观点指数(GDIRI) 华发股份与国恒（武汉）房地产开发有限责任公司签约，为其位于武汉后湖的跃进C4地块提供开发代建服务。这将是华发在武汉的第三个代建项目。

跃进C4地块由国恒武汉公司于2023年12月以5.3亿元竞得。项目规划为新建居住、商业项目，综合容积率2.96，包含3栋14-33层住宅和1栋商业综合体，住宅总建面约5.71万平方米，商业总建面约8.04万平方米。商业部分将打造为季佳广场，定位区域级生活中心。

资料显示，国恒武汉公司是武汉市江岸区国资委旗下企业，主要聚焦城市更新与商住开发。该项目位于塔子湖西路与后湖大道交汇处，是后湖片区重点打造的大型商住综合体，旨在填补区域高端商业空白。华发将通过代建模式输出开发管理经验，参与该项目的开发建设。

近年来，房地产行业历经深度变革，代建业务顺势而起，成为众多房企的转型业务之一。华发代建业务也在近年来走进市场视野。

集团托付

华发集团与华发股份的业务分工，是理解华发代建转型的关键。华发集团的房地产业务通过托管的方式让华发股份进行管理，华发股份收取管理费。

公告显示，华发股份于2024年8月9日召开的第十届董事局第四十二次会议及2024年8月26日召开的2024年第四次临时股东大会审议通过了《关于调整与华发集团代建类关联交易的议案》。根据华发集团就避免同业竞争而出具的承诺函，华发集团及其下属子公司将房地产项目托管给华发股份，华发股份第十届董事局第三十八次会议和2023年年度股东大会审议通过了上述托管事项。

经调整后的托管费用及托管内容：商标使用费收费费率为实际销售回款金额的0.4%-1%；工程全流程管理费费率为项目实际建设总投资的5%-7%；营销管理费费率为实际销售回款金额的1.8%-3%（不含渠道费）。此外将营销渠道中的全民营销业务委托给华发股份，如经全民营销成交的物业，华发股份收取全民营销服务费，费率为实际使用全民营销成交物业的销售回款额的1%-2%。

其中，华发集团设置管理考核指标：首先是工程考核机制，视情况给予华发股份一定奖励，奖励金额合计不超过工程全流程管理费的10%。因华发股份原因导致委托项目每逾期一个里程碑节点或发生重大不良影响的，分别按照不超过工程全流程管理费总额的2%支付违约金。

其次是营销考核机制，根据营销考核结果进行营销管理费（全民营销服务费不适用本考核条款）支付。目标综合完成率＞90%，全额收取当年度营销管理费；80%≤目标综合完成率＜90%，按95%收取当年度营销管理费；目标综合完成率＜80%，按90%收取当年度营销管理费。整体来看，华发集团给华发股份设定的费率和考核机制都较为“慷慨”。

据了解，华发集团委托华发股份对委托项目进行工程顾问管理及营销管理，包括前期定位顾问、设计顾问、工程实施顾问、客户服务，营销阶段的市场研究、策划、宣传、聘请广告代理公司、销售、协助签约、协助收款、协助办证等所有营销相关事宜等。华发集团按照委托给华发股份及其下属公司负责销售的物业实际销售回款金额的一定比例向公司支付工程顾问及营销管理费。

综上，在华发建管成立前，华发集团的代建业务其实并未分拆独立开来，始终归属于城市运营板块管理。对华发股份来说，彼时可能以房地产项目代建已有雏形，只是在华发股份的报表上未单独披露代建业务的情况。

代建收支录

企业公告显示，华发集团城市运营业务主要由子公司珠海华发综合发展有限公司下属子公司和珠海市安居集团有限公司负责。华发综合及其子公司的业务内容包括土地一级开发、产业园区开发、城市综合体建设、城市更新、市政设施及保障房建设、建筑设计服务、房地产销售、代建业务等。

截至2025年3月31日，华发集团纳入合并报表的主要子公司珠海城市建设集团有限公司，其从事的业务主要是物业租赁、代建。可以看到，华发集团的代建业务主要由城市运营板块的公司负责，而这部分业务对于华发集团来说盘子并不大。

华发集团营业收入显示，2024年其代建业务收入约为6.38亿元，占总营收的4.35%。去年一季度为2214.34万元，占比仅为0.4%。

除了营业收入占比不大外，2022年-2025年1-3月，其代建业务的毛利率基本为负数，分别为-56.47%、-46.32%、0.07%、-36.51%。这既与代建业务自身的盈利逻辑有关，也受到华发集团代建业务的结构与收费模式影响。

代建业务存在回款风险。从华发集团2022年-2024年以及2025年一季度的主要在建委托情况来看，整个回款周期最快需要3年，最慢则需要7年。漫长的回款周期直接拉低资金使用效率，叠加管理成本、人力成本支出，极易出现毛利率为负的情况。

此外，代建业务并非高利润行业，很多项目的管理费率有额度要求。华发集团根据委托代建协议获取代建单位建设管理费，该费用根据《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》(财建【2016】504号)核算。

该《规定》提到，代建管理费核定和支付应当与工程进度、建设质量结合，与代建内容、代建绩效挂钩，实行奖优罚劣。同时满足按时完成项目代建任务、工程质量优良、项目投资控制在批准概算总投资范围3个条件的，可以支付代建单位利润或奖励资金，代建单位利润或奖励资金一般不得超过代建管理费的10%，需使用财政资金支付的，应当事前报同级财政部门审核批准；未完成代建任务的，应当扣减代建管理费。

这个准则一般是按工程进度进行付费，对于完成好的项目有一定的奖励。不过从费率来看，这个《规定》费率浮动区间是在0.4%-2%。如果按照上述华发集团在建委托项目的计划总投资额作为工程总概算来算的话，7个项目的委托代建费不超过1亿元。这也是代建业务收入不高的原因之一。

从上述项目来看，华发集团代建业务范围主要集中在珠海市的公共服务设施，委托方主体为政府公共部门。此外，项目以公益属性、民生属性为主，市场化盈利空间有限，即便累计签约面积具备一定规模，也难以转化为高效益。

据华发建管披露，华发集团2009年从珠海十字门中央商务区开始开展全业态全周期代建业务。截止2026年4月4日，华发集团16年来签约的商业代建项目有63个，总建面达1340万平方米；政府代建近1500万平方米。

可以看到，华发集团代建的累计签约面积并不小，行业内处于中部水平。但是营业收入的波动性大和毛利率低的情况依然是痛点。

后发者的突围

随着轻资产代建的战略价值日益凸显，华发集团启动代建业务品牌化、独立化改革成为必然的选择。

企查查股权穿透显示，珠海华发建设管理有限公司成立于2025年7月9日，该公司由华发股份全资持股。公司注册资本1000万元，经营范围包含：节能管理服务；商业综合体管理服务；环保咨询服务；工程造价咨询业务等。

华发建管简介显示，其是华发集团代建航道平台，整合设计、施工、营销等全链条资源，构建"定制化开发+全周期运营"的服务体系。

目前来看，华发建管在华发股份控股下，以房地产项目业务为主。华发建管后期是否会承接相关政府公共项目、产业项目等其他类型项目还有待观察。

自成立后，华发建管向外拓展的步伐逐步加大，不过仍然选择较为稳妥的路径，即基本在华发股份布局房地产业务的城市，如武汉、上海、苏州。和其他代建企业外拓的路径一致，偏好熟悉的市场，理解产品、洞悉客群。如此能够快速推进项目的落地，减少异地拓展的试错成本，保障项目的运营效率与服务质量。

需要注意的是，华发建管的代建费率保持在行业中值，为自身保有较大的利润。据观点指数统计，华发建管苏州和上海的房地产项目基础费率为1.8%，品牌使用费和销售代理费为0.7%，单个项目费率合计2.5%。从华发建管的实践来看，费率收取的多元化可以改善单一费率收入来源，从而获得更好的收益。

根据观点指数观察，行业前期的代建费率在5%-6%区间。随着竞争加剧，当前代建费率普遍在1%-3%，明显回落。一些地方的代建费率甚至降至0.8%，利润空间持续被压缩。

这种定价策略的核心逻辑在于，代建属于轻资产输出模式，企业一般会输出品牌、管理、运营等方面的能力来获取报酬。代建管理或服务基础费率才是企业能够持续不断运转的支柱费率。品牌和销售代理费率更多是对代建企业的一种激励。

值得注意的是，相对合理的定价水平有助于代建企业获取更多的业务，但前提是企业拥有广泛传播的口碑项目。合理的费率水平，既能保障代建企业投入足够的资源保障项目的品质，也能避免因低价竞争导致的服务缩水。

去年10月，华发建管参与了纾困代建项目。其以代建的身份介入广州陈田村旧改项目。该项目由富力集团、兴业银行、华发建管三方合作，项目名更改为云山境。据了解，原富云山A区将由华发集团和富力共同运营，但后续其他新建组团将由华发代建代管，富力并不参与开发。

从集团附属业务到独立品牌运营是房企应对行业调整的理性选择。对于代建行业而言，华发建管仍是新生品牌，其“安全”的发展策略，既契合自身发展阶段，也适配当前的行业环境。

与此同时，华发建管仍面临多重挑战。其一，代建行业已进入品牌化、规模化竞争阶段，头部企业已形成成熟体系与市场壁垒，华发建管作为后发者，品牌影响力与项目规模仍需提升。其二，早期代建业务盈利不佳的历史，对品牌市场化拓展存在一定影响，需通过优质项目持续打造口碑。

未来，华发建管能否在保持安全底线的基础上扩大规模、提升盈利，走出独具特色的代建品牌之路，仍待市场与时间的双重检验。

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