观点指数（GDIRI） 近日，港股上市公司德祥地产发布多项重要公告，正式聘任朝亚数据中心中国区核心创始人曹新伟出任公司执行董事，并兼任旗下算力子公司总经理。

同步，与北京启源智算签署独家排他谅解备忘录，通过VIE架构取得IDC与ISP增值电信牌照，此举让其成为少数拥有国内算力业务合规资质的港企，正式启动从"地产开发"向"数字基建+资产管理"双轮驱动的战略转型。

当前房地产行业整体业绩承压、企业估值普遍走低，德祥地产以增长空间有限的传统地产物业资产，置换具备高成长性的算力基础设施资产。

企业通过跨界布局AI算力基础设施，既突破了自身的经营瓶颈，也为传统房企转型摸索出全新方向，获得资本与产业界的广泛关注。

去地产化

2025-2026中期报告显示，公司当期营收704.2万港元，同比下降27.38%；整体净亏损1.44亿港元，公司拥有人应占亏损1.21亿港元，亏损规模同比大幅收窄76.07%，且亏损收窄态势已延续两年。

业务结构方面，地产主业占比持续萎缩，本期证券投资实现盈利1480万港元，上年同期亏损1580万港元，融资业务也由亏转盈；目前物业业务收入占比已降至45%，与融资业务营收规模基本持平，企业对地产开发主业的依赖度显著降低。

公司负债总额由上年同期的13.64亿港元降至11.79亿港元，资产负债率从38.26%回落至36.23%，整体资产结构不断优化。

受地产行业持续调整影响，公司持续处置境内外物业资产，意图以增长乏力的传统地产资产，置换高成长属性的算力基础设施资产。

2025年，德祥地产以3.618亿港元向独立第三方出售香港土瓜湾上乡道21、23、25、27、29、31号项目67%的全部权益，彻底剥离该物业项目以回笼资金。

2026年3月，集团再度公告出售香港湾仔轩尼诗道250号商业大楼，交易对价约1.64亿港元，预计2026年下半年完成交割。本次交易回笼的资金将主要投入算力基础设施建设，为战略转型筑牢资金基础。

与此同时，公司通过处置海外物业、精简地产板块组织架构，本期行政及综合费用降至5520万港元，成本管控成为企业亏损持续收窄的重要因素。

对于一家手中仍握有中国澳门、香港及加拿大等物业开发项目的传统房企而言，在增量市场见顶、存量竞争加剧的环境下，单靠地产开发已难以支撑估值想象空间。

于此，德祥地产正式发布人工智能基础设施战略公告，宣布公司将从传统地产开发向“数字基建+资产管理”双轮驱动战略全面转型，正式切入AI算力基础设施赛道。

转型壁垒

一方面，传统房企普遍对新型基础设施领域缺乏认知与技术积累，转型过程中将直面人才、技术两大壁垒。

德祥地产于5月15日发布公告，聘任曹新伟担任公司执行董事，同时出任集团全资子公司ITC Strategic Management Limited的总经理。

据公告信息，曹新伟为朝亚数据中心中国区核心创始人、前董事长，拥有15年以上算力及IDC全产业链从业经验。

朝亚数据中心曾引入渣打银行、国际数据中心产业基金Actis、国际私募机构EQT等海内外资本，累计获得超2亿美元战略投资。

曹新伟曾主导打造天津武清、江苏太仓两大标杆IDC园区项目，项目累计落地标准机架超46000架，锁定合规电力指标404MW。

其在大型算力园区建设、能耗管理、算力调度运营以及资本运作方面均具备丰富的经验，其能否依托新平台，打造一个更具竞争力、估值更高的“新朝亚”？

另一方面，港资企业布局内地算力基建，首要壁垒集中在增值电信业务资质的合规获取上。

对此，德祥地产本次与曹新伟前公司启源智算签署谅解备忘录，双方计划在人工智能基础设施、互联网数据中心资源、AIDC项目开发等领域展开合作。

通过与启源智算搭建VIE架构，其取得增值电信业务项下的IDC与ISP牌照，成为少数拥有国内算力业务合规资质的港股上市公司，相关资质有效期暂定十二个月。

同时，德祥聘请环球律师事务所全程把控法律合规、风险隔离与内控体系，采用成熟架构解决港股外资主体境内运营痛点，实现业务合法开展、客户正常签约、财务有效并表。

在资本运作层面，公司以每股0.8港元的价格配售6914万股新股，扣除相关费用后净募资约5287万港元。本次募资中约70%的资金，将专项投向AI算力基础设施及配套战略投资项目。

近期，德祥地产股价表现也较为亮眼，5月15日开盘价为0.96港元，截至5月29日收盘报2.48港元，区间涨幅达158%；当日成交额6526万港元，公司总市值升至26.89亿港元。从传统地产股的PB估值，切换为算力赛道的成长预期，在地产板块整体持续调整的行情下，其凭借转型概念走出独立上涨行情。

押注算力

2026年3月底，德祥地产便启动境外算力布局。旗下全资子公司 ITC Strategic Holding 出资约200万美元，认购 Synergis Critical Infrastructure I, L.P. 约三分之一合伙份额，相关资金将用于间接投资英国企业 N Scale Global Holdings Limited。

本次投资规模不大，属于产业战略布局节点，核心目标是切入欧洲算力基础设施市场，也为公司后续搭建全球化算力网络埋下伏笔。

5月29日，德祥地产迎来业务实质进展，旗下全资子公司北京德祥智算与外部客户签署首份人工智能算力技术服务合同，为对方提供AI算力相关服务。该合同含税总金额约2890万元，服务期满后，后续月度服务费约480万元。

公司将分批次向客户交付490 PFLOPS（稠密 FP16）高性能算力资源，以及配套GPU服务器集群，折算合计为62套GPU服务器及相关配套设备。

同日，公司还与深交所上市公司荣联科技签署全方位战略合作框架协议，双方确定 “短期轻资产前置部署、中期资产嫁接组合、长期重资产共建”三步走合作战略。将围绕AI算力基础设施全产业链开展深度合作，合作范围包含机柜租赁、GPU服务器部署、算力网络搭建、存量数据中心改造等核心业务。

面向更长远的未来，德祥地产还规划布局创新资管业务，切入不动产领域RWA（现实世界资产代币化）赛道，依托区块链技术将实体资产转化为可流通交易的数字代币。

而随着算力业务逐步规模化运营，也将为构建算力期货奠定基础。从卖楼到卖Token，德祥地产也正在勾勒一幅“算力即资产”的全新发展蓝图。

对于一众寻求转型的传统房企来说，德祥地产能否持续推动算力项目落地、扩充业务订单、实现算力板块盈利，能否真正从“造势”走向“动工”、从“规划”走向“盈利”，将是检验其转型成色的核心标尺。

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