观点指数 在5月26日观点指数研究院发布的《奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数指出，五一假期，国内消费市场实现稳步回暖，核心商圈拉动效应突出，服务消费成为增长核心动力。REITs市场也持续活跃，商业不动产REITs市场供给持续扩容，多只新产品集中申报、获批。

据商务部商务大数据，5月1日-4日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长5.0%、5.3%。

聚焦核心商业城市，观点指数观察的8座城市均实现了消费同比增长。分城市来看，上海线上线下消费达643.0亿元，为8城中最高，同比增长7.7%。

市级商圈、国际级消费集聚区消费同比增速均高于整体增速，核心商圈消费拉动效应显著。深圳重点商圈客流同比增长20.97%、营业额同比增长17.42%，客流与消费增速均为8城最高，商圈活力与消费转化效率突出。

数据来源：公开资料，观点指数整理

分业态来看，餐饮消费的复苏普遍快于零售，服务消费（餐饮、住宿、夜间消费）成为拉动增长的重要力量。杭州、广州、南京的餐饮增速显著高于整体，反映出"吃"作为假期消费的刚需属性。

零售商业市场方面，2026第一季度，上海零售市场共录得14万㎡新增供应，但由于新项目入市采取分阶段开业的策略，整体开业率仍处于爬坡阶段，本季度全市净吸纳量录得3.4万㎡。

北京、广州、深圳则录得零新增，核心一线城市供应端进入"静默期"。成都虽无新增，但吸纳量表现亮眼，达4.9万㎡，在无新增供应的情况下，存量项目去化强劲，市场需求旺盛。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

空置率层面，上述城市的核心板块正经历品牌更迭与业态结构调整，导致短期空置率与招商面临一定压力，去化周期延长，8个样本城市的空置率在4-10%的区间内。

不过，全国消费标杆城市核心商圈的品牌入驻需求持续存在，客流承载力仍处于高位。季末，上海全市购物中心首层租金虽环比下跌0.6个百分点，但每天每平方米30.9元，为样本城市中最高。

新申报方面，4月末以来，沪深交易所共有三只新的商业不动产REIT申报，分别为华夏华润置地商业不动产REIT、中金开元旅业商业不动产REIT、红土创新茂业商业不动产REIT。

其中，募集金额最大的是华夏华润置地商业不动产REIT，预计整体募资规模达54.05亿元，底层核心资产为华润置地全资持有的两座成熟标杆商业项目，分别是南通万象城与临沂万象汇。

南通万象城2018年9月开业，运营时长已超七年，定位城市中高端区域标杆购物中心；临沂万象汇2019年9月落地运营，主打区域型时尚家庭消费购物中心，两处资产均具备稳定的客流、成熟的运营模式与持续的租金收益能力。

中金开元旅业商业不动产REIT的预计募集规模为18.44亿元，底层资产为浙江省内三家成熟高星级开元名都系列酒店，整体评估价值18.04亿元，三家酒店总建筑面积约22.95万㎡，均位于浙江经济活跃城市。

红土创新茂业商业不动产REIT底层资产为成都茂业中心C塔项目，业态为办公，位于成都市高新区天府大道北段28号，本次发行预计募集规模11.01亿元。

而此前申报的商业不动产REITs也有部分获得通过，唯品会、上海地产、砂之船、首农等四只商业不动产REITs获批，四只产品申报总估值190.86亿元，调整后总估值184.19亿元，合计下调6.67亿元，覆盖京、沪、陕、豫、黑五地，涵盖商业、办公两大类型。

金额最高的是中金唯品会REIT，底层资产为郑州杉杉奥莱与哈尔滨杉杉奥莱，由唯品会自持运营，申报估值74.70亿元，监管反馈调整后估值69.99亿元，下调幅度6.31%，2026年预测分派率4.57%，2027年提升至4.99%。

业绩表现方面，已上市的12只消费基础设施REITs一季度收入分化明显、盈利差异较大，但现金流普遍稳健。

收入端，本期收入均值为6948.05万元，华夏华润商业REIT以2.06亿元的收入遥遥领先，华夏大悦城商业REIT、中金唯品会奥莱REIT收入也突破8000万元，其余多数REITs收入在2000-7000万元区间，嘉实物美消费REIT、易方达华威市场REIT收入则低于3000万元。

利润端，华夏首创奥莱REIT表现突出，净利润高达2685.62万元，或受益于春节消费与换季促销。中金唯品会奥莱REIT则出现了小幅亏损，录得-81.68万元。

数据来源：REITs公告，观点指数整理

分红表现上，年化现金流分派率均值为4.18%，整体集中在3.6%-5.4%区间，华夏首创奥莱REIT以5.35%的分派率成为本期“分红王”。

二级市场方面，12只消费基础设施REITs中，仅2只实现上涨，10只出现下跌，市场整体偏弱势，平均涨跌幅为-1.89%，消费类REITs板块整体处于回调状态。

数据来源：同花顺，观点指数整理

其中，华夏首创奥莱REIT以5.03%的区间涨幅成为板块内唯一涨幅超过5%的标的，逆势表现凸显了其底层资产或运营层面的阶段性优势；而华夏中海消费REIT以6.85%的跌幅领跌全板块，成为回调压力最大的产品。但多数产品的涨跌幅集中在±3%以内，整体波动相对可控。

换手率方面，板块平均换手率为9.98%，中金中国绿发消费REIT、中金唯品会奥莱REIT、华夏金茂消费REIT的换手率分别达到18.54%、15.32%、15.25%。

本文节选自《奥莱逆势增长 | 2026年5月商业地产零售业态发展报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。