观点指数（GDIRI） 5月29日，前海“数智空间”正式启用，项目落址前海合作区核心地段，以鸿荣源前海金融中心为启动载体，同步揭牌四大产业服务平台，分别为粤港澳大湾区创业投资基金、高级职业技术经理人服务园区、深创投种子训练营产业基地、西丽湖人才服务中心产业化基地。

前海数智空间聚焦人工智能、具身智能、半导体、数据科技等前沿赛道，重点引育独角兽、准独角兽等高成长科创企业，打造“空间+资本+服务”全周期科创培育体系，集成算力支撑、成果转化、技术转移、人才引育等核心功能，构建完整的科创服务生态。

本次共有北京深度制耀科技、钧舵机器人（深圳）、会芯（深圳）半导体等12家科技企业集中入驻，其中钧舵机器人已于5月初率先落址鸿荣源前海金融中心。

甲级写字楼载体

前海数智空间，是前海合作区专为前沿硬科技企业量身打造的垂直产业加速器与专属科创社区。区别于传统写字楼单一的场地租赁模式，该空间整合资本、算力、数据、人才等核心生产要素，以“以投促引、以资引商”为核心运营逻辑，为入驻企业提供全维度、全周期的成长赋能。

同步落地的四大产业服务平台，分别覆盖早期投资、创业孵化、技术转移、高端人才培养四大核心环节，有效补齐了科创企业落地发展的配套短板，完善前海科技金融、成果转化、人才引育一体化产业服务链条。

据了解，前海数智空间启动区位于鸿荣源前海金融中心（也被称为前海鸿荣源中心），总面积约2万平方米。项目地处前海合作区核心区位，坐拥交通枢纽、跨境政策、金融资本集聚三重核心优势，是前海片区标杆性超甲级综合体项目之一。

据观点指数了解，前海鸿荣源中心项目整体是由鸿荣源集团投资开发并持有的大型综合体物业，由鸿荣源旗下的鸿商务品牌进行全程运营。项目总建筑面积超52万平方米，业态涵盖2栋超甲级写字楼、1栋康莱德五星级酒店、8万平方米高端体验式商业壹方汇，以及2栋海景公寓胤璞。

其中B栋部分楼层（5-33层）属于前海管理局的局属物业（创新型产业用房）。政府通过采购或统筹这些优质空间，来打造高标准的科创培育基地。

市场数据显示，前海鸿荣源中心一季度出租率已升至90%，出租率水平领先同期全市甲级写字楼。租户结构持续优化，一季度入驻企业覆盖金融服务业、新消费、科技类等领域，其中科技类企业占比达到20%，期内续租面积约占成交面积的20%。

项目依托自身硬件配置与综合体配套资源，划出专属楼层打造定制化产业空间，定向引进机器人、具身智能、半导体、人工智能等高成长硬科技企业，实现从通用型办公载体向垂直细分产业生态集合体的转型。

以5月初入驻数智空间前海鸿荣源中心的钧舵机器人为例，该公司依托大湾区人才、产业、供应链优势打造大湾区总部，统筹华南地区的研产销，在深圳前海重点布局具身智能相关产品的新研发和现有工业自动化产品的升级研发。

数智空间的落地，不仅为楼宇引入高潜力硬科技产业集群，大幅提升项目的科创浓度与产业能级，更依托四大产业平台资源，有效拉高项目品牌溢价与行业影响力，推动鸿荣源前海金融中心从传统商务载体，升级为片区核心产业赋能高地。对于项目而言，数智空间的价值不仅是新增优质租户，更通过全链条产业服务，进一步拓宽了传统写字楼的运营服务边界。

片区生态托底

本次首批入驻的12家企业多为专精特新及潜力科创主体，区别于散户租赁，优质企业集群入驻既能锁定长期稳定租期，也可以持续提升楼宇的产业能级与资产估值。

从入驻产业结构来看，该空间是深圳前海构建空间+资本+服务科创培育新范式的关键载体，同时也表明前海在推动科技金融与产业生态深度融合方面迎来实质性进展。

依托数智空间，入驻企业在这里可以直接链接到早期投资、算力支撑、技术转移乃至跨境数据合规等核心生产要素。

举例来说，前海方舟资产管理有限公司管理的前海母基金（注册于2016年前海）目前已投资前海项目包括墨芯科技、灵图创新等35个，决策投资金额超23亿元，助力招商落地前海子公司80个，注册资本超66亿元。

前海片区优质商办资产的稳健表现离不开片区的政策体系与营商环境。

2026年3月正式实施的《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于促进总部企业高质量发展的实施办法》，将重点支持信息、金融、贸易物流、专业服务、科技服务以及人工智能、具身智能机器人、低空经济等前沿领域的企业集聚。

政策最大的亮点在于其系统性的服务生态，不再单纯依赖资金激励，而是从空间、人才、金融、场景、法律、数据、通关、政策、政务、场地十个维度推出全方位支持。

对于写字楼租户而言，这意味着入驻企业能享受到实实在在的红利。符合条件的总部企业可申请建设总部大厦并享受地价优惠，或入驻前海“深港汇”双向总部基地。

同时，企业不仅能获得专属融资对接，还能通过数据跨境绿色服务通道解决科研与贸易中的痛点。叠加延续至2027年底的15%企业所得税优惠政策，更是持续释放强大的产业招商引力。

据深圳前海官微披露，目前前海已集聚科技企业5.5万余家、国家高新技术企业近2000家、国家级专精特新小巨人123家，形成1个千亿级和7个五百亿级产业集群。

而本次亮相的数智空间作为前海推动科技创新和产业创新融合发展的重要载体，将持续强化企业孵化、产业服务和资源链接三大核心功能，吸引更多高成长科技企业集聚，为前海建设现代化产业体系和高水平创新开放平台提供有力支撑。

从招商向择商转变

在政策与市场的双重利好下，写字楼的运营逻辑也在发生质变。前海数智空间的落地，正是这一转型的典型写照。

当前写字楼项目不再是简单的物理办公场所，而是依托前海作为国家数据产业集聚区，为入驻的人工智能、具身智能等硬科技企业提供不可替代的产业土壤。

在前海商办存量持续扩容、市场竞争加剧的行业环境下，通用型写字楼普遍面临租金增长乏力、空置压力等挑战，而赛道聚焦、精准择商、生态赋能的主题化产业楼宇，已成为存量资产稳收益、提价值的重要途径。

上下楼就是上下游，物理空间的临近直接转化为商业效率，推动写字楼从收租式房东，迭代为陪伴企业成长的产业合伙人。

事实上，观点指数注意到，以中海商业、陆家嘴集团、越秀商管等为代表的头部运营商开始把一栋楼变成一个垂直的产业生态，从招商向择商转变。写字楼项目从通用物理租赁空间走向产业垂直的趋势愈发明显。

举例来说，越秀财富中心作为武汉市数字经济示范楼宇，目前项目入驻企业超110家，世界500强、行业百强及头部龙头企业占比超75%，集聚葛洲坝供应链、德发信息、臣博视人工智能、金蝶软件、推想医疗等一众AI+优质标杆企业，深耕工程智能化、AR应用、AI大数据等前沿领域，稳步构筑人工智能产业集聚高地。

再者，陆家嘴软件园紧邻上海金融交易广场，联动上交所、中金所等资本市场资源，让入驻企业快速链接资本市场机遇。项目吸引160家企业、2万高端人才汇聚，形成科技研发+金融信息融合生态。其中已入驻的硬科技企业包括有色网信息科技、石头科技、群核科技、欧特克等，金融科技企业包括美银宝信息、大智慧、恒生聚源、富国基金等。

现阶段，企业选址逻辑已从传统的地段优先，迭代为产业适配、生态优先、空间灵活。AI、芯片、低空经济、新能源等新质生产力企业，成为商办租赁的核心增量。市场竞争不再是简单的租户规模比拼，而是楼宇产业匹配能力、生态服务能力的较量，商办发展逻辑转变为楼宇适配产业、服务驱动价值的全新阶段。

从前海单个项目落地延伸至全国商办趋势，鸿荣源前海金融中心数智空间的落地，验证了传统房东模式走向了产业集成运营，是存量甲级写字楼穿越周期、突破同质化竞争的重要解法。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。