观点指数(GDIRI) 近日，北辰实业发布了2025年度报告，数据显示，2025年其会展及配套设施服务板块实现营业收入29.77亿元，同比微增0.53%；房地产开发板块实现营业收入29.20亿元，同比大幅下降27.20%。这是北辰实业上市以来，会展相关业务收入首次超越房地产开发业务，这家长期以“地产+会展”双主业运营的企业，在转型道路上迈出了关键一步。

然而，这一改变并未带来整体业绩的改善。财报显示，2025年北辰实业实现营业总收入60.60亿元，同比下降15.27%；归属于母公司股东的净利润为-29.88亿元，亏损幅度较上年同期的28.27亿元进一步扩大5.68%。会展业务的稳健增长，依然难以填补房地产板块深度调整带来的巨大缺口。

在房地产行业整体进入存量时代，房企纷纷加速向“开发商+运营商+服务商”转型的大背景下，北辰实业凭借独特的会展资源禀赋，第二增长曲线已显现，但距离成长为真正的主业，尚有一段漫长的路要走。

地产业务拖累业绩

2025年，公司房地产开发板块实现营业收入29.20亿元（含车位收入），同比大幅下降27.20%，成为拖累公司整体业绩的主要因素。

事实上，北辰实业的地产业务下滑并非始于2025年。近年来，随着房地产行业进入深度调整期，其房地产开发业务就一直处于收缩状态。2023年，公司房地产开发收入为52.34亿元；2024年，这一数字降至40.11亿元；2025年进一步降至29.20亿元，三年间收入规模缩水近一半。而2026年公司设定的营销目标为力争实现销售面积34.3万平方米，签订合同金额（含车位）人民币34亿元，基本和2025年持平。

对于业绩下滑的原因，北辰实业在年报中解释称，主要是受房地产市场环境影响，公司房地产项目结算面积下降所致。

观点指数梳理发现，北辰实业的房地产项目主要集中在北京、长沙、重庆等城市。其中，北京作为公司的大本营，是其房地产销售的主要来源。但近年来，北京房地产市场也面临着较大的下行压力，尤其是刚需和改善型住房需求不足，导致公司多个项目去化缓慢。同时，为加速项目去化及现金回笼，北辰实业根据市场情况动态调整了营销策略，部分房地产项目销售价格不达预期。

除了销售端的压力，存货跌价准备的计提也对公司利润造成了严重侵蚀。2025年，北辰实业对多个房地产项目计提了存货跌价准备，这是导致公司亏损扩大的重要原因之一。据公告数据显示，2025年度，北辰实业合计计提资产减值准备22.68亿元，主要由存货跌价准备和应收款项信用减值构成。其中，对房地产项目计提存货跌价准备21.76亿元。2024年则计提了25.45亿元，两年合计超47亿元，进一步影响了净利润。虽然公司通过计提跌价准备释放了部分风险，但未来如果房地产市场继续下行，不排除进一步计提跌价准备的可能。

值得注意的是，截至2025年末，北辰实业未弥补亏损金额已超过实收股本总额的三分之一，这一情况也引发了市场对公司持续经营能力的担忧。

在现金流方面，尽管公司经营活动产生的现金流量净额为11.29亿元，同比增长15.91%，但这主要和房开板块项目运营投入支出收缩有关，北辰实业近年来大幅缩减拿地与项目投入，2022年-2025年连续4年没有新增土地。从筹资活动来看，2025年公司筹资活动产生的现金流量净额为-14.06亿元，表明公司在融资方面也面临着一定的压力。

增长的“第一主业”

与大多数传统房企不同，北辰实业自成立之初便拥有独特的“双基因”。北辰实业的控股股东北辰集团前身是第十一届亚运会运动员村服务中心，从诞生起就承担着大型国际赛事和会议的服务保障任务，积累了深厚的会展运营经验。

北辰实业旗下首都会展集团、北辰地产集团和北辰商业管理公司三个重要子企业，承担着北辰的大部分主营业务。近年来，面对房地产行业的持续调整态势，北辰实业提出了会展“引领”战略。从营收角度来看，会展相关业务已成为北辰实业业绩发展的第一主业，持续保持增长态势，2023年会展板块营收为26.49亿元，2024年为29.60亿元，2025年为29.77亿元，占总营收约一半左右，年均增长约12%。

而从运营角度分析，2025年，北辰实业自持场馆及酒店全年接待各类型展会活动2397场，同比增长约6.9%，参观参展参会客流量达503.37万人次。其中，国家会议中心二期与公司自持的国家会议中心联动，形成了超130万平方米的世界级会展综合体，年内举办大型会议55场、大型展览60场，成为北京国际交往中心功能建设的重要窗口。

在重大活动保障方面，北辰实业完成了全球妇女峰会等多项重大国务政务活动的服务保障工作。作为服贸会主要承办单位之一，首都会展集团2025年全面负责招商招展、市场开发等工作，推动服贸会首次实现“一会一址”集中举办，主承办业务的市场化与数智化水平再获提升。此外，公司还独家运营了第29届世界燃气大会，成功开拓了北京半程马拉松博览会、北京国际老龄产业博览会等多个新项目，覆盖体育、老龄产业、房地产、国际贸易等多个新兴领域。

在轻资产扩张方面，北辰实业也取得了稳步进展。2025年，公司新签约6个场馆和酒店受托管理项目、3个顾问咨询项目。截至2025年末，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国30个城市，包括顾问咨询场馆及酒店项目76个，受托管理场馆及酒店项目64个，实现受托管理场馆总面积近700万平方米，成为国内运营会展场馆数量最多、整体规模最大的会展运营企业。

值得注意的是，尽管会展及配套服务业务收入延续了此前的增长态势，但其盈利能力却出现明显下滑。财报显示，2025年北辰实业会展及配套设施服务板块实现税前利润3.49亿元，同比大幅下降29.17%。这一数据与收入端的增长态势形成了鲜明对比，暴露出会展业务在规模扩张的同时，盈利能力未能同步提升的问题。

观点指数分析认为，会展相关板块业务利润下滑主要有两方面原因：一是去年需求恢复节奏滞后于供给增长，行业整体竞争较为激烈，租金水平处于下行通道。加之北辰实业也在财报中指出妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合实际对符合条件的商户进行了一定的租金减免，这在一定程度上增加了成本支出。另一方面，其输出管理项目主要集中在河北、江苏等省的石家庄、张家口、南京等二三、线城市，盈利能力相较一线城市仍有明显差距，而在上海、广州、深圳等一线城市的核心会展场馆运营领域，北辰实业的市场存在感依然较弱。

观点指数认为，北辰实业要想把会展业务打造成能够真正支撑公司发展的第一主业，就必须突破地域限制，加快在上海、广州、深圳等核心经济区域的布局，同时加强产业链上下游的延伸，提升高附加值业务的占比。否则，仅靠北京地区的业务和单纯的场馆运营，难以支撑业务利润的进一步增长。

转型路漫漫

在房地产行业深度调整的大背景下，将运营与服务业务作为新的增长极，已成为房企转型的共识。2025年的财报数据显示，华润置地、龙湖集团等头部房企的非地产开发的商业运营性业务对业绩的贡献不小。

尽管面临着诸多困难和挑战，但北辰实业的转型仍具有较好的前景。作为国内会展行业的龙头企业，北辰实业拥有得天独厚的资源禀赋和品牌优势，在国家大力发展会展经济的大背景下，公司仍然面临着重要的发展机遇。

从区位优势条件来看，北京作为首都，正在加快建设国际交往中心，会展经济作为国际交往中心建设的重要载体，将获得更多的政策支持。北辰实业作为首都会展业的主力军，无疑将从中受益。北辰实业拥有国家会议中心、北京国际会议中心等一批优质的会展场馆资源，以及一支经验丰富的专业运营团队。在向外输出管理模式和品牌上，仍拥有较强的竞争力。

未来，北辰实业需要保持战略定力，继续聚焦会展主业，不断提升核心竞争力，同时加快化解地产业务风险。只有这样，才能真正将会展相关业务打造成能够支撑公司可持续发展的第一主业。

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