观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《城市更新：焕发生机》报告中，其指出，企业从城市更新中看到机会，内生动力因城市更新获得重新的滋养。但，当前城市更新需要更多内涵式发展，这就倒逼企业树立高质量发展的目标，不断完善自身。

企业探寻增量主场机会，央地合作模式突出

国务院国资委多次在会议上明确，央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。这一号召得到了央企的积极响应。

从保利发展、华润置地到中交城投、中建系。央企不仅作为投资主体和建设主力，更在烂尾项目盘活、历史街区保护、产业园区升级等领域扮演着重要的角色。

据观点指数不完全统计，大部分城市更新项目的主体企业主要是国央企，尤其是大体量的城中村改造项目。

从具体项目来看，中交城投投资开发的上海凤溪“城中村”改造项目总投资约360亿元，是上海规模最大的同类项目。此外，中交城投还与科学城集团签约系列城中村改造项目，总投资超210亿元。期内还与青浦新城公司合作，以“修旧赋新”的方式签约上海青浦老城厢项目。

保利发展完成珠江新城冼村旧改最后一栋“留守户”的拆除工作，破解历时多年的僵局。期内还与上海地产集团签署战略合作协议，以“央企+地方国企”的协同优势，聚焦上海城市更新。华润置地参与盘活沈阳原乐天项目这一长期停滞的大型城市综合体。

中信城开联合中信金融资产与区属国企罗湖投控，盘活深圳“金钻豪园项目”。这个历经20余年、因资金链断裂等问题陷入僵局的旧改项目，通过金融支持、风险隔离和资产管理的方式迎来转机，解决了超过600户回迁业主的安置费和工程欠款等历史遗留问题。

值得注意的是，中建系不仅作为投资者角色参与城市更新项目，还以建设者身份获取多个城市更新项目的建设工程。

中建八局、中建三局、中建一局、中建国际、中建七局、中建四局等子公司在各地全面开花。从广州从化安置区、佛山大沥黄岐东秀城中村改造，到苏州姑苏区老旧小区改造、深圳龙辉花园棚户区改造，再到济南艾山街道酒店项目、襄阳古城保护更新项目，中建系的触角遍及居住、商业、产业、文化等多个更新领域。中建壹品竞得深圳福田文创园项目，成为“中建系”在深圳的首个城市更新项目。

期内，央企国企与地方国企合作开发较为常见。地方国企成为区域城市更新的核心平台。

广州科学城集团在广州黄埔区表现活跃。2025年上半年，科学城集团在城中村改造项目及旧村，旧城改造项目固定资产投资共62.67亿元。，累计已开工面积超356万平方米，开工套数超2.73万套。枫下等城中村改造项目及鱼珠旧城改造项目累计完成12个经建交置首开区地块拆迁清零。

此外，上半年累计签署房票补偿协议363份，预计可生成房票461张，票面金额共计约5.01亿元，拟去化商品房约291套超2.86万平方米。

面对城中村改造等资金需求巨大、公益性强的项目，各地纷纷成立或依托地方国企平台，承担起开发建设、资金统筹、资产运营的核心职能。

中国交建等投资成立天津东昇城市更新产业运营公司。华西集团注资50亿成立四川省城市更新有限公司。这标志着地方国资平台在市场化运营城市更新层面迈出了关键的一步。

在一些单体小额城市更新项目中，可以看到民企、外资企业等企业身影。一些专业或者成熟的领域，也不乏有民企拿下城市更新项目的订单。

期内，金科、旭辉商业、奥雅股份等民营企业，分别通过签约滁州乌衣老街文商旅项目、江阴“仓见1952”城更项目、山西万荣飞云楼片区改造项目，在文旅融合、文化创意等赛道获取新的项目。

值得注意的是，利用互联网平台的流量与技术优势，数字化赋能为城市更新中的资产运营带来新思路。如京东资产交易平台与包头住建集团签署战略合作协议。依托京东技术与流量优势，双方共同探索国有资产数字化处置与存量资产盘活新模式。此次合作将覆盖线上招商、大宗资产运营、闲置资产盘活等场景。京东平台将输出技术、流量与资源整合能力。

由此可以看到，不同企业主体依然对城市更新积极探索。于此，可以实现业务增量，更能在传统房地产领域继续发挥自身专长，实现价值增长。

从企业战略来看，保利发展将城市更新作为服务国家战略、助力城市高质量发展的重要实践。其突显全产业链优势，提供全面服务。

招商蛇口此前就在2024年度业绩会表示，要聚焦核心市场的城中村改造与运营管理机会。华润置地从企业自身发展角度出发，将城市更新视为获取资源与提升竞争力的关键。万科深度参与城市发展、提升城市品质的重要战略方向。

企业从城市更新中看到机会，内生动力因城市更新获得重新的滋养。但，当前城市更新需要更多内涵式发展，这就倒逼企业树立高质量发展的目标，不断完善自身。

适应市场变化，空间功能焕新与重构

过去一年，从居住到商业，从产业到公共空间，各类城市更新项目遍地开花，并涌现出一大批具有代表性的项目。

从居住类来看，城中村改造是居住类城市更新项目的一大来源。居住类主要集中在旧改土地建造居住产品上，老旧小区改造优化居住环境以及探索居住小区更新模式等。

期内，上海奉贤新城02单元10B-02地块公示，即贝港地区城中村改造项目。该地块土地用途为普通商品房，出让面积1.78万平方米，容积率为2.5，建筑面积约4.45万平方米。据悉，此次出让标志着贝港地区城中村改造首个住宅项目正式启动，该地块的出让是上海市第二轮城中村开发建设项目的一部分。

广州增城金星村项目总投资33.9亿元，规划安置房近15万平方米。广州黄埔南岗南旧改项目总投资147亿元，规划总建筑面积323万平方米，配套4所学校、6所幼儿园和超50万平方米的商业综合体。

厦门浦园社城中村改造项目首张“开票即购房”房票正式亮相，这是厦门市创新征收补偿新模式的体现。居民安置方式由传统的“建房”、“等房”转变为“买房”、“现房”。

广州花都集群街2号、越秀“黉桥·小石集”、杭州浙工新村、无锡首个居民自主更新危旧住房、南昌首例危房“原拆原建”、北京中关村东区改造项目等属于自主更新模式。这些项目不仅解决了危房的安全问题，更通过增加公共服务设施，提升建筑的品质。

值得注意的是，北京海淀区中关村东区项目按“好房子”标准开工建设新楼，标志着北京首个片区化央产小区原拆原建城市更新项目进入实质施工阶段。

观点指数认为，居住类城市更新还是以改善居住条件作为首要目标，注重满足居民的实际需求。强调充分尊重居民意愿，引导居民积极参与项目规划、建设和监督。不过目前，不局限于住房单体建筑物的改造，也强调向周边的基础设施、公共服务、环境整治等综合改造。自主筹资项目则更加注重从单一的出租方转变为运营主体的投资者或者运营方，注重自主更新后的可持续发展。

从商业类来看，通过更新，有的项目重新激活城市核心区域的消费活力，有的项目则是根据功能区的调整，迎合市场变化后的需求。

比较有代表的项目是老牌商场焕新。北京朝外大街二期工程对蓝岛大厦等商业体进行升级，延续“年轻力”主题。上海徐家汇商圈将太平洋百货和六百百货改造为“新六百HUB”，融合居住与消费。武汉老牌酒店光明大酒店被中国大唐集团收购，改造为华中办公总部，实现功能转换。

城市更新项目根据环境变化，通过工业遗存活化，焕发新活力。天津天拖·巷往1956、成都中车·源STAGE等都是工业遗址改造为商业空间的案例。这些项目在保留工业记忆的同时，注入潮流文化、现代商业和科技创新元素。

据了解，天津天拖·巷往1956项目位于天津市南开区，原为天津拖拉机厂老厂区，打造集品质餐饮、跨界零售、日咖夜酒、艺术空间于一体的多元生活和消费场景。据悉，该项目入驻品牌商户包括意大利摩托车品牌杜卡迪官方天津首店、南开区第一家保时捷4S店、7000平米的嘉礼宴会艺术中心等。

烂尾楼城市更新项目提供更多“起死回生”的案例。广州越秀区建业大厦烂尾近30年，现将拆除重建为现代化商业办公楼。珠海“海纳城”烂尾项目易主后更名为“名悦城 NOVA”，引入多元商业业态，预计2026年开业。

通过烂尾项目的盘活，释放了宝贵的地段价值。此外，历史保护建筑也是商业更新的重点之一，通过活化和焕新，重新获得商业价值。比如重庆忠县不少老街古朴典雅、文化厚重。通过“微改造”，实现了对老街的保护性更新，最大限度还原历史肌理，融合建设生活、消费、文旅、创业等新场景，进一步丰富空间的内涵。

从产业类来看，该类项目是城市更新的经济工程，主要包括产业园区更新、老旧厂房改造、特色产业培育等。产业类更新项目更多是优化产业空间布局，提高土地利用效率，推动产业功能与城市功能融合发展，实现产城融合。

深圳百旺信工业园项目是“工业上楼”2.0版本的代表。总投资190亿元，采用拆除重建与综合整治相结合的方式，百旺信城市更新开发方式包括“工业上楼”、城市更新、土地整备利益统筹，功能定位涵盖智能制造、数字能源、生物医药与新一代信息技术等产业，旨在打造智慧、高效、定制的未来先进制造中心。

广州荔湾海中村、葵蓬村工业集聚区改造项目是典型的“工改工”项目。通过盘活低效村集体工业用地，引入生物医药、智能制造、信息技术等现代产业，新增数十万平方米的高品质产业载体。深圳宝安客运中心、深圳泰然工业区等项目，将传统功能用地转型为新型产业用地或商业综合体。原雅戈尔重庆生产基地的改造，则是传统制造业向新能源服务业转型的生动案例，。

观点指数认为，产业类城市更新项目，主要还是以功能区变化为主，推动空间功能重构、调整或者复合，提高土地资源的利用效率。有的项目则是带动集体经济增长与区域产业升级。

城市配套及其他方面，主要是补齐公共空间的服务短板为主，例如道路、公园绿化、管网修缮、停车位供给等。

在国家发展改革委对“十五五”规划的展望中，城市更新被赋予了拉动内需、促进投资消费良性循环的新使命。

“十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元。地下管网更新改造不仅直接关联城市安全与民生，更将成为未来几年城市基础设施投资的最大增长点。

此外，停车设施、充电桩建设等也被纳入重点支持范围。截至2025年10月，全国电动汽车充电基础设施总数已达1864.5万个，同比增长54%，城市更新正在与绿色出行、新基建深度融合。

期内，珠海备案四个重点城市更新项目。上海世博水环工程建设，提供市民体验的滨水空间；天津郁江新里城市更新项目，通过老旧小区改造、道路交通改善、新建学校等一系列工程，全面提升片区人居环境。华润阿尔山希望小镇项目对民居院落整体改造并完善了旅游配套。

可以看到，城市更新项目重点解决基础设施薄弱、公共服务不足等问题，对提升城市环境品质和公共服务水平具有重要的作用。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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