商业地产REITs冰火两重天 申报审批趋严但二级市场普遍温和上涨
清明假期期间，全国线下消费活跃度显著提升。与此同时，REITs申报审批趋严，部分企业撤回申报或调降资产估值，二级市场上多数上市消费基础设施REITs温和上涨。
观点指数 在4月27日观点指数研究院发布的《电商盈利承压 | 2026年4月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，清明假期期间，全国线下消费活跃度显著提升。与此同时，REITs申报审批趋严，部分企业撤回申报或调降资产估值，二级市场上多数上市消费基础设施REITs温和上涨。
商务部商务大数据显示，清明假期，全国重点零售和餐饮企业日均销售额同比增长2.4%，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额分别增长6.0%、6.7%。
北京市商务局数据也显示，清明假期三天（4月4日至6日），北京市60个重点商圈客流量2466.9万人次，消费金额65.3亿元，同比增长0.8%。重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额29.5亿元。
数据来源：公开数据，观点指数整理
从上述省市的消费数据来看，线下客流与消费同步回暖，如北京商圈客流超2466万人次、天津到店客流769.9万人次、重庆中心城区商圈日均客流同比增长7.9%，说明线下消费场景的人气正在快速恢复。
分消费业态来看，餐饮、百货成为增长亮点，北京餐饮业态增长5.3%、百货业态增长12.8%，南京的住宿+餐饮消费同步增长，反映假期"吃、逛、住"的线下消费场景正在全面复苏，体验式消费需求旺盛。
其中，核心商圈的带动作用显著，重庆中心城区重点商圈销售额增速7.9%，快于全市整体零售5.6%的增速，北京重点商圈消费金额规模庞大，说明核心商圈仍是拉动城市消费的核心引擎。
整体来看，假期效应凸显，线下商圈回暖，客流与营业额双增，其中服务消费增速高于商品，成为拉动增长的主要动力。
期内，为推动深圳市商业不动产REITs市场高质量发展，深交所联合深圳市商务局、深圳市委金融办、深圳证监局举办“深圳市商业不动产REITs试点推进会”。
据悉，深交所将继续深化市场服务，加强与各部门的协同联动，尽快推动一批标杆性项目落地，助力企业盘活存量商业资产，服务高质量发展大局。
新申报方面，近期商业不动产REITs市场迎来两单标志性产品申报，两单项目分别代表了城市更新与科创办公、大型文旅商业两大新兴资产方向。
3月30日，复星旗下三亚亚特兰蒂斯REIT获上交所受理，底层资产为三亚海棠湾一站式海洋主题度假综合体，以文旅商业综合体资产填补行业品类空白。
该REIT的拟募集规模为139.28亿元，是迄今为止募集规模最大的商业不动产REITs产品，该基金2025年10-12月（年化）、2026年度预计分派率为4.56%、4.12%。
4月初，创金合信北京国资商业不动产REIT也获深交所受理，作为北京首单城市更新类商业REIT、同时也是全国首单"城市更新+科技创新"双资产组合产品，底层资产涵盖北京东城隆福寺一期城市更新项目与中关村集智未来科创办公项目。
据招募说明书显示，项目底层资产评估值26.97亿元，其中隆福寺一期14.97亿元，集智未来项目12亿元。测算显示，2026、2027年预计分派率分别为4.42%、4.63%，在当前市场环境下，对追求稳定收益的机构具备一定吸引力。
与此同时，商业不动产REITs的申报和审批也愈发严格。期内，天虹股份公告表示撤回公募REITs申报，理由是“整合资源、优化运营”，该REIT底层资产为苏州相城天虹购物中心。据了解，该项目早在2025年7月即获受理，但在等待逾八个月后，以“主动撤回”暂告一段落。
对于天虹股份而言，撤回申报也并不意味着放弃REITs路径。公司在公告中明确表示，该事项不会对公司的经营及财务状况造成重大不利影响，未来在条件成熟后仍可能重新启动相关计划。
此外，4月7日至10日，四单商业不动产REITs项目集中提交反馈回复，均调降了资产估值。其中，唯品会REIT将底层资产估值调降6.3%，上海地产REIT调降4%；砂之船REIT调降0.7%；首农REIT微调0.2%。
调降估值的背后，是租金增长率预期、出租率和收缴率的全面重估。值得注意的是，伴随运营指标的审慎下调，折现率也同步下调，如唯品会郑州奥莱折现率由7.5%下调至7.25%。
二级市场表现上，已上市消费基础设施REITs整体受益于试点扩容的利好预期，多数实现温和上涨，其中华夏金茂商业REIT领涨且交投活跃，而物美、华威等标的则出现回调，市场呈现"整体偏暖、结构分化"的格局。
数据来源：同花顺，观点指数整理
12只上市REITs中，上涨的有10只，占比约83%，区间涨幅在0.32%~4.13%之间；下跌的仅2只，嘉实物美消费REIT区间内下跌3.54%、易方达华威市场REIT下跌1.12%。
观点指数认为，多数REITs实现上涨，反映了市场对商业REITs试点扩容、政策支持的积极预期，而涨幅靠前、换手活跃的标的，大多是运营成熟、区位优质、现金流清晰的资产。
本文节选自《电商盈利承压 | 2026年4月商业地产零售业态发展报告》
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