观点指数（GDIRI） 6月3日，宝龙商业管理控股有限公司发布公告，披露其全资附属公司上海宝龙此前于2025年4月29日与厦门二来订立股权转让协议，出售厦门宝龙60%的股权，代价为600万元，这笔交易于2025年7月完成，为集团带来约4770万元的账面收益。

公告显示，厦门宝龙主要持有四份主租赁协议，从事商业运营，2024年度净亏损1924.7万元，2024年末净负债3870万元，出售后其财务数据不再并入集团报表。

至于出售理由，宝龙商业于公告中表示，集团将专注长三角核心区域发展，强化宝龙广场产品线，厦门宝龙位于区域外且战略关联性有限，继续运营将增加跨区域管理成本。

在行业存量竞争白热化、母公司资金承压的多重压力下，曾经谋求全域扩张的宝龙商业，逐渐告别“全域覆盖”模式，转向深耕长三角、收缩外围、聚焦主力产品线的守盘求生战略。

止损，出售非核心股权

从标的基本面来看，厦门宝龙成立于2021年，无自有物业产权，核心经营资产为四份整租物业主租赁协议，整体采用“整租转租”的轻资产运营模式，业务完全依托租约开展。

相关资料显示，四份租赁协议对应厦门地铁1号线四座TOD地铁商业项目，覆盖思明、湖里、集美三大核心片区，均为地铁站点型商业。

四个项目的合计租赁建筑面积9.13万平方米，整体租赁期限20年，全周期租金总额约7.6亿元。其中，思明区文灶地铁枢纽商业项目体量最大，租赁建面达41658平方米，是本次交易标的中的核心大体量项目。

根据合作规则，厦门宝龙全权负责四座项目的整体招商、运营及物业管理工作，统一落地宝龙天地、MIX生活街两大产品线，依托地铁流量打造社区邻里型商业集群。

而宝龙商业出售厦门宝龙股权，核心原因在于战略适配性不足、运营成本偏高、集团盈利乏力。

从集团战略布局来看，交易涉及的厦门项目处于宝龙商业核心布局圈层之外，且主打社区商业的定位，与集团主力核心产品线“宝龙广场”的战略协同性低。同时，跨区域团队派驻、供应链统筹、招商运维等持续产生额外成本，运营损耗长期存在。

加之厦门区域内商业竞争激烈，上述项目长期盈利难度较大，持续持有资产的性价比基本归零，因此宝龙商业选择剥离该部分非核心资产，其于公告中也明确了这一点。

不过出售完成后，宝龙在厦门还运营有厦门宝龙一城和同安宝龙广场两大项目。其中，厦门宝龙一城为厦门岛内的高端综合体标杆，涵盖奢尚商业、星级酒店、写字楼等多元业态，仍是宝龙商业在闽南区域的品牌名片。2025年该项目市场表现亮眼，全年销售额达22.0亿元，年客流量约3350万人次。

同安宝龙广场则属于区域中端商业标杆，依托周边成熟社区稳定客流实现稳健运营。2025年项目销售额达6.5亿元，年客流量约1420万人次，经营表现较为稳健。

尽管厦门核心标杆项目运营表现良好，但在行业存量内卷加剧、母公司支撑弱化的双重背景下，宝龙商业整体经营压力突出，增长困境凸显的问题依然存在。

从行业环境来看，国内商业地产已全面进入存量时代，新增商业体量过剩、行业同质化竞争激烈、客流持续分流、商户撤租常态化，非头部商管企业生存空间被持续挤压。

宝龙商业2025年财报数据印证了上述增长困境。公司全年营业收入26.08亿元，较2024年的26.17亿元微降0.4%，营收规模增长基本停滞；毛利8.14亿元，毛利率小幅回落，整体盈利增长动能持续弱化。

从母公司支撑层面来看，商管企业发展高度依赖地产母公司的项目供给与资金加持，而宝龙地产持续低迷，成为宝龙商业扩张的核心桎梏。

2025-2026年是宝龙地产债务重整的关键周期，随着其主业深陷亏损、流动性紧绷，宝龙商业从集团的“现金奶牛”成为债务化解的重要股权标的。

据了解，宝龙地产已先后转让了25%宝龙商业股权至实控人家族关联平台套现3.61亿港元，后续又继续出让1.607亿股股份用于境外债现金兑付，交易落地后地产母公司持股将降至 5.6%，基本丧失对宝龙商业的控制权。

求生，坚持守盘策略

出售非核心低效资产，聚焦核心区域发展业务，是当前中型上市商管企业的共同选择。除宝龙外，星盛、中骏等区域商管也在缩减跨区域布局，由“全国撒网”切换到“深耕区域”，而长三角成为多数华东系商管企业的首选根据地。

对于宝龙商业而言，深耕长三角是基于现有布局、成本优势、市场韧性的最优战略选择。

一方面，其在该区域项目布局高度集中，利于发挥集约化运营优势。截至2025年末，宝龙商业在营商业项目共96个，其中长三角区域项目占比超70%，以上海、江苏、浙江为核心大本营。

高密度的项目布局，让宝龙商业可实现招商资源、品牌库、运营团队的区域共享，能有效摊薄单个项目的管理与运维成本，形成其他零散布局区域无法复制的规模优势与运营效率。

另一方面，长三角市场商业项目的抗周期能力突出，具备较强的盈利确定性。作为全国消费力领先的核心区域，长三角一二线城市及强三线城市的购物中心需求稳固。即便在整体消费疲软的行业周期下，区域内优质区位的商业项目仍能保持稳定的租金收入。

依托聚焦长三角的核心战略，宝龙商业2025年以来持续优化项目储备。在增量拓展上，其新增项目高度聚焦长三角，2025年其新增7个签约商业项目，超九成布局于长三角区域。

但聚焦并非躺赢，宝龙守盘之路暗藏多重挑战。首先，长三角作为商管行业必争之地，市场早已进入红海内卷阶段，华润万象生活、龙湖商业、万达商管等头部企业凭借资金、品牌、规模优势牢牢占据市场高地，持续挤压其他商管企业的生存空间。

在此背景下，宝龙商业目前主要采取两大突围路径。一是与地方政府、本地龙头企业深度合作，以轻资产模式介入，桐乡振石广场和淮安翔宇宝龙天地正是这一策略的体现。

2025年下半年，宝龙商业与振石控股集团签约合作，在桐乡打造振石广场项目。这是桐乡首个“滨水商业+非标商业”融合项目，商业体量达5.1万平方米。10月，其又在江苏淮安推进翔宇宝龙天地招商，合作方为翔宇教育集团，目标是将这座10万平方米的项目打造成淮安区新的“城市会客厅”。

二是聚焦主力产品线，完成产品战略迭代，即放弃低效社区型非标项目，全力强化宝龙广场标准化产品线，形成“宝龙一城高端标杆+宝龙广场主力规模”的产品矩阵。

其中，高端定位的宝龙一城选址严苛、复制难度高、偏向品牌标杆作用。相较于高端小众、选址严苛、复制难度大的宝龙一城，宝龙广场主打区域型、社区型综合商业，适配长三角核心城市及卫星城的消费需求，具备标准化复制、运营稳定、现金流可控的优势。

相关数据显示，宝龙商业2025年开出6个新项目，其中3个为宝龙广场系列，分别为武夷山宝龙广场、南京江宁宝龙广场和余姚宝龙广场。

整体来看，当前宝龙商业正逐渐进行区域布局与产品体系的战略收缩优化，迈入 “守盘提质”的新阶段，但后续发展仍面临多重核心考验。

未来，能否突破市场化外拓瓶颈，在中端商业赛道构建差异化竞争力，将决定其能否摆脱“守盘求生”的困局，真正实现“提质突围”。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。