观点指数 在3月31日观点指数研究院发布的《2026年3月房地产市场分析报告·观点指数》中，其指出，2月一线城市新房价格环比降幅收窄，京沪新建商品房价格止跌回稳（环比上涨0.2%），其二手房价格自2025年3月以来首现环比上涨；二三线城市降幅亦收窄。时隔11年，深化住房公积金制度改革被再次写入政府工作报告，有效提振市场信心。

两会再提“深化住房公积金制度改革”，有效释放市场需求

时隔11年，深化住房公积金制度改革被再次写入政府工作报告，标志着房地产政策正从单纯的需求刺激转向制度重构与信心提振的深水区。报告明确提出“深化住房公积金制度改革”，将其作为2026年房地产工作的核心任务之一，旨在通过优化公积金使用机制（如支持租购并举、灵活就业人员缴存等）来降低居民购房成本，从而有效提振市场信心。

在需求端，政策逻辑正从普惠性刺激向精细化、针对性扶持演变，初婚初育家庭与多子女家庭成为核心受益群体，深刻体现了“住房政策与人口生育政策”的协同发力。这种转变不仅将住房需求端政策放置于“更大力度保障和改善民生”的任务中，更在地方实践中得到了精准落实。

例如，四川南充市首次将结婚支持纳入政策体系，为首次结婚登记的夫妻提供贷款额度1%的财政贴息，并对生育二孩、三孩家庭给予最高15万元的购房补贴，且补贴范围覆盖商业办公用房和车位；杭州余杭区则通过直接给予新建商品住宅每套5万元的补助来刺激消费。这些举措表明，政策正试图通过降低婚育成本，从源头上激活刚性需求，并体现出“一类群体一策”的精细化特征。

与此同时，政府工作报告再提出有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，旨在通过高品质供给创造新需求，化解存量风险。南京等城市在政策中明确提出面向青年人、养老人群推出适配土地，并指导改善型住房项目执行高标准设计导则，不限于新建住宅，还包括高质量推进城市更新、稳步实施城镇老旧小区和城中村改造。通过推出好地块、提升物业服务质量、建设绿色智慧住宅，政策意图引导房企从价格竞争转向产品力竞争，为改善性需求的释放提供优质载体，进而促进“以旧换新”链条的良性循环。

值得注意的是，地方政府正灵活运用“房票”、以旧换新贴息及财政补贴等组合拳工具，试图打通一二手房置换链条。南京市全面推行“人才房票”政策，精准匹配人才置业需求，并拓宽跨区安置房源，同时对年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，直接降低改善群体的置换成本。

LPR连续10个月保持不变，外部通胀制约降息空间

2026 年2 月我国人民币贷款增加 5.61万亿元，保持了较强的支撑力度，但住户部门的融资需求仍显疲软。分部门来看，住户部门贷款减少1942亿元，其中短期贷款减少3596亿元，中长期贷款增加1654亿元，但环比上月来看减少1815亿元，房地产市场的内生修复动能尚不稳固，需求端的信心恢复仍需时间。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2026年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。这是LPR自2025年6月起连续10个月保持不变。

结合3月18日央行党委扩大会议的精神来看，央行强调将继续实施适度宽松的货币政策，并注重发挥增量与存量政策、货币与财政政策的集成效应，以促进经济稳定增长和物价合理回升。然而，政策宽松的空间正受到外部环境的制约，特别是伊朗局势尚未明朗，若原油价格持续高位运行，可能形成强劲的成本推动型通胀，进而压缩货币政策的宽松区间。

因此，未来利率政策的演绎路径将呈现出“总量平稳、结构定向”的特点。鉴于全面降息可能对汇率和整体利率体系形成冲击，其可能性正在降低；但为了支持房地产市场企稳，结构性降息仍有落地空间。

若后续房地产市场修复不及预期，央行有可能通过单独下调5年期以上LPR加点，或进一步放宽房贷利率下限的方式，定向降低居民的购房成本。这种“非对称”的降息操作既能精准发力于地产领域，又能避免调整1年期LPR对宏观经济造成不必要的扰动，从而在稳增长、稳物价与稳汇率之间寻求平衡。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

一线城市领跑价格筑底，区域分化加剧下短期库存去化初显成效

从房价指数总体来看，商品住宅销售价格环比降幅继续收窄、同比下降。2月份一线城市商品销售价格降幅呈现环比持平的态势，二三线城市呈现收窄状态。其中，北京继上海之后2月份环比止跌。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅和上月持平。其中，北京、上海上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。从同比来看，与去年同期相比下降2.2%，其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。

其中京、沪、穗终结了环比下跌的态势，释放出核心城市资产价值的韧性信号；“领头羊”效应显著缓解了市场的悲观情绪，带动二三线城市环比降幅同步收窄。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点，同比下降3.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点，同比下降4.0%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。这也是自2025年3月以来京沪二手房价格首次环比上涨。广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。

从同比来看，与去年同期相比下降7.6%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。

而从同比角度来看，二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

根据国家统计局发布的数据显示，2026年1-2月份，新建商品房销售面积9293万平方米，新建商品房销售额8186亿元。

库存去化出现积极信号，2月末，商品房待售面积79998万平方米，同比增长0.1%，增速比2025年末回落1.5个百分点。其中，待售3年以下面积60616万平方米，下降1.6%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

分地区看，东部地区销售额以4678亿元居首；西部地区销售额1698亿元，中部地区1656亿元；东北地区154亿元。

本文节选自《2026年3月房地产市场分析报告 · 观点指数》
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