观点指数 在4月21日观点指数研究院发布的《供给加码 | 2026年4月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，头部企业虽遭遇增长瓶颈，但市场主导地位依旧稳固。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年3月重点50城住宅租金市场表现为弱修复态势，租金下行压力未得到有效缓解，整体表现不及传统租赁旺季预期。

单月50城租金均值环比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力持续加剧，单月同比跌幅扩大至8.68%。

结合当前市场数据及供需格局，观点指数判断2026年二季度租金或将表现为平稳偏弱、分化延续的态势。4-5月租赁需求逐步回落，6月毕业季将为市场带来阶段性小幅需求支撑，但支撑力度有限，难以改变整体市场偏弱的格局。预计二季度50城租金环比将在±0.5%以内的窄幅波动，同比仍维持负增长，跌幅预计在5%-8%之间。

企业经营层面，3月下旬，不少企业披露了2025年全年的业绩。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

数据显示，主流房企系长租公寓品牌营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。上图所列示的7家样本企业合计收入约95.86亿元，行业马太效应显著。

其中万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的比例超过60%。

但两者年度收入同比均出现微跌，这也表明在市场租金下行或持平的压力下，庞大的体量使得调租难度增加，营收增长进入平台期。

第二梯队以招商伊敦公寓、城投宽庭、华润有巢等央企与地方国企为核心，全年营收集中在6亿-14亿元区间。虽然这部分企业短期内难以撼动头部的规模优势，但在行业调整期展现出较强的抗风险能力。其中招商伊敦公寓和华润有巢年度收入同比均实现了两位数的增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在逐步缩小与头部的差距。

全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓等为代表，规模较小但增速亮眼，其中中海长租公寓以29.63%的同比增长成为年度收入增幅最大的企业。另外，截至2025年末，安居宁巢公司合并资产总额约23.3亿元，并争取2026年年度的营业收入突破2亿元。

出租率方面，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、宁巢公寓等企业的成熟期项目，出租率均达到95%及以上，招商伊敦公寓、城投宽庭、金地草莓社区、中海长租公寓等的成熟期项目，出租率均超90%，企业的运营底盘保持稳固。

从数据来看，头部企业虽遭遇增长瓶颈，但市场主导地位依旧稳固，同时以招商伊敦公寓、华润有巢、城投宽庭等为代表的国企/央企表现突出，行业资源进一步向房企系、国资等头部集中，市场集中度持续提升，行业分化格局进一步深化。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数监测，本期住房租赁市场中小品牌/新品牌活跃度持续走高，国资主导保租房规模化供给的格局持续强化，成为市场的稳定器，同时市场化新锐品牌依托细分定位、存量盘活与轻资产模式，实现突围。

从参与主体来看，地方国资仍是住房租赁供给的中坚力量。期内西安安居集团旗下安居·乐筑（文艺路店）等7个保租房项目、保定国控集团旗下4个项目（豪璟园、周正家园、华润佳苑和筑台园，合计426套）、交子菁寓等多个保租房项目同步开启对外配租。

市场化中小品牌/新品牌则展现出灵活高效的扩张节奏，聚焦企业员工住宿、存量盘活、轻资产运营等。其中途羚公寓表现尤为突出，同步在广州、北京、杭州、南京四城落地标杆项目，实现一线与强二线核心城市同步规模化开业。这四个项目均由存量物业轻量化改造而成，提供单人间至六人间等多种房型，并配备健身房、共享厨房、影音室等公共设施。

项目层面，本期报告选取壹间槟榔园为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。

壹间槟榔园是招商蛇口旗下首个亮相的“壹间”公寓项目。2012年4月，招商蛇口将原槟榔园职工宿舍改造升级，推出1300多套房源，完成了从蓝领宿舍到青年白领公寓的初步转型。

运营至第十个年头，为应对市场需求变化，管理方招商伊敦公寓于2022年6月启动了为期数月的全面焕新。此次改造涵盖公区品质升级、硬装标准提升、软装焕新以及全套家电更新，并针对性推出39平方米一房一厅与ins风大开间等适配新品户型。焕新后的项目开业当日出租率即超62%，其中一房一厅户型实现满租。

截至目前，项目已完成第五批次改造，改造房源占比达65%。改造楼栋的出租率从86%提升至97%，平均租金单价提升至151元/平方米/月。

从数据来看，通过硬件升级与产品迭代，老旧资产不仅能摆脱折旧贬值的宿命，还能实现租金溢价与资产增值的逆生长。

此外，招商伊敦旗下服务式公寓泰格壹棠也同步完成了改造焕新。2025年内，该项目爬坡入住率达到87.7%，进一步验证了高品质、个性化租赁产品在当前市场中的强劲需求。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目20个，涵盖12家主流品牌、10座重点城市，合计新增房间数超10570套。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均实现明显提升，供给力度显著加码。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市分布来看，开业项目聚焦核心城市群及重点二线城市，区域布局与人口流入、产业集聚高度匹配。其中，广州及武汉各有3个项目开业，上海、杭州及成都各有2个。值得注意的是，得益于地方保租房政策的持续推动，本期二线重点城市开业项目占比有所提升，住房租赁企业逐步向人口导入量大、租赁需求旺盛的二线城市下沉，进一步拓宽市场的覆盖范围。

从品牌布局来看，开业主体呈现多元化特征，国企/央企系品牌与民营头部品牌协同发力，成为供给增长的核心支撑。

从项目体量来看，本期新增项目大小体量兼具，其中千套级及以上大型项目有4个，包括招商伊敦合肥高新社区2734套、微领地上海新虹桥湖畔社区2206套、华润有巢成都悦湖天骄店1245套以及泊寓济南北宸之光店1030套，合计新增房间数达7215套。

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