强调全周期运营能力，在项目规划阶段即考虑后续运营需求。华润置地参与武汉光谷荷叶山城市更新项目，住宅部分即将入市。武汉光谷荷叶山社区已启动城市更新改造，打造光谷首个POD（Park-Oriented Development，即“公园生活体”），目前5万平方米公园即将建成开放。

资料显示，荷叶山片区城市更新项目是武汉市首批“五改四好”城市更新项目之一，范围覆盖荷叶山社区一期及周边区域，总建筑面积约23.3万平方米，采取片区化综合开发模式，通过原址拆除重建，实现居民安置、住宅开发和环境提升。项目引入社会资本全过程参与规划、建设与运营，形成“政府引导、市场运作、共建共享”的更新机制。

不过，企业间的项目进退分化加剧，行业出清持续推进。不少优质项目加速落地。另一方面，部分企业因资金压力退出项目，如富力合景联合体退出吉山村旧改，原碧桂园操盘的佛山永欣商业中心项目由湖南建投接手中标。可见，行业洗牌之下，资金稳健、能力突出的企业市场份额持续提升。

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