观点指数 站在2026年的节点回望，产业园区行业已走过依靠政策红利与土地增值的粗放增长阶段，正经历一场由内而外的深刻变革。当“运营为王”成为共识，当科技不再仅是配套工具而是核心驱动力，园区的价值逻辑被彻底重构——从单纯的产业空间提供商，转向企业成长赋能者与区域经济生态构建者。

过去一年，行业在复杂的经济环境中展现出韧性，也暴露出分化。一方面，部分园区空置率攀升、招商陷入内卷，传统“房东模式”难以为继；另一方面，以深度运营为核心的园区，通过精准产业服务、数字化管理与企业全生命周期孵化，实现了资产价值与客户粘性的双重提升。科技的角色尤为关键：AI驱动的智慧安防、大数据赋能的精准招商、物联网支撑的能效管理，已从试点走向规模化应用，推动园区降本增效，并催生出数据资产化等全新想象空间。

然而，运营标准化、服务产品化、科技实效化，是行业共同面临的考题。谁能率先打通“空间+服务+科技”的闭环，谁就能在存量时代确立护城河。

基于此，观点指数通过深入调研与数据分析，发布《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》，旨在客观审视行业现状，发掘在运营效率、科技创新与可持续发展领域树立标杆的佼佼者，为行业提供前瞻参考，推动产业园区的价值回归与进阶。

以下为报告节选：

市场综述

指数回暖PPI拐点显现，新产业新产能驱动实体复苏

2026年一季度，全国工业经济呈现良好的开局，生产增速显著回升，市场供需关系稳步改善，工业领域通缩压力得到有效缓解，新质生产力正从概念加速向现实产能转化，持续拉动工业经济增长。

相关数据显示，一季度规模以上工业增加值同比增长6.1%，增速较上年四季度加快1.1个百分点；31个省份规模以上工业增加值均实现正增长，41个工业大类行业中有34个行业保持增长，行业增长面达82.9%，工业对经济增长的贡献率接近四成。

高技术制造业成为工业增长的重要支撑，一季度增加值同比增长12.5%，增速高于全部工业6.4个百分点，创下2022年二季度以来的最高水平，对工业增长的贡献率达32.6%。细分领域表现亮眼，“人工智能+”产业快速发展，带动存储芯片、半导体存储盘等产品产量分别增长43.5%和15.9%。

工业领域价格信号呈现积极变化，一季度工业生产者出厂价格（PPI）同比下降0.6%，但3月份同比由降转涨，上涨0.5%，结束了自2022年10月以来连续41个月同比下降的态势，工业领域产品通缩压力得到实质性缓解。

一季度，规模以上工业企业利润同比增长15.2%，盈利修复节奏明显加快。其中，装备制造业和高技术制造业利润实现快速增长，原材料制造业利润同比增长达两位数，工业企业效益状况持续改善。

随着新一轮科技革命和产业变革的发展，规划重点强化了对产业智能化、绿色化的改造，同时大力培育新产能、新产业，推动量子科技、人工智能、物联网、算力网络等前沿技术与实体经济深度耦合，为工业经济从阶段性调整向结构性复苏迈进筑牢了根基。

展望未来，随着“十五五”规划相关政策的落地实施，产业智能化、绿色化转型将持续向纵深推进，新质生产力有望加速释放，为工业经济高质量发展注入持久动力。

园区“以价换量”减弱，从“瓦片经济”转向“芯片经济”

从产业园区市场表现来看，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后呈现阶梯式调整态势，至2025年第四季度已降至102元/㎡/月以下，同比下降2.9%，累计调整幅度达26%，创下近四年以来的租金低点。

与租金下行同步，产业园区入住率也持续承压，从2022年初的91%左右回落至2025年末的68%，传统园区依赖租金、拼价格的“以价换量”模式难以为继。

当前产业园区行业结构性分化特征日益凸显，传统制造业、低端服务业承租能力有所减弱，叠加园区供给过剩、同质化现象突出等因素。大量园区仍停留在提供基础办公、生产仓储空间的“瓦片经济”阶段，缺乏产业导入能力与增值服务体系。

因此，难以匹配高技术企业、数字经济企业对算力配套、场景生态、产业协同的多元化需求，陷入“租金下降、空置率未减”的恶性循环。

与此同时，数据中心赛道展现出截然不同的增长韧性。2025年第四季度数据中心单方收入为363.3元/㎡/月，虽环比小幅下降0.08%，但近三年多来累计涨幅达12%，显著高于传统产业园区市场。

作为AI大模型、智算集群的核心承载载体，算力基础设施市场需求持续扩容，叠加绿色低碳、高密机柜等技术带来的溢价效应，支撑数据中心收入保持稳健运行态势。

随着普惠算力行动、AI产业配套政策的持续落地，数据中心已从单纯的IT云空间基础设施，升级为承载新质生产力的智算核心枢纽，单位空间的价值密度与盈利能力得到大幅提升。

当前，越来越多的园区运营商开始从“瓦片经济”向“芯片经济”转型，通过引入数据中心、智算中心、工业互联网平台等新型基础设施，将单一的物理空间升级为承载AI、大数据、先进制造等产业的生态平台，实现单位空间价值的倍数级提升。

长三角地区结构性分化，新质生产力成突围关键

长三角及核心城市产业园区市场呈现显著的结构性分化特征，北京、上海、杭州、苏州的供求比分别为5.72、3.19、0.74、0，供需失衡态势预计将持续加剧，租金下行趋势难以在短期内逆转，行业逐步转向围绕新质生产力构建的产业价值竞争。

上海自去年开始出台存量资产盘活政策，鼓励将低效的产业楼宇、闲置的产业空间改造为酒店、服务式公寓在内的多种业态，直接带动了相关业态的需求，也为存量资产提供了差异化的破局路径，部分转型项目的出租率与现金流表现显著优于传统写字楼。

杭州市场新租租户结构呈现多元化特征，专业服务、金融业占比均达33%，TMT行业占比13%，文体娱乐、消费品服务业等业态需求也保持稳定。数字经济与平台经济产业生态持续完善，叠加科创企业、专业服务机构的稳定扩张，为市场需求提供了坚实支撑，部分聚焦数字经济、人工智能的园区项目，展现出较强的租赁韧性。

TMT、人工智能、机器人等与新质生产力相关的行业，已成为产业园区租赁需求的核心引擎，核心地段及具备高品质的资产将展现更强的市场韧性，传统办公空间依赖区位与成本优势，而新质生产力相关企业更看重空间的产业适配性，包括是否具备高算力配套、能否满足研发生产场景需求、是否可承接政策红利与产业生态资源。

企业运营

传统模式承压，算力与城更开启产业新浪潮

过去依赖土地增值与开发销售的发展路径已面临阶段性压力，新质生产力驱动下的算力业务、城市更新与产业运营，正逐渐成为影响产业园区运营企业生存与发展的关键变量。

从收入结构来看，传统园区开发与运营模式的瓶颈日益突出。以中电光谷为例，2025年园区运营服务营业额21.37亿元，同比下降3.6%，而园区开发业务收入17.83亿元，同比增长29.9%。这种“开发拉动、运营平稳”的结构，反映出租金模式增长空间有限，企业仍需依靠一次性开发销售来维持规模。

张江高科全年实现营业总收入41.82亿元，同比增长149.02%，营收增长主要源于“产业空间载体销售”收入29.89亿元，同比增长228%，而利润表现未同步跟上，主要在于结转销售成本增长超过150%，叠加租赁毛利率下降，企业面临“增收不增利”的状况，开发销售模式在成本管控与长期盈利能力方面面临局限。

与之相比，AIDC业务正成为部分产业园区运营企业的新增长极，展现出良好的盈利韧性。润泽科技2025年实现营业收入39.77亿元，同比下降8.99%，但归母净利润达47.04亿元，同比增长209.97%，其核心增长动力来自算力相关业务的突破。

算力业务的增长不仅为企业带来了更高的单位空间收益，也推动产业园区从传统租赁模式向算力经济方向转型，数据中心单方收入的持续提升正是这一趋势的体现。

2026年，城市更新与存量资源盘活已成为产业园区运营企业转型的另一重要路径，行业内部分头部企业加大存量资源的盘活力度，通过收购、改造、合作等多种方式，激活低效工业用地、老旧厂房及闲置载体，进一步提升土地容积率与空间的利用率。

苏州工业园区城市重建通过股权合作模式，推进嘉美产业园二期、新合科技产业园等项目建设，打造高标准厂房与配套产业空间；联东U谷以“零地增效”为目标，推进连片低效用地改造，打造“联东U谷-牛塘AI智造产业园”；市北高新则推动老工业区向数字经济园区转型，活化工业遗产资源，建设区块链产业集聚区与静安国际科创社区。

值得注意的是，绿色低碳与数字化转型正成为城市更新项目的重要配套方向。中电光谷以“存量盘活+数字赋能+低碳改造”为核心，打造复合型产城融合项目；苏高新集团的运河数据港项目，通过虚拟电厂、智慧能源等数字化手段，为园区更新与产业升级提供支撑。

传统开发与租金模式的发展空间将持续收窄，而算力业务布局、城市更新能力与产业运营水平，有望成为企业穿越行业周期的核心竞争力。目前，部分头部企业已率先布局算力基础设施与存量更新赛道，通过业务结构调整实现从“开发驱动”向“运营驱动”的转型。

园区运营

链主引领算力驱动，园区加快重塑投资结构

2025年11月-2026年4月，产业园区领域累计落地或推进项目42个，涉及建筑面积超361万平方米，投资金额超1065亿元，环比上升30.2%。投资端呈现的显著回暖态势得益于产业园区赛道的结构性重塑，而算力基建与链主项目则成为拉动行业增长的核心引擎。

从投资结构来看，算力相关项目贡献了超半数的新增投资，链主企业主导的项目投资金额占比约64.7%，“链主驱动”仍是园区发展的核心逻辑。随着算力数据中心、智算枢纽、绿色智造基地类项目的密集落地，传统产业园区的投资结构得到彻底改写，高附加值、强带动性的新质生产力相关项目，正逐步替换普通制造与研发办公载体。

算力园区的发展模式也在持续迭代，正从单一数据中心建设，向“零碳智算中心+算力枢纽+数据园区”的集群化模式升级，头部企业的生态构建能力日益凸显。东湖高新区世界级存算一体化产业基地正式落户，投资80亿元，将打造国内领先的算力技术创新高地，推动存储与计算技术的深度融合。

新能源制造领域，以宁德时代为代表的链主企业，正通过重大项目落地带动区域形成全产业链集聚，推动园区从单一生产载体向产业生态平台转型。宁德时代云南锂电池绿色智造基地落地，聚焦新能源电池全链条制造，带动上下游材料、装备企业向区域集聚，构建绿色制造产业集群，项目投产后将形成完整的新能源电池产业生态，提升区域产业的竞争力。

链主项目不仅带来大规模投资，更通过完善的供应链体系吸引配套企业入驻，形成“1+N”的产业集群模式，大幅提升园区的产业集聚度与抗风险能力。

未来，链主引领、算力驱动的园区投资趋势将进一步强化，具备算力配套能力、产业生态构建能力的园区项目，将持续吸引大规模投资与优质企业入驻，而缺乏核心产业支撑、仍依赖传统载体开发的园区项目，将面临更大的市场竞争压力。

投融资

资本向新聚集，多元市场渠道驱动产业升级

报告期内，产业园区及相关领域融资市场呈现规模阶段性波动、渠道结构持续优化的显著特征，资本配置逻辑正从传统开发赛道加速向新质生产力相关领域迁移，多元融资工具与并购市场的协同发力，为产业升级注入了持续稳定的资本动力。

从融资规模来看，2025年10月-2026年4月期间，累计发生投融资事件44起，融资总额达1215亿元。从月度节奏观察，2025年10月、12月融资额均突破300亿元，形成年内两次融资高峰，主要得益于数据中心、先进制造等赛道大额项目的集中落地。

进入2026年后，融资节奏有所放缓，1-4月单月融资额回落至百亿以下，市场整体更趋理性，资本投放聚焦具备技术壁垒与长期稳定现金流的优质项目。

融资渠道结构的重构是期内市场的核心，股权类基金、公司债、小公募三大工具构成了融资的“主力矩阵”，其中股权类基金占比达41%，成为行业融资的第一大来源。

报告期内，各地政府引导基金、产业投资基金密集落地，例如苏州工业园区产业发展基金、粤港澳大湾区产业基金等，其投资重点集中在半导体、先进制造、算力枢纽等赛道，同时通过资源导入、产业协同等方式，为相关企业及项目提供长期的资本支撑。

从报告期内产业企业资产/股权收并购事件来看，资本配置重心正加速向新基建与优质工业资产倾斜，市场资源逐步向头部企业与核心赛道集中，机构资金对算力、数字经济关联园区资产的配置偏好显著提升。

并购市场同样展现出鲜明的“向新”特征，机构资金对数据中心、先进制造等新型基础设施资产的配置意愿明显增强。其中，KKR与新加坡电信组成的财团，以66亿新元收购STT数据中心82%的股权。

综合来看，当前产业融资市场已从单一的开发融资模式，逐步转向“股权+债权+资产证券化+并购整合”的多元资本生态。随着产业园区行业从增量开发向存量运营转型，以及新质生产力赛道的持续升温，资本预计将进一步向算力、先进制造、城市更新等领域集聚。

REITs发展

市场盈利分化，园区REITs迈入提质减量新阶段

随着产业园区行业进入存量转型期，园区REITs市场同步迎来调整，呈现出二级市场估值承压、盈利表现分化、扩募进展放缓等特点。市场已从试点初期的“规模扩张”转向“提质减量”阶段，市场化筛选与精细化运营的重要性逐步显现。

全年REITs相关报告显示，板块内各项目盈利呈现明显的两极分化态势，主要受租金下滑、空置成本增加、资产减值计提等多重因素综合影响，其中部分聚焦研发办公业态的项目甚至出现亏损，而聚焦先进制造、硬科技赛道的项目则展现出较强的运营韧性。

从行业整体经营数据来看，2025年产业园REITs板块总营收同比下滑13.5%，多数项目经营业绩未达市场预期，部分二线城市园区REITs年末出租率同比出现大幅下降，进一步压缩了项目的盈利空间。

不同区位、不同业态的租金水平差异是导致盈利分化的核心诱因之一，创金合信首农REIT（194.7元/㎡）、华安张江产业园REIT（163.5元/㎡）等研发类项目租金水平处于较高区间，此类项目多布局于一线城市核心产业区，聚焦高附加值产业领域，租户资质优良、租赁需求保持稳定。

与之形成对比的是，多数位于二三线城市或聚焦传统业态的项目，租金水平同比出现不同程度的下滑。值得关注的是，国泰海通临港创新产业园REIT租金同比大幅上涨56.45%，其核心驱动力来自新扩募项目的并入，通过整合优质资产优化整体资产结构，有效提升了基金现金流的稳定性。

值得关注的是，期内扩募与申报节奏放缓，市场正式进入“提质减量”的发展通道。2025年至2026年4月期间，共有11只产业园区REITs启动或计划开展扩募工作，但仅完成3只项目上市，基金扩募工作未取得重大实质性进展，大部分扩募项目搁置时间超过一年，部分机构已主动调整相关市场策略。

展望未来，园区REITs市场的分化格局将进一步加剧。具备核心区位优势、聚焦先进制造与硬科技赛道、拥有稳定现金流的项目，将逐步凸显其投资价值。随着行业监管体系不断完善、市场化筛选机制持续发挥作用，园区REITs市场将逐步实现高质量发展。

科技驱动

智能经济新范式，智慧园区与AIDC双轮驱动

2026年政府工作报告首次提出“打造智能经济新形态”，将其作为培育新质生产力、扩大内需、推动高质量发展的重点方向。国际数据公司（IDC）报告显示，中国工业企业的智能体渗透率从2024年的9.6%提升至2025年的47.5%，我国经济发展呈现出从“数字化积累”向“智能化跃迁”的转变。

工信部同步发布多项政策指引，提出2026年加快推进更多工业园区企业进行数字化改造。《高标准数字园区建设指南》明确要求开展“人工智能+制造”应用探索，支持企业进行智能工厂梯度建设，推进工业机器人等智能制造装备的规模化部署，推动企业生产智能化水平提升，目标是到2027年建成约200个高标准数字园区。

智慧数字园区建设进入AI应用深化的新阶段，部分企业正通过技术创新改进园区运营模式。苏高新集团旗下苏高新数科申请了“智慧园区孪生管理平台”专利，通过BIM与GIS融合及数字孪生技术，实现物理园区与虚拟模型的实时交互，将园区管理从事后响应转向事前预判，提升运营效率与安全管控能力。

AIDC作为智能经济的基础设施，正迎来新一轮建设和升级，企业布局呈现规模化、全球化、协同化等特征。润泽科技的AIDC业务已成为其主要收入来源，目前在全球布局9个人工智能基础设施集群，合计规划算力规模约6GW，通过高密机柜、液冷技术等方案，打造适配AI大模型训练与推理的高性能算力底座。

智慧园区通过AI技术实现运营效率与服务能力的提升，为产业发展提供载体。AIDC则为智能经济提供算力支撑，成为数字产业发展的基础设施。这些发展将推动产业园区从单一物理空间向“算力+场景+生态”的智能产业社区转型。

本文节选自《卓越指数 • 2026产业园区运营卓越表现报告》
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