观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2026房地产卓越表现报告》“代建管理发展：多业态突围”篇章中，其指出住宅（含保障房）、商业、工业、公共设施等细分赛道的需求特征、能力要求存在显著差异，代建企业需聚焦自身优势，强化全链条服务能力，方能把握机遇。

多业态协同发展，全链条服务能力成关键

2025年，代建行业已从单一住宅代建向多业态协同发展转型，住宅（含保障房）、商业、工业、公共设施等细分赛道并行发展，其中公共设施代建、产业园区代建成为新的增长极。不同细分赛道的需求特征、能力要求存在显著差异，代建企业需聚焦自身优势，强化全链条服务能力，才能把握市场机遇。

住宅代建仍是代建行业的核心赛道，2025年，绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取了不少住宅代建项目，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动的特征。

保障性住房代建需求持续释放。随着“优化保障性住房供给”政策的推进，保障性住房、安置房、保租房等民生项目的代建需求持续增加，且委托方多为地方国企或政府平台，支付能力相对稳定，成为代建企业的重要业务来源。润地管理中标广州市番禺区新造二期等7个保障性住房项目，总建筑面积超过70万平方米；润地管理联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目，计划建设配售型保障性住房510套；金地深圳地区公司继赣深高铁东莞南站拆迁安置房代建项目后，再次中标东莞市大朗镇拆迁安置房代建服务项目，总建设规模逾4万平方米，凸显了企业在民生代建领域的品牌信任度。

改善型住宅代建需求凸显。尽管1-12月，前100房企实现累计权益销售22738.6亿元，同比下降约19.98%，商品住宅去化面临较大压力，但改善型住宅需求依然旺盛，上海等核心城市的改善盘甚至出现当日售罄的情况。代建企业通过产品创新，满足改善型客户的品质需求，旭辉建管第四代住宅“森屿系”已在全国成功落地7个标杆项目，中标佛山顺控城投南涌仓“四代宅”项目，规划打造建面约142-294㎡无界江景奢宅；凤凰智拓建管签约宁德华熙公馆“四代住宅”项目，目标打造宁德市“四代住宅”示范工程；金地管理中标泰州姜堰[2025]3-1号地块代建项目，利用整体架空的优势政策，打造“垂直墅居、立体游园、奢尺空间”的高品质墅区，焕新当地人居标杆。

住宅代建的竞争已从基础的开发管理转向“产品力+资源整合”的综合竞争，企业需通过产品线标准化与定制化结合、国企资源深度绑定等策略，满足保障性住房的刚需与改善型住宅的品质需求。

商业代建主要涵盖酒店、写字楼、购物中心等业态。2025年，商业代建市场呈现“非标要求高、需求分化明显”的特征，代建企业需强化“商业+文旅”跨界融合能力，采用轻资产模式，应对市场挑战。

商业代建的核心难点在于非标属性强，不同业态的功能需求差异显著，需通过多轮次、高频次的需求沟通与协调，精准锚定业主方、运营方、设计方等多方诉求，时间成本显著高于标准化程度更高的住宅代建项目。2025年，非一线城市的商场类项目需求呈现低迷态势，而旅游景区消费市场持续活跃，为文旅景区类增量代建项目提供了潜在的发展契机。

代建企业积极探索“商业+文旅”跨界融合模式，拓展业务空间。远洋建管签约贵阳云岩区盐务街特色创新功能区、宁德赛岐外滩项目、福建泉州观音岐文旅城等多个商业+文旅项目，提供营销定位策划、销售体系搭建及全过程代销管理的一站式解决方案；而今管理与冰雪综合运营服务商热雪奇迹展开合作，推进合肥高新区全天候室内滑雪场项目，依托热雪奇迹的专业运营能力，打造文旅配套标杆项目。据国家体育总局《大众冰雪消费市场研究报告(2024—2025冰雪季)》数据，2024—2025冰雪季全国冰雪运动参与人数达2.92亿人，消费总规模突破1875亿元，同比增长25%，南方省份冰雪运动参与人数及室内滑雪场数量快速增长，为文旅代建提供了广阔空间。

轻资产模式成为商业代建企业的重要选择。商业代建项目资金投入大、回收周期长，代建企业通过输出管理、品牌、运营能力等轻资产服务，降低自身资金压力，提升盈利能力。例如，建工地产集团中标的未科195号地块未来谷商业运营项目，采用“四塔+三层裙房”的立体布局，低区规划商业会议区、中区打造创业孵化平台、高区设计云端办公层，代建方通过前置化的需求拆解与动态协调机制，平衡各方诉求，实现项目价值最大化。

工业代建领域受益于产业政策推动，需求前景广阔。2025年，产业园区、工业厂房等项目的代建需求持续增加，代建企业正从“建设执行方”向“产业服务商”转型，强化产业资源整合能力。

产业政策的持续推进为工业代建提供了有力支撑，国家大力扶持产业振兴，尤其是产业集群发展，带动产业配套设施建设需求，进而推动工业代建业务增长。中冶置业中标赤峰翁牛特旗萤石矿提升改造及双碳氟化产业园代建项目，总投资8亿元，建设内容包括萤石矿提升改造、选矿厂建设、光伏储能一体化工程，负责从前期管理、规划设计到开发建设、竣工验收的全流程工作；金地管理中标台州市黄岩区黄岩南城大道北侧产业园代建项目，为委托方提供全过程开发管理服务；旭辉建管中标苏州吴中苏地项目，该项目位于苏州吴中区太湖科技产业园，地处“生产研发、文化创意及旅游服务”综合功能区，为产业发展提供配套支撑。

“产业+资本+运营+建设”的全产业链闭环成为工业代建的主流模式。代建企业不再仅是建设执行方，而是成为产业生态的构建者，通过整合产业资本、科研机构、运营资源，实现从项目策划、建设到产业导入、运营的全流程管控。

招商建管联合招商蛇口中标招商创科合肥复材中心项目，该项目由招商局集团、合肥市政府及凯赛生物三方共建，核心业务聚焦于生物基聚酰胺复合材料的生产及研发。招商局集团提供战略协同与产业资本支持，招商蛇口贡献城市运营经验，招商建管发挥专业代建能力，形成全产业链闭环，不仅提升项目落地效率，更形成“自带资源”的竞争优势，在产业园区代建市场中构建差异化壁垒。

城中村改造成为工业代建的另一增量市场。金地深圳地区公司中标东莞市黄江镇南部片区城中村改造旧村社区工业安置厂房项目，总建设规模逾11万平方米，该项目位于光明科学城与松山湖科学城之间，产业氛围浓厚，拟打造千亩级连片产业园，推动深莞产业协同发展。代建企业需深度结合区域产业规划，通过连片开发与产业导入实现价值最大化，从单纯的建设管理转向“产业规划+园区运营”的综合服务。

公共设施代建主要涵盖学校、医院、体育场馆等民生基础设施。2025年，公共设施代建需求持续释放，这类项目具有公益属性，属地化特征显著，代建企业需强化属地深耕与政企协同能力。

公共设施代建项目通常由地方平台企业主导推进，知名代建企业通过专业能力输出实现优势互补，委托方更倾向选择能提供“规划-建设-运营”全链条服务的本地代建企业，以保障项目与地方发展需求的深度契合。

润地管理成功中标东莞市石碣镇全民健身中心项目，与石碣镇政府展开合作，该项目总投资约3.97亿元人民币，建筑面积约4.3万平方米；招商建管成功签约南山区桃源街道办事处深圳大学城(西校区)提升改造工程示范段(代建)项目，负责道路、绿化、景观、设施等方面的改造和升级；

万科EPC城建获取深圳市南山区妇幼保健院同乐北新址（一期）建设工程代建项目，该项目总占地面积2.87万方，总建筑面积11.43万方，设计床位600张，涵盖医疗、科研、教学等多功能用房，对代建企业的专业能力和政企沟通能力提出较高的要求。

“地方平台+专业代建+垂直运营”的三方协同模式成为公共设施代建的重要路径。漳州圆山医院代建项目由厦门市属国企建发集团旗下更新建设公司承担代建职责，建发健康集团负责后续运营管理，这种模式既发挥了地方国企的属地资源优势，又通过专业代建企业的技术能力和运营企业的市场经验，实现了公共项目从建设到运营的全生命周期价值提升。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
阅读报告全文请点击

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。