观点指数 在4月15日观点指数研究院发布的《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》中，其分析认为，政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，城市公建物业市场需求仍在持续释放，也吸引越来越多物企加速布局，行业整体竞争愈发激烈。同时，在环卫服务赛道，传统环卫龙头优势凸显，构筑了物企短期难以突破的竞争护城河。

城市公建物业涵盖政府办公场所、学校、医院、公共场馆、交通枢纽、景区等各类细分业态，因其需求稳定、现金流安全、政策支持力度大、市场空间广阔，且能有效对冲住宅与商办市场波动，同时便于物企输出综合服务能力、塑造品牌公信力、积累大型项目运营经验，因此成为近年来物企重点布局和拓展的重要赛道之一。

与商办和产业园等类似，城市公建业态服务场景多元复杂，不同细分业态的功能属性与管理规范差异显著；服务过程中，需要执行严格的政策标准与合规要求，对物业企业的专业服务能力、快速响应能力和常态化应急保障能力提出了较高的刚性要求。

叠加这类项目多以公开招投标为主，准入门槛高，唯有物企具备较强的综合实力与政企合作基础才能参与项目服务。竞争的核心集中在资质壁垒、政府资源、标准化体系与大型项目运营经验上，优质项目资源高度向头部企业集中。

同时，政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，以及城市公建物业市场需求持续释放等因素，也吸引越来越多的物企加速布局，行业整体竞争愈发激烈。

样本物企中，保利物业依托“保利公共服务”品牌优势深化在城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多元业态的布局。2025年新拓展公共及其它物业项目单年合同金额12.98亿元。该业务年内创收32.97亿元，同比增长12%；在管面积达到4.75亿平方米，占总在管面积的55.6%。

华润万象生活转变战略，定位为“城市空间运营服务商”，2025年持续强化“策、询、招、运”全链运营能力，获取了三亚海棠河生态公园、山东农业大学、北京航天总医院等项目。年末城市空间项目在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至20.4亿元，合同回款率维持92.6%的高位。

2025年中期业绩会上，中海物业管理层亦明确要“竭力成为城市空间综合服务运营商”。数据显示，2025年新增在管面积9090万平方米，具体非住宅项目面积占比为68.4%，其中城市运营类项目占49.5%；占总在管面积的比例由去年的19.1%提升至20.7%，增至9880万平方米。

招商积余以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，2025年精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，落地南方航空新疆分公司、广州白云机场T3航站楼等重大标杆项目；高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，成功签约中国人民大学通州校区、华南师范大学石牌校园等知名院校项目。

观点指数认为，物业行业受传统住宅物业增量见顶、盈利空间收窄以及城市精细化治理需求提升的多重驱动，叠加政府购买公共服务的政策支持，正助力物企向城市公共空间运营商转型。一方面促使物企依托自身综合服务能力深度参与城市运营，提升品牌影响力与核心竞争力，扩大管理规模；另一方面，也将助力城市治理现代化与公共服务提质增效。

环卫服务赛道，过往物企主要通过收并购的方式实现项目的快速储备和收入的快速增长。但近年来，由于地方政府财政预算收紧，市场主体竞争激烈，导致诸多项目中标价格下降，回款情况不佳，使得该业务盈利能力承压。物企也被迫优化和调整项目布局，向经济发达地区和优质项目集中资源，淘汰对业绩造成不良影响的项目。

观点指数统计，样本物企环卫服务类业务2025年平均增长率约为-5.0%，其中世茂服务、永升服务、碧桂园服务三家下滑幅度较大，分别同比下降42.8%、18.63%以及17.0%；相较之下，浦江中国、荣万家以及苏新服务该类业务分别同比上升19.65%、15.20%以及10.90%。

以碧桂园服务为例，其环境业务聚焦城市（生态）环境智慧运维、固废处置及资源利用化、环保治理、绿色技术服务、环境产业科技装备制造租赁及产业服务等核心赛道。面对复杂市场环境，2025年碧服主动对环卫板块进行了结构性优化，调整了部分存量业务，以规避长周期回款风险。其中，一个重要举措是对满国环境进行了约9.7亿元的商誉减值计提。

最终，其环境业务实现从“规模扩张”向“效益优先”的转变。2025年，环境业务收入调整为33.55亿元，这一变化标志着公司主动剥离了低效产能。

观点指数认为，部分物企在环卫赛道折戟，源于行业基因与运营逻辑的错配。环卫行业薄利、重资产、强成本管控的特征，与物企轻资产的服务模式略有不同。叠加政府端回款周期长、现金流压力大，以及专业环卫企业凭借本地化资源与极致成本优势筑起壁垒，物企跨界并购整合效果不佳、战略投入产出失衡，最终致使收缩或退出。

相比之下，传统环卫龙头优势凸显，随着“城市大管家”等综合服务模式的快速推广，其长期深耕累积的政企资源与项目壁垒、成熟的低成本及精细化运营体系、环卫装备自研或规模化集采带来的成本优势，以及完善的资质、标准化体系和智慧环卫技术沉淀，共同构筑了物企短期难以突破的竞争护城河。

其中一个鲜明的特征是环卫龙头企业项目储备丰厚，为未来收入增长奠定了坚实的基础。样本企业中，玉禾田2025上半年新签合同金额突破百亿大关，达103.67亿元；截止2025年6月30日，在手合同总金额达629.11亿元，待执行金额427.63亿元。

不过，在行业内外竞争加剧与地方财政承压的双重影响下，环卫企业普遍陷入“以价换量”的低价竞标困境。项目中标价格持续下探，利润空间被严重挤压；同时，服务费被拖欠趋于常态化，回款周期普遍拉长。叠加应收账款高企与坏账计提增加，企业现金流持续承压，经营风险显著上升。

本文节选自《卓越指数 ·  2026 物业服务卓越表现报告》
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