观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2026房地产卓越表现报告》“代建管理发展：多业态突围”篇章中，其指出2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，推动代建业务从传统住宅开发代建，向城市更新、老旧住房改造、保障性住房建设、产业园区配套等多领域延伸。

多维导向释放需求，地方细则推动行业规范化

2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，为代建行业注入长期增长动能。从中央层面看，“十五五”规划建议、中央城市工作会议、《关于推动城市高质量发展的意见》等政策文件，明确了房地产发展新模式的核心方向，推动代建业务从传统住宅开发代建，向城市更新、老旧住房改造、保障性住房建设、产业园区配套等多领域延伸。

一是住房供给体系优化，保障性住房代建需求持续释放。“十五五”规划建议明确提出“优化保障性住房供给”，推动保障性住房建设、分配与管理的规范化发展。代建企业凭借专业的规划设计、成本控制、工期管理能力，成为参与保障性住房建设的重要力量之一。

二是城市更新进入精细化阶段，成为代建增量核心来源。中央城市工作会议明确指出，我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展模式从大规模增量扩张转向存量提质增效。从“十四五”的“实施城市更新行动”到“十五五”的“大力实施城市更新”，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，城中村改造、老旧小区更新成为重点任务。

三是房屋全生命周期管理，激活老旧住房改造代建需求。“十五五”规划建议提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，将政策重心从“增量开发”转向“存量运维”，老旧住房的安全评估、改造设计、施工监管等全流程服务需求激增。

8月28日发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，推动城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”。业主作为非专业主体，对技术支撑和运维管理的需求迫切，代建企业凭借专业能力，成为老旧住房更新改造的重要参与者，业务边界进一步拓展。2025年，我国全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，并将政策支持范围扩大至地级及以上城市，进一步释放了老旧住房改造代建需求。

从地方层面看，2025年以来，湖南、内蒙古等省市先后发布投资项目代建制管理办法，2025年，廊坊、青岛、济南、中山三乡镇等多地进一步细化政策，形成“强制代建范围+激励机制+监督管理”的完整体系，推动代建行业向专业化、规范化转型。

一是明确代建范围与投资门槛，划定市场边界。各地代建范围涵盖党政机关、社会事业、市政设施等，以投资规模作为代建判定标准，但具体金额差异较大：廊坊将市本级1000万元（含）以上且占总投资50%（含）以上的非经营性项目纳入代建范围；青岛要求3000万元以上项目原则上实行代建（3000万元以下鼓励代建）；济南明确总投资3000万元以上的机关办公、社会事业、政法基础设施等项目必须代建；中山三乡镇则明确代建制覆盖教科文卫体、市政设施等四大类非经营性项目，总投资超100万元需审批（100万-1000万由领导班子会议审议，超1000万由党委会议审议）。

代建范围普遍涵盖党政机关、事业单位办公用房、社会事业项目、市政公用设施等，部分地区还将涉及国家安全、国家秘密的项目纳入代建范围，进一步扩大了代建市场的规模。

二是细化费率标准与激励机制，平衡成本与收益。当前代建费率普遍低于3%，较早期5%～6%的水平明显回落，各地通过分档计费、结余奖励等机制，保障代建企业合理收益，倒逼企业提升效率。佛山明确根据工程总概算从1000万元以下到20亿元以上，将代建管理费分为五档，普通类项目代建管理费率范围在0.4%-2%，复杂项目费率在1%-3%；

济南规定代建管理费预留5%-10%在缺陷责任期满后支付，且结余资金可按比例奖励代建单位；湖南提出，项目竣工财务决算审核批准后，决算投资比合同约定投资有节余的，按节余资金5%—10%的比例对代建单位实行奖励，具体在代建合同中约定，奖励开支计入建设成本；中山三乡镇则按投资规模分档计取代建管理费，支付节点细化至招标后20%、竣工后90%、保修期满10%，既约束成本又保障企业收益。

三是完善监督管理体系，规范市场秩序。多地将监督机制列为重点，完善代建单位考核及责任追究制度。中山三乡镇明确建设单位、代建单位、主管部门的职责边界，对擅自变更建设内容、超概算等行为，要求从履约保证金、管理费中赔付，直至追究刑事责任；

湖南规定，代建单位未履行概算调整决策及审批程序，造成项目超概算的，超概部分从代建单位的履约担保中赔偿，履约担保不足的，相应扣减代建服务费，代建服务费仍不足的，以代建单位自有资金赔偿。

四是区域政策差异明显，提供差异化竞争机会。各地政策的差异化为代建企业提供了跨区域拓展和细分领域深耕的机会：青岛鼓励“集中建设”和“自建”，代建企业可通过“全过程代建”模式，凭借专业能力替代项目单位的自建职能。

济南允许“特殊情形下采取其他方式确定代建单位”，为技术复杂、保密要求高的项目（如涉密工程、特殊医疗设施）提供灵活选择，具备相关技术储备的代建企业可借此拓展细分市场；廊坊则强调“国企代建”，为地方国企背景的代建企业提供政策倾斜，非国企背景的代建企业可通过与地方国企合作（如联合体投标）进入特定区域市场。

规模分化加剧，费率承压下行业积极调整

2025年，代建行业整体保持增长态势，但受宏观环境承压、市场竞争加剧等因素影响，呈现出“规模分化显著、费率持续承压、布局聚焦核心”的特点。

头部企业持续领跑，规模优势凸显。2025年，绿城管理以3535万平方米新签约规模位列行业第一，代建费用为93.5亿元，增长约0.5%。旭辉建管表现稳健，2025年新增在管项目71个，累计在管项目超260个，覆盖城市超80个，累计在管总建面超3800万平米，其中国资/政府代建项目占比达51%。

中部企业加速拓展，积极抢占市场。金地管理发布的2025年度经营业绩显示，截至2025年末，公司代建业务累计签约管理面积超过5362万平方米，同比增长40%；住宅项目累计签约货值超3915亿元，同比增长22%；商办项目累计签约管理投资规模达904亿元，政府代建规模超1194万平方米。

尾部企业增速放缓，面临生存压力。部分尾部企业因市场竞争力不足，新签规模大幅收缩，例如：中原建业截至2025年11月末，新签合约项目仅13个，新增合约建筑面积84.93万平方米，较2024年同期大幅减少61.8%，其中河南省外新签项目仅2个，新增面积14.97万平方米，同比减少约62%；合约销售金额与面积亦同步下滑，分别为人民币95.5亿元、154.51万平方米，同比减少21.4%、22.3%。

分化格局的背后，是企业战略与核心能力的差异：头部企业进行全国化全业态布局，凭借品牌优势和全流程服务能力，获取优质项目资源；中部企业积极拓展合作网络，加强与地方国企、AMC机构的协同，加速规模扩张；尾部企业多为属地化探索，部分企业通过低费率抢单维持生存，但面临质量风险与利润压力。

费率下降的核心原因主要有两方面：费率下降的核心原因主要有两方面：一是委托方成本控制需求驱动，房地产行业盈利压力传导至代建领域，委托方（尤其是房企、地方平台公司）纷纷压缩开发成本，代建服务费成为被压缩的重要环节；二是行业竞争加剧，随着代建赛道参与者激增，部分新进企业通过低费率抢单，导致行业整体费率下滑。

值得警惕的是，低费率竞争可能引发质量风险。部分新进企业为抢占市场份额，过度降低费率，导致后期项目管理、工程质量无法得到保障，不仅损害委托方利益，也影响行业整体口碑。观点指数认为，合理的利润是维持企业稳定经营和行业高质量发展的关键，代建企业应避免恶性价格战，通过提升专业能力、拓展高附加值服务，实现规模与利润的平衡。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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