从“减值暴雷”到“利润回血” 物企熬过关联方风险但分化在加剧
2025年受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。
观点指数 在4月15日观点指数研究院发布的《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》中，其指出，2025年受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。
随着近年来业内持续对低效项目出清，管理规模增长压力加大，物业行业整体营收虽保持增长，但增速进一步放缓；同时，营收下滑的物企占比有所提升，头部物企与小型物企间的差距也在进一步扩大。
据观点指数统计，58家样本上市物企2025年共计营收2932.14亿元，平均同比增长率仅为1.76%，较2024年度的增长率均值下降2.9个百分点，呈现连续下滑态势。其中，录得营收下滑的物企共28家，占比48.3%，较2024年占比35.5%提升12.8个百分点。营收超过百亿的上市物企共有9家，与去年数量一致。
从营收规模来看，碧桂园服务、万物云及招商积余分别以483.54亿元、272.72亿元及192.73亿元位列前三；相比之下，末端的宋都服务营收仅有2.31亿元，与碧桂园服务相差约109倍，差距较2024年度进一步拉大。
从具体企业来看，营收增长率最高的三家物企分别为金茂服务（18.5%）、建发物业（17.8%）以及京城佳业（15.5%）。营收下滑幅度最大的三家物企分别为祈福生活服务（-12.8%）、星悦康旅（-10%）。
2025年，受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。
据观点指数统计，58家样本上市物企2025年共计录得规模净利润总额约132亿元，较2024年度归母净利润约111.07亿元同比上升18.84%。毛利率均值较2024年的21.82%整体保持平稳，录得21.36%；净利率均值较2024年的3.64%同比上升了1.05个百分点。
其中，华润万象生活、保利物业及中海物业归母净利润位列前三，分别为39.70亿元、15.5亿元及13.67亿元，增长率分别为10.3%、5.1%以及-9.7%。
分析来看， 由于市场竞争加剧，正荣服务于2021年收购的正荣商管所运营的商业项目出租率下降，租户租金优惠力度上升，形成商誉减值约1.2亿元。同时，其在2019年收购的江苏苏铁物业在管项目数量减少、物业收缴率下降，导致2025年度收入和利润不及预期，该公司亦已计提相应的商誉减值。
总体来看，物业服务品质提升的投入加大、并购标的业绩未达标引发的商誉减值、应收账款减值计提，以及部分高毛利增值业务的收缩，仍是制约物业企业盈利水平提升的主要挑战。
以具体业务来看，基础物管服务仍是业绩的压舱石，对物企总体收入贡献普遍在70%左右，54家样本物企该业务板块的增长率均值约为6.62%，较2024年度的增长率略有放缓。
其中，星悦康旅的物业管理服务同比下降11.6%至10.64亿元，下滑幅度居前。主要是因为出售附属公司以及战略调整，主动退出盈利差、风险高的项目，导致在管面积减少所致。
相比而言，54家样本物企中，该业务板块录得同比增长的占比达到79.63%。祈福生活服务、滨江服务、建发物业三家物企该业务板块营收增幅靠前，分别同比增长32.0%、26.3%以及24.9%。
主要原因是在管项目数量增长，但关联方对项目拓展的支撑力度仍较高。例如，滨江服务向滨江集团或其联营公司单独或与其它各方共同开发的物业提供物业管理服务所产生的收入为12.25亿元，占期内物业管理服务收入的50.2%。
同时，社区增值服务呈现分化趋势，多数物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务及结构优化影响，收入及盈利出现下滑。
举例来看，众安智慧生活2025年社区增值服务同比增长90.4%至5370万元，主要是年内拓展了社区推广业务，推动了公共区域管理服务收入的增长。但受业务初期投入影响，该业务毛利率也大幅下滑，由38.8%下降至16.9%。
华润万象生活2025年主动优化业务结构，剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务，并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型。最终业主增值服务同比下滑26.3%至11.17亿元，但毛利率由去年的25.6%上升至36.6%。
此外，物企的非业主增值服务呈现深度收缩与战略剥离态势。一方面受到期内房地产市场开发及销售低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少的影响；另一方面，物企积极切割来自地产方的风险，倾向于稳健经营。受此双重因素影响，该板块收入滑坡明显，对整体收入的贡献进一步下滑。
本文节选自《卓越指数 · 2026 物业服务卓越表现报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
