观点指数 在3月31日观点指数研究院发布的《2026年3月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，3月前三周在政策托底、需求释放、预期修复三重利好叠加下，各重点城市新房与二手房市场均呈现不同程度的回暖态势，刚需与改善型需求同步释放，市场信心持续修复。

3月重点城市楼市成交集中放量，复苏节奏持续加快

观点指数监测的6个重点城市3月前三周迎来成交集中放量，商品住宅累计成交1.88万套、213.39万平方米，分别环比回升95.68%、88.41%，年内已累计成交5.25万套、611.87万平方米，市场复苏节奏持续加快，且二手房市场活跃度全面跑赢新房，置换链条高效流转成为本轮回暖的核心特征。

北京3月前三周商品住宅成交1857套、22.62万平方米，成交面积环比大幅回升99.87%；二手房市场表现尤为稳健，成交13080套、114.27万平方米，套数、面积环比分别回升127%、121.23%，成交套均面积稳定在87平方米左右，刚需与改善需求同步释放，市场韧性凸显。

受沪七条新政精准刺激，上海市场回暖势能领跑重点城市，活跃度持续升温。3月前三周商品住宅成交6452套、61.95万平方米，套数、面积环比分别回升89.49%、85.26%；二手房成交热度远超新房，累计成交2.23万套、176.23万平方米，环比涨幅高达168.49%、157.01%，成交套均面积稳定在78平方米左右，政策降门槛、提额度红利快速落地，刚需置换需求集中释放。

广州新房成交反弹力度突出，3月前三周商品住宅成交4312 套、47.69万平方米，套数、面积环比分别回升172.22%、165.61%，涨幅居六城首位；二手房网签4225 套、40.25万平方米，环比小幅回升16.97%、8.90%，成交套均面积稳定在96平方米左右，新房供应放量带动成交修复，二手房稳步补涨。

深圳市场回暖信号清晰显现，3月前三周商品住宅成交971套、10.86万平方米，套数、面积环比分别回升53.40%、45.97%；二手房成交弹性更强，累计成交3545 套、34.18万平方米，环比同步回升105.27%，成交套均面积约96平方米，市场信心逐步修复，刚需入市节奏加快。

杭州楼市成交放量显著，3月前三周商品住宅成交1204套、18.18万平方米，套数、面积环比分别回升122.55%、95.14%；二手房成交热度远超新房，累计成交3346 套、33.41万平方米，环比大涨185.01%、171.14%，成交套均面积稳定在99平方米左右，改善置换需求成为市场的主力。

成都是重点城市中成交规模较高的城市，3月前三周商品住宅成交4043套、52.10万平方米，套数、面积环比分别回升56.95%、54.17%；二手房成交保持高位运行，累计成交1.63万套、153.74万平方米，环比回升105.30%、109.62%，成交套均面积稳定在94平方米左右，刚需底盘稳固，新房二手房双向共振回暖。

整体来看，重点城市3月楼市量能全面回升，在政策托底、需求释放、预期修复三重利好的叠加刺激下，二手房领涨特征鲜明，不同城市因政策力度、供需结构差异呈现分化复苏格局，核心城市市场韧性更强，随着优质房源持续入市，短期回暖态势有望延续。

开发投资延续承压态势，房企多元化债务重组加速风险出清

2026年1—2月份，房地产开发投资及供给端指标延续了此前的承压态势，市场供给侧的扩张动力依然不足。 在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到9612亿元，其中，住宅投资完成7282亿元。

2026年2月份，房屋新开工面积累计为5084万平方米，施工面积累计535372万平方米，竣工面积累计6320万平方米，在市场信心尚未完全修复的背景下，房企的开工意愿和施工进度仍较为谨慎。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

在资金层面，销售端的边际回暖成为缓解房企资金压力的关键变量。1—2月房地产开发企业到位资金总额为13047亿元，其中定金及预收款与个人按揭贷款合计占比高达44%（分别为3589亿元和1128亿元），这意味着近半数的资金来源依赖于销售回款，年初销售市场的温和复苏为房企提供了宝贵的流动性支持。

然而，房企的内生造血能力依然脆弱，国内贷款仅为2570亿元，占比偏低，而自筹资金达4939亿元，占比约37.9%。反映出房企仍需高度依赖自有资金及股东借款来维持运营。考虑到当前资金使用效率及高昂的偿债压力，这种以“销售回款”和“自筹”为主的资金结构虽能解燃眉之急，但若后续销售去化放缓，房企的资金链安全仍将面临严峻的考验。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

3月16日，国家金融监督管理总局党委扩大会议释放出强烈的“防风险”信号，强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，并加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。这一政策导向旨在通过精准的融资支持，切断项目层面的风险传染，为行业筑牢安全底线。在此背景下，房企的融资行为呈现出“总量波动、结构分化”的特征。

2026年1-2月地产债累计发行量同比减少18.39%，显示行业整体融资规模仍在收缩，但优质房企如华润置地仍能获得10亿港元的定期贷款融资，表明金融资源正向头部企业集中。与此同时，新城发展通过“发新还旧”组合优化债务结构，其子公司新城环球有限公司已完成对FTLNHD 4.5 05/02/26和FTLNHD 11.88 09/30/27的现金购买要约，这笔资金的来源是前一日，新城环球于3月10日在新加坡证券交易所完成总额为3.55亿美元的年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券发行，相关债券已上市。

通过“发新还旧”组合拳优化债务结构，不仅完成了对原有美元债的现金购买要约，还设置了“优先接纳权”条款引导债权人参与，并积极推进广发新城吾悦商业不动产REIT项目，试图通过资产证券化开辟新的融资渠道。

中国金茂在业绩会上表示，公司全年新增融资平均成本降至2.75%，较2024年底明显下降，融资成本保持行业低水平，低融资成本的开发贷及经营贷占比提升至约50%，

招商蛇口年内完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元，2025年新增公开市场融资179.4亿元，年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP。

在民营房企阵营，债务重组已进入实质性攻坚阶段，各家企业根据自身资产状况采取了差异化的化债方案。花样年控股通过的46.55亿美元境外债重组方案提供了“现金+短期票据+强制可转债+股权”的三选项菜单，最高折让率达55%，以高成本换取债务削减和以时间换空间；路劲基建则采取了更为彻底的股权让渡方式，通过“新选计划”让债权人持有项目公司70%的股权，并提供本金减免52.5%的中期债券或现金选择，虽争取到了清盘呈请延期至6月8日，但也反映出其流动性压力的严峻性。

在行业深度调整期，房企正通过高折让率的债务置换、资产证券化以及项目层面的股权合作等多元化手段进行自救，尽管过程痛苦且伴随着显著的资产贬值，但有助于逐步化解存量风险，为后续市场企稳扫清障碍。

质效优先锚定经营主线 房企聚焦高质量稳健增长

在行业发展逻辑深度重构的背景下，头部房企在2025年度业绩发布会上，明确了2026年 “稳规模、提质效、聚焦核心城市”的发展主线，销售目标整体保持稳健，战略布局持续向高能级城市集中。其中，招商蛇口明确，2026年全口径销售目标与2025年基本持平，资源将高度聚焦核心一线城市及强二线城市的核心板块，坚持不盲目追求规模扩张，聚焦有质量、有回款的销售增长。

中国金茂表示，当前房地产市场仍处于筑底阶段，但结构性机会依然突出，对于具备优秀产品力的企业而言，机会大于挑战；2026年公司销售规模将保持稳中有升的态势，投资与销售布局将进一步向高能级城市与优质项目集中，持续夯实企业长期发展的核心竞争力。

整体来看，以“好房子”建设为核心的改革，正持续推动房地产行业回归居住本质，从规模驱动向质量效益驱动深度转型。房企通过聚焦高能级核心城市、升级产品力、创新营销模式、锚定稳健经营，持续精准匹配市场改善型住房需求，最终实现行业高质量发展与企业长期价值提升的双向统一。

本文节选自《2026年3月房地产市场分析报告 · 观点指数》
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