太盟、华润密集“扫货” 商业地产存量“猎手”正在加速进场
太盟、华润等机构精准布局成熟存量商业项目，首批上市的4单商业不动产REITs的二级市场表现显著分化。
观点指数 在7月27日观点指数研究院发布的《存量资产价值重塑 | 2026年7月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，资本层面，太盟、华润等机构精准布局成熟存量商业项目，存量资产价值重塑正式成为商业行业的核心发展主线。
6月下旬，太盟投资集团（PAG）联合广州资产、弘毅投资设立的约30亿元“苏州安益股权投资基金”近期完成首笔对外投资，收购了上海松江万达广场和泉州浦西万达广场两个项目。
上海松江万达广场靠近地铁9号线松江大学城站，总建面约31.67万㎡，购物中心商业面积约18.15万㎡；泉州浦西万达广场于2012年9月开业，是万达全国首家A级旗舰店，总建面约123万㎡，其中自持购物中心建面约27万㎡。
7月初，上述基金再接盘湛江万达广场项目，该项目于2016年6月25日开业，项目占地面积约10.6万㎡（约159亩），总建筑面积约74万㎡。
值得一提的是，该项目不属于2025年太盟联合腾讯、京东等收购的48座万达广场打包资产，而是属于万达与太盟新达成的独立交易，摒弃了批量打包的规模化逻辑，采取精选单项目、精准择址策略，筛选成熟存量资产。
除上述交易外，合肥苏宁广场也以6.57亿元成功交易，买家为华润置地全资子公司上海泓喆房地产开发有限公司，本次交易为项目第三次司法拍卖，成交价较10.21亿元的评估价折价约35.6%。
资料显示，收购方华润在合肥已有合肥万象城、庐阳万象汇、蜀山万象汇等项目，本次收购可补齐城北板块大型购物中心，实现主城重点区域全覆盖。
长远来看，华润持续布局出险房企烂尾商业，目的是依托自身成熟商管运营能力，把“不良在建工程”转化为稳定经营性资产，未来具备纳入REITs的长期想象空间。
在监管常态化审核、市场认可度持续提升的背景下，优质商业不动产资产证券化节奏持续加快，地方国企核心资产陆续启动REITs申报工作。
其中，广发海珠城发REIT正式提交申报材料，成为近期区域商业REITs的代表性新增项目。该项目底层物业为海珠国际会展中心朗豪酒店，属于海珠区属国企持有的核心商业资产，配备488间客房及5000平方米会议宴会场地，融合住宿与会展两大经营业态。
相较于单一酒店业态REITs，“酒店+会展”的复合业态抗风险能力更强，现金流来源更加多元，能够有效对冲单一文旅、住宿行业的周期性波动。
6月22日至23日，国内商业REITs市场迎来集中获批潮，第二批共计6只商业不动产REITs产品陆续获得证监会注册批复，分别为华夏凯德、华夏保利发展、华安陆家嘴、创金合信北京国资、华安锦江、光大保德信光大安石REITs。
距离首批产品上市仅一个交易日，监管层快速批复第二批项目，凸显商业不动产REITs小步快跑、常态化供给的发行节奏，行业正式进入规模化扩容周期。
整体来看，第二批项目的集中落地，有效扩充了商业REITs市场供给，进一步盘活国内城市存量商业资产，为商业地产行业去库存、降杠杆、轻资产转型提供重要金融工具，同时为资本市场提供更多稳健型资产配置标的。
相较于一级市场的火热扩容，首批上市的4单商业不动产REITs的二级市场表现显著分化，反映出投资者对商业资产质量、运营能力、收益确定性的差异化定价逻辑。
数据来源：Wind，观点指数整理
具体表现来看，上市首日砂之船商业REIT表现领跑，收盘涨幅达11.08%，其核心优势在于奥特莱斯商业模式具备稳定客流、高复购率与成熟运营体系，抗周期能力突出。
首农商业REIT、唯品会商业REIT平稳收涨，涨幅分别为1.43%、1.04%，基本面稳健，收益表现符合市场预期。
而上海地产商业REIT走势最弱，全天近乎平盘报收，涨幅仅0.02%，盘中一度跌破发行价，尾盘勉强翻红，体现出部分传统商办资产受空置率、租金增速承压影响，市场估值相对谨慎。
从整体收益来看，首批4只商业REITs上市首日平均涨幅3.39%，整体实现正收益，并未出现大幅波动，市场承接力度基本稳健。
但极致的分化走势，标志着商业REITs市场彻底告别“普涨炒作”阶段，投资者定价更加理性，资产区位、运营能力、业态成长性、现金流稳定性成为决定产品收益的核心因素。
消费基础设施REITs方面，12只上市REIT区间涨跌幅均为负值，板块整体走弱，消费基础设施REITs板块面临较大的抛压或估值回调压力。
数据来源：Wind，观点指数整理
跌幅主要集中在1%到6%之间，华夏中海消费REIT和华夏首创奥莱REIT表现相对较好，跌幅控制在2%以内；华安百联消费REIT跌幅最大，达到5.91%。
华夏首创奥莱REIT和中金唯品会奥莱REIT（-4.68%）表现分化，前者抗跌性强，后者跌幅较深，表明即使是同一业态，底层资产的质量或运营方的市场认可度等也会导致股价表现有差异。
本文节选自《存量资产价值重塑 | 2026年7月商业地产零售业态发展报告》
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