观点指数(GDIRI） 近年来物企规模增长总体放缓以及多元化布局成为趋势，以往的“规模导向”正在向“效益导向”转变。越来越多的物企在运营数据披露中以新增合同金额、饱和年化合同收入等经营性指标，替代过往传统的规模指标如新增管理面积/合约面积等。

例如，第一服务控股在2025年年报中表示，“集团从关注规模增长调整为更关注有质量的收益增长，因此不再披露项目运营面积数据。”对于年内的拓展情况，该公司的披露表达为“全年实现新拓147个物业服务项目，签约金额约2.0亿元（含收并购公司口径，2024年签约金额约2.9亿元）。”

6月初，荣万家也一改常态，以新增合同额数据替代了之前一直披露的新增合约面积数据。

这一系列变化背后，既有企业业务重心向城市服务等非住业态转变的战略调整，也不乏客观上切换口径以隐蔽传统物管面积增速疲软的考量。

口径切换

6月2日，荣万家官微披露了5月市场拓展情况，月内新增合同金额1394.7万元，包括第三方拓展项目11个。其中，于安徽和山东分别新增1个商企物服项目，合同额分别为13.9万元及112.6万元。

同时，在河北新增8个项目，包含1个劳务项目900万元及7个城市服务项目27.9万元；黑龙江区域新增1个城市服务项目，合同额339.7万元。

相比之前，这次披露的显著差异在于“口径切换”，由此前重点关注的新增合约面积指标变成了新增合同金额。

今年4月，荣万家披露新增合约面积9.06万㎡，包括第三方拓展项目11个。其中，安徽新增2个项目，合约面积9.06万㎡（1个无面积项目）；江苏新增1个无面积项目；河北新增8个无面积项目，其中包含5个垃圾清运服务、2个劳务服务及1个补充协议项目。

更早之前，2月曾新增合约面积3.6万㎡，包括第三方拓展项目9个；其中，广东新增1个项目，合约面积3.6万㎡；河北新增8个项目（无面积）。1月新增合约面积85.7万㎡，包括第三方拓展项目9个，其中河北新增3个项目，合约面积29.1万㎡；湖南新增5个项目，合约面积56.6万平方米；广东新增1个项目（无面积）。

综上来看，此番“口径切换”更多是新拓项目结构所造成，其新拓的商企、劳务、城市服务项目难以用“建筑面积”计量，硬要折算"面积"反而使数据失真，而“合同金额”指标能更直接地呈现项目创收能力和实质价值，也更契合当前“质效并进”的发展逻辑。

类似上述对面积数据挤水分的做法，万物云自上市之初便有所实践，以年化饱和收入代替了通过面积感知规模的方式。

最新财报显示，截至2025年末万物云住宅项目在管饱和收入约293.94亿元，合约饱和收入约348.03亿元；物业及设施服务管理项目在管饱和收入约163.42亿元，合约饱和收入约为206.56亿元。

不过，行业内也不乏以“口径调整”来掩盖管理规模增长疲弱或大幅下滑的物企，这样做短期内可转移投资者的注意力，延缓对股价的负面冲击，避免被过早贴上“掉队”标签。但长期而言，则削弱了业内数据的可比性与透明度，或使得投资者难以准确评估其真实经营成色。

战略转变

对于荣万家而言，这次口径切换一定程度上表明其战略落地正在显现成效。公司发力非住业态，将城市服务、商企服务、劳务委托及周边服务等作为拓新重点，因而面积指标已难以衡量其拓展成果。

时间拉回2023年，由于房地产行业下行，叠加人工等各类成本上涨，荣万家财报中的营收和盈利能力大幅下滑。数据显示，2023年该公司收入同比下降约9.1%至18.32亿元；净利润同比下滑约46.8%至1.31亿元；毛利率大幅下降约6.9个百分点至24.9%。

在这样的背景下，荣万家持续进行系列战略调整。彼时，荣万家为弥补业绩缺口，提出拓展多元化经营。其年报称：“集团积极洽谈公建、市政、园区、城市环卫、景区、公园等改造、养管业务，部署小区、企事业机关单位、公共停车场等非机动车、机动车充电桩安装全程施工业务”。

根据公告，2023年末该公司共管理431个物业管理项目，总在管建筑面积约8360万平方米。但业态结构单一、对关联地产方荣盛集团依赖强，以及大部分项目所处城市能级较低等挑战突出。

其431个在管面积中，非住宅物业仅有61个。总在管面积中，来自荣盛集团的占到了94.4%，第三方项目占比仅5.6%。而从区位上看，环渤海经济圈占比最高，达到总在管面积的59.1%，但主要分布在河北、辽宁、内蒙古以及山东；另外，中西部地区在管面积占比达到17.9%，主要分布在贵州、河南、湖南、四川、安徽及重庆等。

2024年，荣万家对业务线作出优化和调整，将原“物业管理服务”业务线拆分为“社区服务”、“商企服务”；将原来“非主业增值服务”、“社区增值服务”两条业务线合并为“周边服务”；并保持原有的“城市服务”业务线不变。

具体而言，调整后小区服务主要向住宅、公寓、底商等提供服务；商企服务主要面向商业服务、政府机构、工业园区、酒店、写字楼、学校、医院、体育场馆、公共交通等提供服务；服务周边则主要向客户提供车位租售、新零售及物业开发商增值服务等。

从收入端来看，当年有所改善， 2024年度其实现营收约19.57亿元，同比增加约6.8%；其中，商企服务与城市服务增速较快，分别同比增长27.8%以及36.0%至4663万元以及1.87亿元。但盈利能力承压仍是痛点，净利润录得1.16亿元，同比下滑约11.2%；毛利率同比减少约3.7个百分点至21.2%。

年报展望表示，未来将进一步丰富服务内涵、扩展服务边界，升级物业服务品牌。其中在市拓方面将加大力度，通过资源、渠道开发与合作进一步拓展新项目，并持续丰富业态类型，重点促进非住业态及城市运营服务业务扩张。

截至2025年末，该公司管理项目增至490个，在管面积约9700万平方米，年内与独立第三方物业开发商签署了135份正式合作协议。从业态上看，非住领域共计82个项目，在管面积1227.7万平方米，占总在管面积的比例提升至12.66%。同时，对关联方的依赖也略有减轻，来自关联方的在管面积约8684.1万平方米，占比下降至89.5%。

但整体上，荣万家第三方项目占比仍较低，且单项目规模小，外拓能力仍较弱；同时，对住宅业态和关联方的高度依赖尚未实质性改变，“多元化”探索仍需发力。未来能否真正打开独立增长空间、优化业务结构并兑现持续的营收和盈利增长，仍是留待管理层面对的核心考题。

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