观点指数(GDIRI) 截至7月21日，12只消费基础设施REITs的2026年二季报悉数披露。

在国内消费市场整体复苏节奏放缓、商业地产行业存量竞争加剧的宏观背景下，消费REITs板块整体告别普涨行情，多数项目营收环比回落、租金普遍承压。

当前，优质区位仍是资产的安全底盘，仅凭地段优势、硬件条件，难以支撑持续稳健的经营收益。

常态化运营能力，逐步成为决定项目估值、分红回报与长期成长空间的核心变量，企业迎来运营能力大考。

业态分化底层逻辑

从2026年二季度核心经营数据来看，消费REITs板块呈现“同比稳健、环比走弱”的结构性特征。

具备可比同比数据的7只消费REITs中，5只实现营业收入正向增长，增幅区间介于2.4%-9.6%，仅2只小幅下滑且跌幅均未超过1%，反映消费基础设施底层现金流具备较强的抗周期性与稳定性，在各大类公募REITs中依旧拥有较好的配置价值。

不过若切换至环比维度，板块经营压力显现。12只消费基础设施REITs中，9只营业收入环比下行，降幅区间介于0.7%-27.3%；仅3只实现环比营收增长，增幅分布在0.3%-7.4%，上涨标的的增幅空间明显不及下跌标的的调整幅度。

数据来源：基金公告，观点指数整理

二级市场表现上，2026上半年，12只消费基础设施REITs的整体区间涨跌幅为-2.93%，同样压力不小。

购物中心作为消费REITs的核心主流业态，竞争已从区位竞争转向品牌运营与场景迭代。二季度板块标的表现两极分化，优质项目凭借持续的业态升级穿越周期，传统项目则陷入转型阵痛。

华夏金茂消费REIT综合表现领跑同类资产，底层物业为长沙金茂览秀城。项目2026年二季度营业收入2575万元，环比提升4.7%、同比增长7.3%，是购物中心类消费REIT中少有实现营收同比、环比双正向增长的标的。

观点指数认为，其亮眼业绩并非短期流量红利所致，而是源于常态化的品牌迭代与业态优化。

期内，该项目持续迭代餐饮、零售核心板块，淘汰低效弱势品牌，引入高客流、高坪效、高复购的优质商户，优化业态配比，同时结合区域消费偏好打造特色场景活动，实现营收的稳步提升。

与之形成鲜明对比，华安百联消费REIT二季度营业收入5316万元，同比微降0.7%，环比大幅下滑13.0%，是板块内少数营收同比、环比双双走弱的标的。

下滑背后，是其推进传统零售向体验式餐饮业态战略转型的短暂阵痛。项目目前仍处于模式调整、商户更替期，租金收益波动明显，转型成效仍需时间验证。

奥特莱斯作为关注度较高的业态，同样是二季度营收波动最剧烈、业绩下滑最显著的赛道。

华夏首创奥特莱斯REIT波动最为突出，底层济南、武汉两大奥莱项目合计营收5970.12万元，环比大幅下滑27.3%。无独有偶，中金唯品会奥莱REIT二季度营收环比下跌21.20%，业态整体下滑显著。

从深层成因来看，奥莱业态的业绩波动具备极强的行业共性。一方面，淡旺季周期差异显著，一季度包含春节、元宵等核心促销节点，叠加秋冬服饰、运动品类客单价高、毛利空间大，是奥莱全年经营旺季。

另一方面，品牌库存周期波动，二季度品牌方多处于库存清仓、换季调整阶段，普遍采取“高促销、控成本”的经营策略，进一步压缩项目整体收益。

数据来源：基金公告，观点指数整理

营收层面的分化行情，同样传导至分派率指标。数据显示，12只消费基础设施REITs中，10只产品二季度年化分派率较一季度上行，说明在消费大盘弱复苏的背景下，消费基础设施板块整体分红回报预期边际改善，底层资产长期现金流稳定性得到市场认可，板块整体抗风险能力凸显。

但细分业态来看，分化趋势再度强化，两只奥特莱斯REIT年化分派率环比回落，成为板块内唯二回报指标走弱的标的。

这一变化意味着市场正在重新评估奥特莱斯类资产的价值，此前市场形成的持续高增长预期下调，回归常态化区间。

租金+出租率如何权衡？

聚焦运营层面，从最新的租金单价和出租率来看，12只项目中9个项目租金单价环比为负，仅长沙金茂览秀城、嘉实物美社商项目、广州凯德云尚3个成熟项目实现租金单价环比上涨，但涨幅均未超过4%，行业租金普降态势明确。

数据来源：基金公告，观点指数整理

分业态来看，奥莱业态表现更为明显，武汉首创奥莱二季度出租率高达98.4%，同比提升2.2%，近乎满租状态，但租金单价同比下滑6.1%、环比下跌25%；济南首创奥莱出租率97.4%，维持高位运营，租金单价环比大幅下跌37.4%，呈现高出租率但不增收的困境。

究其根源，奥莱业态高度依赖运动、服饰等特卖品类，行业库存周期直接主导商户经营策略。在二季度淡季阶段，品牌商营收收缩、利润承压，普遍向运营方提出租金减免、流水扣点比例下调等诉求；而运营方为防范核心品牌大规模撤店、守住出租率底线，往往选择协商下调合作条件，最终形成“以价换量”的格局。

整体而言，租金下调背后既有被动妥协成分，也有运营方的主动策略，即通过淡季让利维系头部商户，保障旺季销售收益。

反观逆势走强的长沙金茂览秀城，是板块内少数实现租金单价环比、同比双上行的标的，期末出租率99.10%，接近满租水平，仅略低于青岛万象城、广州凯德云尚等一线核心商圈项目。

但考虑到资产租金天花板不高，长期租金增长空间天然弱于一线城市核心商圈项目，后续想要实现租金大幅跃升的难度较大。

可以发现，如何平衡出租率与租金单价，已是当前消费基础设施REIT运营的首要问题，而购物中心与奥特莱斯的破局路径各有侧重。

购物中心核心运营逻辑是依托租赁结构调整提升租金溢价，依托业态迭代锁定客流、稳定出租率，在不牺牲出租率的前提下，持续拉高整体租金水平。

以长沙金茂览秀城为例，该项目期内锚定“品质家庭艺术欢乐场”定位持续调改，通过零售提质+体验引流双向发力，依靠业态价值支撑租金提升，持续推动业态向高品质、强体验转型。

中长期来看，项目可等待低效主力店租约自然到期后启动改造，将大面积铺位切分为中小专门店，借助专门店更高租金水平抬升整体租金基底，较大限度降低提前解约带来的空置损失与违约成本。

奥特莱斯则需通过搭建稳定、高质量的商户矩阵，从根源上避免淡季租金下滑严重、集中撤店风险，支撑租金水平稳步企稳。

这要求项目方具备较强的租户招商与管理能力，既能主动甄别租户经营能力，常态化汰换低坪效、低复购低效品牌，也要持续引入经营稳健、品牌影响力强、匹配区域客群的优质商户。同时把握经营节奏，尽量在销售旺季来临前集中完成品牌焕新，弱化调改对业绩的冲击。

如济南首创奥莱正紧抓淡季招商调整窗口期，落地中长期招调方案，针对性升级大淑女装街区、清理儿童区域低效品牌，持续优化商户结构。武汉首创奥莱则持续拓展国际名品、户外、潮流品牌资源，顺利签约LACOSTE、北面、凯乐石、F426等品牌，集中安排在三季度旺季前开业，培育新的业绩增长点。

总体而言，运营方需要跳出单纯“出租率优先”或者“租金单价优先”的思维，依靠持续品牌焕新、精细化客流运营夯实资产基本面，推动出租率、租金水平形成长期良性均衡，才能最终支撑消费REIT底层资产现金流平稳增长。

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