“强者恒强” 14家企业包揽近八成在管面积，行业集中度加速攀升
行业的规模集中度正在持续上升，头部企业凭借品牌、资金与运营能力形成显著拓展优势，在第三方外拓和多元化布局方面展现出更强的竞争力。
观点指数 在4月15日观点指数研究院发布的《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》中，其分析称，物企过去一年聚焦规模化布局与区域密度提升，资源投放持续向高价值区域及核心城市集中。行业的规模集中度正在持续上升，头部企业凭借品牌、资金与运营能力形成显著拓展优势，在第三方外拓和多元化布局方面展现出更强的竞争力。
当前，物业行业已告别过往依赖母公司输血与疯狂并购的“粗放式扩张”时代，全面转向以内生增长为核心的高质量发展新阶段。
在项目拓展上，物企不再唯规模论，而是深度践行“质效并重”的策略，将“坪效”提升与现金流安全置于首位，通过主动优化项目业态结构（如提升非住宅、城市及公建服务占比），摒弃低效项目，全力追求有利润的增长与可持续的现金回流，以构筑长期发展根基。
年报显示，过去一年，多数物企继续优化物业管理项目组合，进一步聚焦规模化布局与区域密度提升，资源投放持续向高价值区域及核心城市集中。长三角、大湾区、京津冀、西南核心城市群，以及其它一线、新一线与重点二线城市，成为项目拓展与获取的主要阵地。
从退出的管理规模来看，中海物业名列前茅，2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面积达9090万平方米，较2024年新增7410万平方米同比提升22.67%；最终截至2025年末，在管面积同比增长3530万平方米至4.78亿平方米。
在退盘与拓新的背景下，物业行业的在管规模仍保持增长态势，但增速持续放缓。这一趋势削弱了物业企业的营收基本盘与规模效应，或将导致企业的基础服务费收入缩水及服务边际成本上升，对未来业绩增长构成明显挑战。
据观点指数统计，2025年50家上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，相较2024年底的74.2亿平方米同比增长了3.23%。其中，在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分别为和泓服务（-12.20%）、弘阳服务（-11.30%）以及融创服务（-10.65%）。相比之下，经发物业、苏新服务以及泓盈城市服务的在管面积增速较快，分别同比增长84.39%、62.1%以及36.9%，至3188万平方米、2760万平方米以及1670万平方米。
合约面积是物企未来营收的蓄水池，截至目前有39家物企披露这一数据，相较上年，有四家（恒大物业、雅生活服务、金茂服务、建业新生活）不再披露。剔除这四家物企后，39家上市物企2025年末合约面积总计约为51.45亿平方米，较上年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%进一步提升至46%。
其中，绿城服务截至2025年末储备面积为3.31亿平方米，与2024年末3.57亿相比下降了7.4%，主动是退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。
分析来看，2025年在管面积超过1亿平方米的上市物企共有14家，总计在管面积60.34亿平方米，即约28%的物业企业其在管规模占总比例的78.77%。可以看到，物业行业的规模集中度正在持续上升，头部企业凭借品牌、资金与运营能力形成显著拓展优势，资源进一步向头部集聚。
碧桂园服务在管规模继续第一，截至2025年末除“三供一业”业务外收费管理面积达到10.7亿平方米，同比增长3.23%；管理物业共8268个，遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区及海外。保利物业合约面积第一，截至2025年末达10.12亿平方米，突破10亿大关，同比增长2.43%。
与此同时，行业在多元化业态探索以及独立性提升方面明显面临阻力，整体推进效果不及预期。其中，头部企业在业态结构优化和第三方项目拓展上表现更为稳健，独立性与多元化水平显著优于行业整体，进一步拉大了与中小物企的发展差距。
对比来看，小型物企烨星集团截至2025年末在管面积中仅有6.4%的非住项目，以及22.1%的第三方物业项目，在多元化以及独立发展方面进展缓慢。中游的合景悠活则表示，2021、2022、2023、2024年和2025年，来自独立第三方的收入占比分别为63.1%，78.6%，82.9%，88.6%和90.6%，呈现逐年提升的态势。
观点指数观察发现，多数头部物企及较早布局多元化业态的中小型物企，按在管面积计，非住业态占比已超50%；而以传统住宅为主的物企非住占比普遍偏低，2025年提升幅度有限，第三方外拓能力也相对薄弱。
本文节选自《卓越指数 · 2026 物业服务卓越表现报告》
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