观点指数 在8月12日发布的《观点指数· 2026博鳌报告》“城市更新：活力释放”篇中，观点指数研究院指出，城市更新政策导向清晰，主要有三个方面：一是高质量发展成为核心主线，从追求改造数量转向兼顾数量与品质。二是可持续模式成为核心目标，政府、市场、公众多方权责边界逐步清晰。三是城市体检成为前置条件，更新的科学性、精准度大幅提升。

2026年上半年，国家层面围绕城市更新出台多项重磅政策，从目标指引、土地规划、财政支持、实施机制等维度构建起完整的顶层设计框架，推动城市更新进入全面制度化推进阶段。

据观察，城市更新政策导向清晰，主要有三个方面：一是高质量发展成为核心主线，从追求改造数量转向兼顾数量与品质。二是可持续模式成为核心目标，政府、市场、公众多方权责边界逐步清晰。三是城市体检成为前置条件，城市更新的科学性、精准度大幅提升。

在政策驱动下，全国城市更新规模或将稳步扩容，上下游产业协同效应持续显现。

年初，住房城乡建设部明确将高质量开展城市更新列为年度重点工作。1月16日发布的《高质量推进城市更新》相关部署中，重点强调加快城市燃气、桥梁、供水、排水、供热、综合管廊等城市基础设施建设改造。

观点指数认为，目前一些城市存在基础设施落后、消防安全隐患突出、公共卫生条件差‌等问题‌。完善供水、供电、排水、燃气、通信等配套，可以显著提高居民的生活品质‌。生活环境的改善可以提高居民满意度，增强居民的居住留存率。

3月5日，国务院《政府工作报告》再次将高质量推进城市更新纳入年度重点工作，明确要求稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施，从国家战略层面确立城市更新在扩大内需、提升城市品质中的核心地位。

城中村改造可以优化城市空间结构，提高土地利用效率‌。通过改造可‌盘活存量土地资源‌，释放低效用地，支撑城市功能升级和产业转型‌。

《城市更新“十五五”规划》是我国首部国家级城市更新专项规划，明确“到2030年城市更新行动取得重要进展、到2035年基本建成现代化人民城市”的双阶段目标。

这是首次在全国层面设置量化目标，如五年累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个、城市地下管网改造36.5万公里。

对比“十四五”，可以发现“十五五”规划纲要更新任务向系统性提质方向转变。

“十四五”改造核心是解决群众“急难愁盼”的基础问题。“十五五”将城镇危旧房改造目标大幅提升至50万套（间），增幅达186%，安全隐患治理成为首要任务。不过，“十五五”规划中的居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。

改造方面，“十五五”摒弃大拆大建模式，城中村改造从全面推进转向超大特大城市精准施策，老旧街区厂区更新更加注重功能转换与业态升级。改造明确“留改拆并举，以保留利用提升为主”的原则，因城施策，不搞一刀切。

资金渠道则是要构建多元化投融资体系，允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并可用作项目资本金；支持发行REITs、引入社会资本与政策性金融工具。

1月20日，自然资源部联合住房城乡建设部印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，核心优化过渡期支持政策，明确提出建立“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续模式，为市场主体参与更新项目提供清晰的政策预期。

更新工作要求方面，5月15日住房城乡建设部明确要求，地级及以上城市和县级市2026年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区四个维度体检全覆盖，并确立“先体检后更新、无体检不更新”的核心原则。

据查，该要求最早在2023年11月提出。住房城乡建设部发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》，明确城市体检对象包括住房、小区（社区）、街区、城区（城市）。《意见》指出，围绕住房、小区（社区）、街区、城区（城市），建立城市体检基础指标体系，设定一定数量的核心指标。

十四五城市体检在297个地级以上城市试点，而到十五五则是治理体系全面升级。城市体检对所有市县住房、小区、街区、城区四个维度全覆盖，基础设施改造同步叠加智慧化要求。

通过体检精准识别城市短板，再针对性制定更新方案，大幅提升更新的科学性与精准度。

资金方面，4月16日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。

首次明确分区域定额补助标准：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。财政补助机制调动地方推进城市更新的积极性，为更新项目提供稳定的资金来源。

这一差异化补助机制，一方面通过中央财政资金的杠杆作用撬动地方财政与社会资本，加大对城市更新领域的投入。另一方面，向中西部地区适度倾斜的补助标准，能够有效缓解中西部城市更新的资金压力，缩小区域间城市建设与公共服务的差距，推动区域间均衡发展。

根据《通知》，资金支持方向主要围绕城市更新重点样板片区建设和城市更新机制建设。其中，城市更新机制建设主要包括三个内容：一是项目储备和生成机制。二是资金安排筹措和行业发展长效机制。三是用地保障和审批机制。

这三个内容都要求各个城市要重视城市更新的顶层设计，通过机制更好配套更新建设。第二点表述的内容篇幅较长，说明中央对资金使用和行业发展有更多的要求。

为保障中央财政资金的高效使用与城市更新行动的实施成效，财政部、住房城乡建设部将按照《中央财政支持城市更新行动绩效评价办法》及中央资金预算管理有关要求开展绩效评价。这个绩效指标体系主要包含产出、管理、资金、效益4个一级指标，15个二级指标、25个三级指标（10个定量指标和15个定性指标构成）。

该指标体系成为城市更新从任务落地、机制保障、资金高效、效果可测的全链条指挥棒与标尺，直接决定更新行动的方向、效率、质量与可持续性，推动城市更新从粗放建设转向精准施策、高效治理。

城市更新顶层设计逐渐完善，为地方实践提供制度空间，标志着城市更新从宏观指导进入可考核的规划实施阶段，为后续资金安排与实践落地奠定基础。

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