观点指数(GDIRI) 近日，中建六局（中建丝路）披露，2026年一季度其在城市更新业务市场中标了金额近百亿元的项目。

这批中标项目分布广泛，涉及北京、四川、山东等区域。具体包括，湖北省通城县老城区管网系统更新改造工程、老旧小区改造工程、山东省青岛市西海岸新区全域充电基础设施项目等。

城市更新已成为城市化建设的核心赛道，更是企业突破传统业务瓶颈的关键方向。中建六局的城市更新推进力度之大，除了贴合其业务方向外，还存在自身战略调整的深层考量。

入局城更赛道的动力源

据观点指数统计发现，中建六局中标的城市更新项目多为城市配套为主的公共服务设施改造，涵盖路面、消防、管网、水电等内容，个别项目涉及老旧小区的外立面改造。

需要注意的是，其涉及居住建设的项目仅有四川省德阳市凯州新城片区城中村改造项目（东柳苑二期工程）。据了解，该项目业主为德阳市凯州城市更新建设有限公司，建设资金来自债券资金、业主自筹等。

可以看出，中建六局并未以项目开发主体深度介入其中，而是以建设者的身份进行改造。据观点指数观察，城中村改造一般属于综合性改造，开发主体需沉淀资金，承担长周期投入。中建六局之所以没有向开发端延伸，主要受其“建设基因”影响——公司的主营业务长期聚焦于项目建设，包括工程建设、道路建设等。

从收入结构来看，房屋建筑业务板块和基础设施建设是公司主营业务的重要收入来源。数据显示，2022年-2025年上半年，这两个板块的营业收入占比分别为95.03%、98.8%、97.18%以及87.04%，该占比呈下降趋势。

而房地产投资与开发板块的营收占比则有所上升，同期分别为4.26%、0.75%、2.15%及12.37%。

观点指数认为，这一结构性调整，背后是毛利率的差异。2025年上半年，房屋建筑、基础设施建设的毛利率分别为6.06%、4.03%，而房地产投资与开发的该数值为22.21%。同期，设计勘察与咨询、其他业务的毛利率为55.5%、45.63%，但这两个板块的营收占比较小，仅为总营收的0.59%，对整体影响有限。

除了商业逻辑，政策导向也是中建六局积极布局城市更新的重要动因。

城市更新已纳入国家“十五五”规划纲要，目标是建设‌宜居、韧性、智慧城市‌。具体量化指标包括改造城镇危旧房约50万套（间）、老旧小区约11.5万个，以及大规模建设改造地下管网等。2025年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国工作提供了指导。‌

根据住房和城乡建设部的展望，未来五年城市更新将聚焦于‌城镇燃气管网、排水管网、供水管网等基础设施的升级改造‌，并加快对‌危险住房的加固、改建或重建‌。

各地方也在加快城市更新的建设，如北京市于2026年2月发布了首批1321个城市更新项目清单‌，年度计划投资超千亿元。《四川省实施城市更新行动方案》提出，2025年全省启动约600个城市更新重点片区，实施约3800个城市更新项目。到2027年底，2000年底前建成的需改造老旧小区愿改尽改，因地制宜逐步改造2001年至2005年底前建成的老旧小区，建成50个城市更新重点片区样板。

国家与地方层面的政策持续加码，为城市更新业务打开了万亿级市场空间，也为中建六局等企业布局城市更新提供了长期稳定的市场机遇。

资源整合下的利润挖掘

当前，城市更新领域的央地合作模式普遍。一方面，地方需要寻求具有更强大资源背景的企业进行片区统筹开发；另一方面国央企也需要从城市更新中获得更多的业务订单，提升企业自身的利润率。从趋势看，城市更新业务正从过去的侧重“更新建设”逐步向“开发运营”和“片区统筹”延伸。

在这一背景下，中建系企业正在积极布局。

2月9日，中建一局召开城市更新与城市运营业务培训会，明确将全力开拓城市更新业务。此前不久，中建四局连续中标了广州市黄埔区两个城市更新重点项目，中标总额超10亿元，提供复建安置及模块化建造服务。

2023年12月，中建玖合从广州知城宏麟投资有限公司获得广州未来方洲项目100%的股权，项目总体量约220万平方米方。于此，间接获得了文冲东旧改项目，也即是广州黄埔文冲东片投资有限公司34.3%的股权。近期，中建玖合又与中建二局华东公司、香港新华集团旗下新华汇申公司在上海签署三方战略合作协议，将在文化地产、产城融合、城市更新及产业运营等领域深化战略协同。

此外，2025年5月中交城投与科学城集团联合黄埔区政府签订了投资合作协议，涉及南岗北、夏园、金坑村银岭片区、金坑村邓屋片区等四个旧改项目，总投资约216亿元人民币。

从上述可以预知到，中建六局在城市更新业务中，势必要面对来自中建系其他公司的竞争。早期，中建六局与其他中建系企业业务高度重合，仅区域重心不同。如今各家基本实现全国化布局，中建六局在拓展城市更新过程中难免会受到冲击，而要指出的是，相较而言，其具有代表性的城市更新项目偏少。

从前文数据可见，其房地产投资和开发板块收益显著高于房屋建设和基础设施建设。在国企利润考核压力下，中建六局有动力开拓利润率更高的业务，如开发运营，而非固守建设环节。未来不排除其继续加大房地产投资和开发的业务投入，以此来提升整体毛利率。城市更新的开发运营或成为重点方向，原因在于城市更新区域多位于优质区位，住宅产品去化表现良好。如上海翠湖天地六期项目（太平桥旧区改造城市综合体中的住宅部分），108套均价21万元/平方米的豪宅当日售罄，收金约120亿元。

值得注意的是，2022年7月，中建集团作出中建丝路与中建六局战略性协同的联动决策部署，整合中建丝路的投资、区域优势和中建六局市场、施工的优势。至2025年11月，双方实现战略性整合。

观点指数认为，此次整合，不仅是资源扩充，更是业务延伸和经验磨合。中建六局将更多利用中建丝路在幸福林带等项目上的既有城市更新经验，后者也有意适度开展定向开发、城市更新及与基础设施投资相关联的房地产业务。

未来，中建六局在城市更新领域的角色，或不只是工程建设者，更有望向“投资—建设—运营—服务”一体化的城市运营发展商转型，在更高利润率的环节中建立新的增长极。

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