2026-05-29
行业告别传统经营模式，步入生态投资驱动的发展阶段。
生态投资驱动 | 2026年5月产业园区暨基础设施投资发展报告
行业告别传统经营模式，步入生态投资驱动的发展阶段。
（报告期：2026.04.29-2026.05.29）
政策助力园区智能体升级，工业价格及景气指数稳固运行 近期多部委密集出台智能体发展、数模融合、能源赋能及金融配套系列政策，搭建多维政策体系，推动园区智能体规模化落地与迭代升级。2026年4月国内工业经济延续扩张态势，制造业PMI持续位于景气区间，PPI涨幅扩大，工业企业盈利稳步改善。高技术、装备制造产业增速领跑，智能产业产能强劲释放。
产业园区经营持续承压，“生态投资”构筑盈利新范式 2026年一季度，产业园区传统开发销售、租赁经营模式增长乏力，行业销售规模明显收缩，企业营收与盈利表现分化加剧。重资产开发业务增长触顶，股权投资逐步成为头部企业的重要盈利来源，租赁业务则发挥抗周期作用稳固经营基本盘。与此同时，企业探索轻量化生态入口投资模式，园区行业正式迈入生态投资驱动的转型发展阶段。
链主大厂重仓实体扩产，智算和AI智造项目布局提速 报告期内，各行业龙头加大重资产投资力度，实体产业布局动作密集。新能源企业持续拿地扩建生产基地，稳步扩充动力电池产能；互联网企业入局产业载体开发，重点落地研发中心与智算基建。AI智能制造同步开启海外布局，海外标杆工厂启动建设。与此同时，类REITs、产业债券等多元化融资工具有序发行，为项目建设提供资金支撑。
业态与区域表现分化，园区REITs混包资产二次扩募 产业园区REITs整体业绩走弱，营收同比、环比均出现下滑，业态与区域经营分化特征突出，厂房资产韧性较强，研发办公类表现偏弱。招商蛇口推进旗下产园REITs第二次扩募，创新采用“产业园+仓储物流”混包模式，若落地将成为行业首单两次扩募的公募REITs。
政策助力园区智能体升级，工业价格及景气指数稳固运行
