国内酒店高入住低收益并存 酒店资产REITs有望实现“零的突破”
酒店类REITs加速推进，凭借收益稳定、权属清晰优势，有望率先实现文旅REITs“零的突破”。
观点指数 在3月30日观点指数研究院发布的《重塑新业态 | 2026年一季度文旅发展报告》中，其指出，国内酒店品牌凭借本土优势维持高入住率，但收益端承压；国际品牌全球业务稳健增长，在华市场逐步修复。同时，酒店资产成为文旅REITs申报核心，为酒店行业资产证券化发展开辟新路径，推动行业向高质量发展转型。
国内外酒店格局并未发生较大变化，国内品牌凭借本土优势维持高入住率，但收益端增长承压；国际品牌全球业务稳健增长，在华市场逐步修复。
入住率（OCC）方面，国内品牌本土优势依旧，华住、亚朵全年国内入住率分别达80%、75.9%，显著高于万豪（67%）、洲际（64.0%）、希尔顿（68.7%）等国际品牌在华水平。不过，国内头部品牌入住率均出现小幅下滑，华住、锦江、亚朵国内OCC分别同比下降1.2%、1.47%、1.94%，反映本土市场竞争进一步加剧。华住国际业务表现亮眼，全年国际OCC达70.5%，同比增长4.4%，海外拓展成效显著。
国际品牌全球入住率保持稳健，万豪、希尔顿全年国际OCC分别为69.3%、71.5%，洲际国际OCC达71.9%，均高于其在华水平。在华市场方面，国际品牌入住率实现小幅提升，万豪、洲际、希尔顿国内OCC分别同比增长0.4%、0.5%、0.4%，但整体仍低于国内头部品牌，增长动力有限。
国内品牌收益端RevPAR明显分化。国内品牌中，亚朵以340元领跑，华住国内RevPAR为232元，锦江仅151.05元；增长层面，华住国内RevPAR同比下降1.3%，亚朵、锦江分别下降3.13%、6.83%，整体收益增长承压。
国际品牌全球盈利能力突出，万豪、希尔顿国际RevPAR分别达128.8美元、114.39美元，同比分别增长5.1%、0.4%；在华业务表现分化，希尔顿国内RevPAR同比增长1.1%，万豪微增0.4%，洲际则下降1.6%。
扩张层面，国内品牌保持高速拓店节奏，华住、锦江、亚朵全年新开业客房数分别达15.8万、10.2万、4.1万，华住累计客房数126.5万，锦江达135.7万，规模优势持续扩大。国际品牌方面，万豪、希尔顿、洲际新开业客房数分别近10万、9.7万、6.51万，全球布局稳步推进。2025年，国内酒店市场份额仍由本土品牌主导，国际品牌在华逐步回暖但竞争力有限；全球市场则是国际品牌的收益高地，国内品牌海外拓展成为新的增长极。
数据来源：集团财务报告、观点指数整理
在REITs推进层面，酒店资产成为本期申报的核心。华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金于1月29日获上交所受理，底层资产为覆盖18个城市的21家锦江都城品牌酒店，总建筑面积约15.7万平方米、总房间数超3000间，总估值为17.01亿元，发行预计募资规模为17.03亿元。
最近三年及一期，项目公司的营业收入分别为16,680.46万元、20,938.38万元、19,500.47万元和13,133.75万元，酒店客房成本占营业成本的比例分别为92.43%、89.65%、93.93%和93.89%，符合酒店行业的成本构成特征。
华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金于2月5日获上交所受理，其原始权益人为上海安住此间商务信息咨询有限公司。基金底层资产为广州天河体育中心的美居酒店和全季酒店、上海江桥万达桔子水晶酒店，总估值15.91亿元，预计募集规模13.2亿元，2026、2027年度预计分派率为5.21%、5.48%。
湖北文旅集团酒店商业不动产公募REITs于1月20日发布招标，标的资产为湖北省内四五星级酒店，原始权益人为湖北文化旅游集团有限公司。从2025年上半年来看，其景区业务营收达7.76亿元，同比增长45.2%，酒店业务营收2.96亿，同比增长69%，集团全年预计接待游客3800万人次。
3月10日海珠城发朗豪酒店商业不动产REITs发布招标，其标的资产为五星级朗豪酒店，原始权益人为广州市海珠城市建设发展集团有限公司。资产位于海珠国际会展中心展馆大楼，根据酒店488间客房收入及空置水平，预计年营收1.2亿元。
相比于景区REITs，酒店资产在收益模式和权属清晰度上具备显著优势，酒店经营收入（客房、餐饮、会议等）可直接构成REITs收益来源，现金流稳定可预期性更强；且酒店多为独立产权，权属清晰，不涉及自然资源权属争议及生态保护限制，合规性论证难度远低于景区资产。这也使得酒店类REITs成为当前文旅资产证券化的优先突破口，两只基金已获交易所受理，湖北、广州两地国企亦快速跟进，行业规模化落地预期持续提升。
本期文旅融资呈现短期保运营、长期促投资的期限特征，地方国资主导下的公募融资成为主流；酒店类REITs加速突破，有望率先实现文旅酒店REITs“零的突破”。
本文节选自《重塑新业态 | 2026年一季度文旅发展报告》
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