观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2026房地产卓越表现报告》“代建管理发展：多业态突围”篇章中，其指出在代建行中，潜力区域成为新的增长极。中西部及二线城市因承接东部产业转移，催生了大量产业园区、安置房及城市更新需求，成为代建企业分散风险、拓展增量的重要方向。

中西部潜力区域成为新的增长极，不良资产代建前景广阔

业务布局上，2025年，代建企业的业务布局呈现“核心城市群深耕+潜力区域拓展”的双轨策略，聚焦高需求、高潜力区域，提升市场渗透率。

核心城市群仍是代建业务的“主战场”。长三角、珠三角、成渝三大核心城市群，改善性住宅需求旺盛、产业配套完善、城市更新项目密集，为代建业务提供了稳定的需求支撑。绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等头部企业，在南京、武汉、上海、深圳等核心城市持续深耕，通过对标高端产品系、提升服务品质，巩固市场地位。

例如，绿城管理在南京、武汉等核心城市的项目，对标“月华系”高端产品，提升代建价值；金地商置2025年10月在长三角核心城市连续中标及签约四个代建项目，进一步深化对长三角市场的渗透；龙湖龙智造签约深圳市宝安区项目，提供代建代销服务，拓展珠三角市场。

潜力区域成为新的增长极。中西部及二线城市因承接东部产业转移，催生了大量产业园区、安置房及城市更新需求，成为代建企业分散风险、拓展增量的重要方向。幸福安基、金地管理、旭辉建管等企业均在沈阳有项目布局；国贸地产成功获得福州塔斯汀总部地块代建项目，拓展异地商业办公代建市场；中原建业中标山东聊城市茌平区项目，实现首进山东。

2025年，房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。

不良资产代建市场准入门槛较高，并非所有代建企业均能承接此类项目。代建方需突破传统代建代管的职能边界，升级为项目整体盘活方案的制定者与执行者，须具备三大核心能力：一是房地产开发全流程操盘能力，涵盖规划设计、成本控制、工程管理等环节；二是不良资产处置专业能力，包括资产评估、债务重组、法律合规等技能；三是债务化解与多方利益平衡能力，需协调政府、金融机构、原开发商、购房者等多方诉求，实现项目价值最大化。

从纾困项目出险根源来看，多源于集团公司债务危机引发的资金链断裂，导致项目公司虽资产大于负债却陷入停工停售的困境。在此背景下，能否打通融资渠道、提供阶段性流动性支持，成为项目脱困的关键。根据项目资金来源不同，可划分为三类典型模式：

其一为“政府纾困+保交楼”项目，需精准把握保交楼专项资金及银行配套融资的申请条件与流程要点，联动地方政府构建政策性资金通道；其二为“市场融资+保交楼”项目，需将项目资产盘活与保交楼目标深度融合，遵循市场化、法治化原则打通商业融资渠道，实现“原汤化原食”的流动性闭环；其三为“共益债重整+保交楼”项目，需为具备重整价值的项目引入共益债，在保障金融机构债权受偿的同时，满足政府保交楼诉求，实现多方利益平衡。

行业实践中，多个企业已在不良资产代建领域形成可复制的操作范式。幸福安基代建沈阳苏家屯72万平方米纾困项目，通过构建全国化与属地化相结合的渠道融资体系，依托与多家全国性及地方性AMC机构的战略合作协议，综合运用市场融资、共益债等工具解决项目流动性问题，创新采用“融、销、抵、展”四位一体资金筹措模式，实现项目整体盘活。

绿城管理代建的武汉桂湖雲翠项目原为当代地产烂尾项目，中国长城资产负责资产处置，绿城管理以“全垫资模式”134天完成2万方示范区呈现，设计多种产品类型，2024年12月至2025年9月累计供应587套，去化380套（去化率65%），成功实现项目盘活与价值提升；

融创“而今管理”中标南昌烂尾项目“铭威珑珺”，依托融创在高端项目的产品经验，塑造差异化竞争优势；金地管理与东方资产合作，中标泰州市泰兴广源公司9、10号地块代建项目，这是双方合作的首个纾困项目，体现了代建企业与金融机构的深度协同。

此外，风险纾困项目往往面临“烂尾标签深入人心”的信任危机，代建企业需通过创新性营销措施，扭转市场口碑。例如，绿城管理接手唐山珑湖丽宫纾困项目后，通过构建新媒体矩阵、开展高端圈层运营、精准圈层营销等方式，提升项目市场热度与产品价值，逐步推进项目重启；远洋建管介入浙江嘉兴海盐县都汇华庭项目时，该项目已停工，远洋建管通过化解近70起供应商债务纠纷、优化设计方案、调整施工工艺，实现成本节约超2000万元，并通过品牌重塑及营销体系导入，当年完成销售额3.62亿元。

这些案例表明，纾困业务不仅为代建企业提供了新的业务增量，更通过复杂项目的操盘提升了企业的综合服务能力，成为行业从“规模扩张”向“能力驱动”转型的重要抓手。

盈利分化显著，企业积极探索多元化破局路径

2025年，代建企业盈利能力面临下滑，多数原因主要是费率持续下滑，项目收入下降所致。

绿城管理在2025年业绩预告中指出，预期2025年度公司股东应占净利润，较2024年同期的约8.01亿元人民币下降约40%至50%，利润下滑主要源于代建行业竞争加剧，项目收入下降叠加人员成本刚性导致毛利收窄所致。

中原建业2025年上半年收入为人民币1.4亿元，较2024年同期下降4.5%；净利润为人民币3700万元，较2024年同期下降23.4%，净利润率为26.5%；期内每股基本盈利为人民币0.94分，较2024年同期减少人民币0.26分。收入下降的主要原因是国内房地产市场持续下行，集团服务费收取价格有所降低。朗诗绿色管理因无法发布中期预告于9月1日停牌，进一步反映了尾部企业的盈利困境。

面对行业竞争与盈利压力，代建企业积极探索多元化破局路径，通过深化战略合作、拓展轻资产模式、强化品牌营销、推进数智化转型等方式，构建差异化竞争力，以应对行业环境压力。

一是深化战略合作网络，实现优势互补。绿城管理与中交体系开展更多层次的合作，中交强项在于基础设施施工，而房地产代建开发是绿城管理的强项，双方协同发力，拓展城市更新、片区综合开发等项目；旭辉建管推出“同路人计划”总包专项招募，诚邀具备深耕能力、资金实力或全国性资源的总承包施工企业，共建政府代建、商业代建、AMC处置等多元业态工程。

不少代建企业通过发布合伙人计划构建合作网络，金地管理发布“星辰计划”，聚焦珠三角、长三角、京津冀城市群和其他省会及强地级市；而今管理发布“引擎计划”，面向全国招募合作伙伴；2025年，旭辉建管“千帆计划”累计发展合伙人超563个，推荐项目近413个，有效拓展了业务来源。

二是加速轻资产模式扩张，提升盈利能力。代建企业积极拓展轻资产模式，通过输出管理、品牌和技术等方式，实现业务的快速扩张和盈利能力的提升。龙湖龙智造签约萧山经开区智能机器人及康养医疗科技研发基地项目，主要负责提供开发管理咨询及商业运营服务等轻资产服务，这是萧山经开区国控集团与龙湖集团联袂打造的首个商业综合体项目，也是龙湖天街品牌首度落子萧山的战略性布局；远洋建管在商业代建领域，通过输出营销定位策划、销售体系搭建及全过程代销管理等轻资产服务，降低自身资金风险，同时为委托方提供全周期服务，开辟新的利润增长点。

三是强化品牌化价值营销，提升品牌溢价。随着行业从“以价换量”转向“以价值立品牌”，代建企业积极推进品牌化营销，将专业能力转化为市场认知。金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版，新增合规管理、服务保障两大章节，整合工程、营销、客服、定位、设计、成本六大专业板块的服务成果，将抽象的“代建价值”拆解为可感知、可量化的要点。

2025年，代建企业积极通过微信公众号等渠道披露新闻，强化品牌曝光度，润地管理、绿城管理、金地管理、龙湖龙制造等头部企业凭借持续的品牌输出，保持市场关注度领先的地位。

四是推进数智化转型，提升管理效率。部分代建企业通过数智化转型，优化管理流程，降低运营成本，提升核心竞争力。龙湖龙智造旗下的千丁数科所有数智化解决方案和产品已经全面接入开源大模型DeepSeekR1，并成功完成本地化部署，借助大模型与自有行业大模型的深度融合，推动不动产行业突破传统瓶颈；其他企业则通过精细化的数智运营，优化成本管控、工程管理等环节，提升项目运营效率。

五是尝试多元化合作模式，拓展盈利空间。在一些优质住房项目上，部分代建企业考虑适当出资，采用小股代建模式，分享项目增值收益；同时，企业积极拓展海外市场，北京城建集团中标肯尼亚内罗毕中央商务区管网升级项目，绿地智造中标泰国芭提雅未来海岸项目营销管理服务，通过海外布局分散国内市场风险，拓展新的盈利空间。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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