观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“城市更新：活力释放”篇中，观点指数研究院指出，上半年城市更新带动的改造规模与投资体量持续扩张，老旧小区改造、城中村改造、基础设施更新三大赛道齐头并进，成为稳投资的重要支撑。“好房子”建设与存量改造双轮驱动，将推动本地房地产企业跳出传统拿地开发的高周转路径。

目前，运营模式不断创新。政府主导、政企合作、市场运作、自主更新等多元模式并存，可持续更新机制逐步完善。城市更新盈利逻辑从短期开发向长期运营转变。行业机遇与挑战并存，专业能力、运营能力将成为未来行业竞争的核心要素。

据观点指数不完全统计，各地老旧小区年度计划改造规模较大。大连市2026年计划启动超100万平方米老旧小区改造，惠及居民约2.9万户，同步推进2121部住宅老旧电梯更新、5600户危房改造，全年计划投资不低于25亿元。天津河西区单批次即启动30个老旧小区综合性改造，总投资超4000万元，覆盖建筑本体、基础设施、便民安防三大板块。

重庆发布《重庆市城市更新条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见至7月3日。条例共七章四十九条，明确九大核心更新任务，首次以立法形式为城市更新划定规则。

《条例》将老旧厂房、闲置商业商务楼宇、城中村等低效资产改造纳入核心任务，明确支持存量空间功能转换。这意味着商业从业者可通过合规改造获得经营载体，大幅降低拿地和新建成本，为文创园区、沉浸式体验店、特色市集、共享办公等创新业态提供广阔的落地空间，同时激活闲置资产的商业价值，实现多方共赢。

其中，城镇老旧小区改造将系统补齐停车、充电、消防、无障碍等基础设施短板，完整社区建设则要求完善公共服务设施体系。这将直接激活社区便民零售、养老托育、家政服务、邻里社交等刚性消费需求，提升社区商业的客流稳定性和消费频次。

改造内容从基础类的管线修缮，向完善类的适老化改造、智慧安防升级，再到提升类的社区服务配套延伸，改造品质持续升级。

此外，重庆还发布城市更新住房“好房子”技术导则。2026年，重庆计划改造完成600个老旧小区，推动“老房子”变成“好房子”。同时，力争2026年推动新开工“好房子”项目40个，新打造示范项目10个，以高品质住房供给满足群众多样化住房需求。

基础设施更新方面，地下管网改造成为核心发力点。大连市2026年计划完成350公里地下管网改造。济南上半年完成87.4公里供热管网改造、99.7公里老化燃气管道更新改造。湖北“十五五”期间仅沿江城市供排水一体化地下管网改造等10个重大项目，总投资就超3700亿元。

城市基础设施更新补齐城市安全短板，也带动建材、施工、运维等上下游产业的发展。

地方投资规模层面，城市更新已成为地方固定资产投资的核心组成部分。湖北“十五五”住建领域重大项目投资超8300亿元，其中城市更新项目占比超80%，较“十四五”时期翻倍增长，住建领域投资占全省固定资产投资的40%以上。

湖南集中发布133个城市更新片区，总投资达2215亿元。长沙市占据49个重点片区，约占全省总量的37%，位居全省首位。

2026年，郑州计划着力优化提升城市能级，推动城市内涵式发展，深入开展城市更新行动。新入库45个城市更新项目，力争全年完成投资1200亿元。

根据征求意见稿，郑州将从城区、街区、小区（社区）、住房四个维度深入开展城市体检工作，将街道体检覆盖率提升到70%以上，聚焦专项领域和重点片区开展专项体检，编制城市体检报告。

由于城市更新的投资拉动效应持续凸显，因此成为地方经济稳增长的重要抓手。

从行业模式来看，政府主导模式以民生类项目为核心，主要适用于老旧小区改造、危旧房改造、市政基础设施更新等公益性较强的项目。

该模式由政府统筹规划、财政出资、组织实施，核心目标是保障民生、补齐城市短板。典型如北京央企老旧小区改造、天津河西区老旧小区改造，均由地方财政出资，聚焦建筑本体修缮、基础设施升级，改造标准统一，实施效率较高。

政企合作模式是当前片区综合更新的主流模式，即“政府引导、市场运作、共建共享”。政府负责规划管控、政策支持与公共利益保障，市场主体负责资金投入、建设实施与运营管理，双方优势互补、利益共享。

典型如武汉光谷荷叶山城市更新项目，政府统筹片区规划，引入华润置地作为社会资本参与住宅开发与运营，同步建设社区公园、市政道路等公共配套，实现居民安置、住宅开发、环境提升的多重目标。该模式既减轻政府财政压力，又发挥市场主体的专业能力，是当前应用最广泛的更新模式。

市场运作模式更多用于商业类、产业类存量资产盘活项目，由企业自主投资、自主运营，通过资产功能转换与运营提升实现盈利。典型如昆明金龙饭店改造项目，企业放弃原址拆建摩天大楼的计划，引入洲际酒店旗下voco品牌进行轻资产改造，通过品牌赋能与业态升级盘活存量资产。

自主更新模式在危旧房改造领域逐步推广，成为微更新的重要补充。广州花都福宁路危旧房更新项目采用“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”模式，在不增加产权面积、不改变使用性质的前提下，由业主自主实施原址重建。该模式充分尊重居民意愿，改造成本低、实施灵活，适合零散分布的危旧房改造。

盈利模式方面，不同类型项目呈现差异化特征。

居住类更新项目主要通过配套商品房开发、政府补贴实现资金平衡。产业类更新项目通过租金收入、物业增值、产业服务收费实现长期收益。商业类更新项目依赖租金提升、业态升级带来的资产增值。

不过，行业也面临诸多挑战。首先是项目资金平衡难度大，民生类项目公益性强、收益低，单纯依靠项目自身难以实现盈亏平衡，对财政补贴依赖度较高。

其次一些项目产权关系复杂，老旧小区、城中村、老旧厂区往往涉及多元产权主体，前期协调成本高、周期长。再者，城市更新项目重建设轻运营的现象仍普遍存在，多数项目仍以改造建设为核心，后续运营能力不足，难以实现长期可持续发展。

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