财报“冰火两重天” 算力与更新成穿越园区周期双引擎
产业园区运营公司盈利分化加剧，算力业务与城市更新驱动传统开发运营业务升级，成为企业穿越周期的核心竞争力。
观点指数 5月20日，观点指数研究院发布《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》，报告指出，存量时代下产业园区运营行业分化加剧，传统开发模式承压明显，AIDC算力业务与城市更新成为企业穿越周期的核心抓手，推动园区实现从“开发驱动”向“运营驱动”的转型。
2025年产业园区运营上市公司年报数据清晰呈现出行业在存量时代的分化态势，盈利表现最为显著。其中，市北高新、张江高科、中新集团等企业归母净利润同比分别上涨131.7%、59.6%、59.2%，展现出较强的盈利韧性；而华夏幸福、苏州高新归母净利润则分别下降393.8%、50.3%，传统开发模式在存量时代面临的挑战愈发突出。
过去依赖土地增值与开发销售的发展路径已面临阶段性压力，新质生产力驱动下的算力业务、城市更新与产业运营，正逐渐成为影响产业园区运营企业生存与发展的关键变量。
从收入结构来看，传统园区开发与运营模式的瓶颈日益突出，以中电光谷为例，2025年其园区运营服务营业额为21.37亿元，同比下降3.6%，而园区开发业务收入17.83亿元，同比增长29.9%。这种“开发拉动、运营平稳”的结构，清晰反映出租金模式的增长空间相对有限，企业仍需依靠一次性开发销售来维持规模体量。
张江高科的经营情况具有行业代表性，该企业2025年实现营业总收入41.82亿元，同比增长149.02%，营收增长主要得益于“产业空间载体销售”收入的大幅提升——该板块收入达29.89亿元，同比增长228%。
但遗憾的是，其利润表现未与营收同步增长，主要原因是结转销售成本同比增长超150%，叠加租赁业务毛利率下滑，呈现“增收不增利”态势，这也深刻暴露了传统开发销售模式在成本管控与长期盈利能力方面面临局限性。
与传统业务形成鲜明对比的是，AIDC（人工智能数据中心）业务正成为部分产业园区运营企业的新增长极，展现出良好的盈利韧性。润泽科技2025年实现营业收入39.77亿元，同比下降8.99%，但归母净利润达47.04亿元，同比增长209.97%，其核心增长动力完全来自算力相关业务的突破。
除润泽科技外，其他企业的算力业务也表现亮眼，普洛斯中国算力中心业务收入同比增长32%，中兴通信算力业务营收同比增长150%，占整体营收的比重达24.6%，可见AI相关业务已成为部分企业的核心发展方向。
算力业务的增长不仅为企业带来了更高的单位空间收益，更推动产业园区行业从传统租赁模式向算力经济方向转型，数据中心单方收入的持续提升，正是这一行业趋势的具体体现。
2026年，城市更新与存量资源盘活已成为产业园区运营企业转型的另一重要路径，行业内部分头部企业加大存量资源的盘活力度，通过收购、改造、合作等多种方式，激活低效工业用地、老旧厂房及闲置载体，进一步提升土地容积率与空间的利用率。
苏州工业园区城市重建通过股权合作模式，推进嘉美产业园二期、新合科技产业园等项目建设，打造高标准厂房与配套产业空间；联东U谷以“零地增效”为目标，推进连片低效用地改造，打造“联东U谷-牛塘AI智造产业园”；市北高新则推动老工业区向数字经济园区转型，活化工业遗产资源，建设区块链产业集聚区与静安国际科创社区。
这些项目的共同特点是，不再单纯追求土地增量开发，而是通过存量改造实现产业能级提升，将低效资产转化为适配数字经济、先进制造等新兴产业需求的新型产业载体。在城市更新模式上，行业内企业呈现出差异化路径，形成三类典型发展范式。
其一为国资主导型，苏州工业园区城市重建、中新集团等依托国资背景，采用“政府引导+企业合作”模式，主导片区级更新项目，中新集团苏虹工业坊项目将容积率0.5的老旧厂区改造为6.43万平方米高标准厂房，大幅提升土地价值与产业能级；
其二为市场定制型，联东U谷、中电光谷以市场需求为导向，采用“敏捷定制”模式适配不同产业客户需求，中电光谷厦门火炬·海沧308科技园项目通过定制化改造快速匹配科技企业落地；
其三为产城融合型，招商蛇口、星河产业结合传统开发优势，覆盖“旧改+TOD+商业+产业”多元场景，招商蛇口目前孵化旧改项目约20个，储备土地面积约700万平方米。
值得注意的是，绿色低碳与数字化转型正成为城市更新项目的重要配套方向。中电光谷以“存量盘活+数字赋能+低碳改造”为核心，打造复合型产城融合项目；苏高新集团的运河数据港项目，通过虚拟电厂、智慧能源等数字化手段，为园区更新与产业升级提供支撑；
东湖高新的品诚电商产业园提升改造项目，同步推进园区智能化与绿色化改造，打造工业遗存活化示范项目。这些举措不仅提升了园区运营效率与环境品质，也契合政策关于绿色低碳与数字经济的发展要求，为项目争取到政策支持与长期发展空间。
总体来看，传统开发与租金模式的发展空间将持续收窄，而算力业务布局、城市更新能力与产业运营水平，有望成为企业穿越行业周期的核心竞争力。
本文节选自《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》
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