从“住宅管家”到“城市运营商” 物企跨界抢滩1.8万亿市场
2018年至2023年，中国城市服务市场规模增至人民币1.4万亿元，年复合增长率达10.7%。自2024年至2028年，这一市场将由人民币1.6万亿元增至人民币1.8万亿元。
观点指数 在4月15日观点指数研究院发布的《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》中，其指出，上游房地产行业深度调整使得物业行业未来新增管理面积供给大幅缩水。但行业新的增长机遇也在涌现，例如物业服务可以成为城市更新与老旧小区硬件更新后的持续运营与维护者；亦可以享受城市及公建服务领域广阔的市场红利，以及探索B端业务，以赋能新质生产力企业的发展。
从宏观视角来看，中国经济过去一年在新质生产力培育、科技创新驱动及内需潜力释放等多重因素影响下，正经历由高速增长转向高质量发展的阶段。
统计局数据显示，2025年中国国内生产总值达到140.19万亿元，同比增长5.0%，增速较2023年的5.2%和2024年的5.1%呈现温和回落态势，但仍精准契合“5%左右”的预期目标。这种“量的合理增长”与“质的有效提升”同步推进的局面，也意味着国内经济发展韧性显著增强。
不过，上游房地产行业仍在深度调整、动态筑底的阶段。统计局数据显示，2025年房地产开发投资比上年下降17.2%；其中住宅投资下降16.3%；办公楼下降22.8%；商业营业用房投资下降14.0%。这意味着未来2-3年供应给物业服务行业的新增管理面积会大幅缩水。
但物业行业新的增长机遇也在涌现。
首先是，2025年中央城市工作会议确立了城镇化“存量提质增效”新导向，为行业打开了从社区走向城市、深挖存量资源运营价值的广阔空间。
物业服务将有机会深度融入基层治理体系，成为城市更新与老旧小区改造中长效管理的关键实施者，承担硬件更新后的持续运营与维护。
住房城乡建设部数据显示，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。
2026年多地仍在高质量推进城市更新。例如广州将推进白鹅潭等更新片区改造，集中力量攻坚城中村改造四大重点片区和专项借款项目，推动危旧房改造试点，一体推进“四好”建设，完成城市更新投资2200亿元。北京市2026年第一批城市更新计划项目清单发布，首批项目共计1321个，其中新实施项目745个，2025年结转续建项目576个，2026年度第一批项目计划投资1049.5亿元。
同时，随着城市精细化管理以及“放管服”改革持续推进，城市服务市场进一步开放并不断发展。物企正在突破传统住宅业态藩篱，全面介入市政环卫、公共设施管养、园林绿化、体育场馆、会展中心、城市公园及旅游景区运营等城市及公建服务领域，实现从“住宅管家”向“城市运营商”的角色跨越。
数据预测，2018年至2023年，中国城市服务市场规模由人民币0.9万亿元增至人民币1.4万亿元，年复合增长率达10.7%。自2024年至2028年，这一市场将由人民币1.6万亿元增至人民币1.8万亿元，复合增长率达3.6%。
同时，“物业+生活服务”新导向也促使物企依托现有社区场景，将服务链条向居家养老、资产运营等高附加值领域纵深拓展，通过挖掘社区存量资源的运营价值，在增量放缓的背景下构建起穿越周期的第二增长曲线。
其次是，近年来新质生产力驱动下，大量高科技、高精尖企业（如生物医药、人工智能、高端制造等）迅速崛起，这类企业对生产环境的稳定性、安全性及合规性有着极高要求，又因为聚焦核心研发与制造环节、实现极致降本增效的需求，从而形成了将复杂非核心业务进行专业化外包的现象，也为物企创造了从传统后勤向高端设施管理（IFM）转型的巨大机遇。
总结来看，物业服务行业现下处于新旧动能转化时期，业内普遍调整战略重心，意图通过深耕增值服务、布局城市及公建服务、探索B端业务，以及科技赋能等，来构建新的增长极。
这一时期，人事震荡，高管离职、组织架构重组及人才换血等亦在行业内部频繁上演。这既是企业应对市场变局、优化管理效能的主动求变，也是行业在洗牌期中优胜劣汰、重塑竞争格局的必然写照。
本文节选自《卓越指数 · 2026 物业服务卓越表现报告》
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