44起融资吸金1215亿 产业园区资本加速“向新”
融资渠道向股权、ABS、公司债多元倾斜，并购聚焦算力资产。产业园REITs盈利分化加剧扩募放缓，市场进入“提质减量”新阶段。
观点指数 5月20日，观点指数研究院发布《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》，报告指出，目前多元融资矩阵与并购市场协同发力，推动行业实现结构性升级，与此同时园区REITs市场进入“提质减量”新阶段，优质资产与精细化运营成为行业发展的核心导向。
融资市场方面，产业园区及相关领域呈现规模阶段性波动、渠道结构持续优化的显著特征，资本配置逻辑正从传统开发赛道加速向新质生产力相关领域迁移。
2025年10月-2026年4月期间，累计发生投融资事件44起，融资总额达1215亿元，2025年10月、12月形成两次融资高峰，进入2026年后融资节奏放缓，市场更趋理性，资本投放聚焦具备技术壁垒与长期稳定现金流的优质项目。
融资渠道结构实现重构，股权类基金、公司债、小公募三大工具构成融资“主力矩阵”，其中股权类基金占比高达41%，成为行业融资第一大来源，各地政府引导基金、产业投资基金密集落地，聚焦半导体、先进制造、算力枢纽等赛道。
公司债占比27%，仍是企业获取低成本直接融资的核心选择，资金用途覆盖园区建设、技术研发等多个方向；ABS占比10%，成为盘活存量资产的关键路径，推动企业向轻资产运营模式转型。此外，类REITs、中期票据等工具发挥补充作用，形成层次分明的融资矩阵。
并购市场同样展现“向新”特征，资本加速向新基建与优质工业资产倾斜。海外方面，KKR与新加坡电信组成的财团收购STT数据中心82%股权，黑石集团筹备设立百亿美元规模的上市收购公司，专门收购人工智能数据中心。
国内方面，东阳光、豫能控股等企业通过收购相关资产，加码算力基础设施建设，云工场、厦门信息信达等布局数据中心载体建设，同时区域工业资产交易保持活跃，低效资产出清与优质资源整合同步推进，为产业升级腾出发展空间。
与此同时，园区REITs市场同步进入调整期，呈现出二级市场估值承压、盈利表现分化、扩募进展放缓等特点，市场已从试点初期的“规模扩张”转向“提质减量”阶段，市场化筛选与精细化运营的重要性逐步显现。截至2026年4月，产业园REITs板块整体市值已跌破首次发行总市值，板块估值中枢持续下移，多个项目价格大幅回调，部分项目较发行价跌幅超20%，建信中关村产业园REIT、华夏合肥高新REIT等项目跌幅显著，反映出市场对传统研发办公类REITs底层资产质量的担忧。
盈利表现方面，板块内各项目呈现明显两极分化，2025年产业园REITs板块总营收同比下滑13.5%，多数项目经营业绩未达市场预期，部分聚焦研发办公业态的项目甚至出现亏损，而聚焦先进制造、硬科技赛道的项目则展现出较强的运营韧性。
租金水平差异是导致盈利分化的核心诱因之一，一线城市核心产业区的研发类项目租金水平较高，租户资质优良、需求稳定，而二三线城市或传统业态项目租金同比下滑明显，仅国泰海通临港创新产业园REIT因扩募优质资产，租金同比大幅上涨56.45%。
扩募与申报节奏放缓，成为市场进入“提质减量”通道的重要标志。2025年至2026年4月期间，共有11只产业园区REITs启动或计划开展扩募工作，但仅完成3只项目上市，大部分扩募项目搁置时间超过一年，部分机构甚至主动撤回新项目申报。这一变化背后，是监管层审核规则的完善与机构认知的转变，双方均更加注重资产质量与申报效率，缺乏核心产业支撑、经营稳定性不足的资产难以获得市场认可。
展望未来，智慧园区与AIDC双轮驱动的趋势将持续强化，推动产业园区从单一物理空间向“算力+场景+生态”的智能产业社区转型；园区REITs市场的分化格局将进一步加剧，具备核心区位优势、聚焦先进制造与硬科技赛道、拥有稳定现金流的项目，将逐步凸显投资价值，随着监管体系不断完善与市场化筛选机制发挥作用，园区REITs市场将逐步实现高质量发展。
本文节选自《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》
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