酒店、景区、主题公园齐上阵，文旅存量资产盘活驶入快车道
REITs试点不断拓宽资产证券化路径，资本正共同推动文旅产业向高质量发展阶段升级。
观点指数 在6月26日观点指数研究院发布的《结构转型期显现 | 2026年二季度文旅发展报告》中，其指出文旅产业进入结构转型关键期，行业整体延续复苏态势，但内部结构性分化特征愈发显著，上市企业呈现营收增长与利润承压并存的格局，REITs试点不断拓宽资产证券化路径，资本正共同推动文旅产业向高质量发展阶段升级。
2026年一季度，文旅上市企业业绩呈现显著的结构性分化特征。营收端整体延续复苏态势，多数企业实现正增长，但利润端表现差异明显，盈利能力差距持续拉大，文旅产业从规模扩张向质量提升转型。
其中，文旅服务类企业整体保持营收增长，但盈利表现分化显著。平台型企业中，美团一季度实现营收910.39亿元，同比大幅增长51.78%，增速居监测企业首位，但受新业务投入加大等因素影响，净利润亏损扩大至68.27亿元，同比下降167.88%，呈现出“高增长、高投入”的发展特征。同程旅行则展现出较强的盈利韧性，一季度营收169.06亿元，同比微增0.96%，净利润达23.48亿元，同比增长21.16%，利润增速远超营收增速，反映出其在精细化运营与成本管控方面的成效。
传统文旅服务商中青旅一季度营收23.59亿元，同比增长14.85%，净利润亏损0.37亿元，但亏损幅度同比大幅收窄95.10%，经营质量持续改善。整体来看，文旅服务类企业正处于从流量扩张向效率提升的转型期，头部平台凭借规模效应与数字化能力持续巩固优势，但盈利模式的打磨仍需时间。
文旅集团与地方文旅企业的分化最为显著，区域资源禀赋、运营能力与成本结构成为影响业绩的关键因素。宋城演艺一季度营收5.34亿元，同比下降48.13%，但净利润仍达2.11亿元，同比增长14.23%，体现出其较强的成本管控能力与盈利韧性，“降本增效”成效明显。
地方文旅企业呈现冰火两重天的格局。盈利端丽江股份表现突出，一季度营收2.01亿元，同比增长24.07%，净利润0.67亿元，同比大增93.15%，客流恢复与产品升级共同驱动业绩高增；九华旅游营收2.35亿元，同比微增0.17%，净利润0.70亿元，同比增长0.81%，保持稳健经营；张家界则实现大幅扭亏，营收0.67亿元，同比增长13.51%，净利润达3.06亿元，同比增长超10倍，成为本期地方文旅企业中的最大亮点。
承压端桂林旅游营收0.95亿元，同比增长15.51%，但仍亏损0.12亿元，亏损幅度同比收窄9.68%；西安旅游营收0.84亿元，同比下降11.57%，净利润亏损0.27亿元，同比下降23.90%；曲江文旅营收2.24亿元，同比下降26.80%，净利润亏损0.14亿元，同比下降66.92%，亏损幅度持续扩大。区域旅游热度不均、运营成本高企、产品结构单一等因素，是导致部分地方文旅企业业绩承压的主要原因。
对于文旅企业而言，单纯依靠客流增长的时代已经过去，提升运营效率、优化产品结构、强化成本管控，才是穿越周期、实现高质量发展的关键。
期内，文旅领域REITs试点持续推进，项目数量稳步增加，底层资产类型不断丰富，涵盖酒店、主题公园、自然景区等多元业态。REITs作为盘活存量文旅资产的工具，逐步受到地方政府与文旅企业的重视。
4月8日，珠海珠城发集团朗豪酒店商业不动产REITs完成管理人招标。珠城发集团作为海珠区区管国企，核心资产为海珠国际会展中心上方3至22层，收益涵盖客房、餐饮、会议、停车及商业租金等渠道。
中金开元旅业封闭式商业不动产REITs获交易所受理，涉及杭州开元名都项目、温州开元名都项目、嵊州开元名都项目，预计募集规模18.45亿元。酒店类REITs产权清晰、估值体系成熟、现金流生成能力较强，推进节奏相对较快。
与此同时，河南宝泉旅游度假区（5A）REITs项目股东会审议通过发行议案，底层资产为宝泉度假区核心景区资产，包括5A级景区经营权、观光索道、配套商业设施等。自然景区类资产资源属性独特、运营周期较长，但也涉及资源保护、价格监管等政策因素，目前景区类REITs推进仍处于探索阶段。
淮安西游乐园REITs项目公开招标启动发行筹备，底层资产为西游乐园完整园区，同时纳入西游IP授权权益与乐园运营管理权。天津泰达航母主题公园机构间REITs成功发行，底层资产为航母主题公园核心运营资产，同时纳入园区运营管理权与品牌IP相关权益。
主题公园底层资产既包括有形物业设施，也包含无形IP与运营体系，资产构成相对复杂，具备一定的成长空间与衍生价值。
数据来源：企业公开信息、观点指数整理
酒店类资产现金流稳定、估值体系成熟，但受宏观经济影响较为明显，增长弹性相对较小；主题公园类资产成长空间与IP衍生价值较强，但运营复杂度较高、市场竞争压力较大，收益波动相对较大；自然景区类资产资源稀缺性较强、运营周期较长，但增长依赖二次消费挖掘，且受政策与自然因素影响较大。
多元化的底层资产品类，为不同类型文旅企业提供了多元化的证券化路径选择。
本文节选自《结构转型期显现 | 2026年二季度文旅发展报告》
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