筑底承压 | 2026年4月商办与办公空间发展报告
写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。
（报告期2026.03.25-2026.04.24）
办公楼竣工面积短期大幅下滑，市场租金环比回暖同比仍弱 2026年1-3月，全国办公楼市场延续深度调整态势。其中开发投资额累计值为702亿元，同比下降17.3%。同时新开工面积下滑22.7%，竣工面积同比大幅下降52.4%，开发商投资意愿持续低迷，新增供给明显收缩。办公租赁市场表现上，2026年3月，监测的重点八城写字楼租金整体表现为环比回暖、同比仍弱的修复态势，八城均值环比上涨8.38%至2.67元/平方米/天，但这主要是由个别城市租金出现大幅波动所拉动，市场整体并未形成普涨的格局。
88%的样本企业收入下滑，新质产业引领需求复苏 2025年，样本企业内地写字楼业务收入表现为普降、分化以及韧性并存的走势。16家样本企业中，14家收入负增长、占比达88%，仅2家正增长，写字楼市场供需失衡、租金下行、出租率下滑的基本面压力已全面传导至企业端。需求表现上，本期写字楼市场承租结构持续优化，行业需求与国家产业升级方向、实体经济复苏节奏高度绑定，优质企业租户成为核心稀缺资源。据不完全统计，本期TMT及科技服务、生物医药与医疗健康、金融服务三大行业合计贡献近六成办公需求，成为写字楼去化的核心增长引擎。
ABS/CMBS与公募REITs形成互补，自用需求主导大宗市场 资产退出层面，CMBS依旧是当前写字楼存量盘活的主流工具，尤其受到地方国企、城投平台青睐，既契合企业保留资产增值收益、回笼运营资金的核心需求，发行区域也逐步从一线城市向强二线、省会及中西部核心城市下沉。回顾商办资产交易市场表现，据不完全统计，本期录得5单内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元，对比上个报告期，交易单数有所上升，交易总金额出现下滑。当前市场交易活跃度有所修复，但单笔大额交易支撑不足，整体仍以中小体量成交为主。
中小企业发展指数连续小幅修复，灵活办公市场扩张偏弱 2026年3月，中小企业发展指数（SMEDI）录得89.6，继2月环比上行后保持平稳运行。回顾近期走势，该指数自2025年12月的89.20逐月回升至2026年3月的89.60，今年一季度整体实现连续小幅修复，中小企业经营预期持续改善，为办公市场需求端注入温和复苏动力。办公空间服务商表现上，本期灵活办公行业整体扩张态势依旧偏弱。据监测，期内，样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均出现大幅缩减，仅创富港及高格办公空间两家机构有新项目亮相，成为市场为数不多的增量亮点。
