观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《卓越指数 • 2026房地产卓越表现报告》中，“ESG发展：实践分化”篇章指出，在品牌、运营维护的需求以及政策的支持下，把握绿色建筑机遇逐渐成为不动产企业的共识。不过，行业融资环境持续收紧，绿色融资落地依然较难。

环境维度在ESG体系中占据着基础性地位，具体到不动产行业，意味着项目从开始的选址与设计，到过程中的低碳建造，再到后期的智慧运营及维护，全方位地降低了对自然的索取与负担。

近年来，绿色建筑成为不动产企业落实环境责任、提升资产价值的关键抓手，其不仅能助力企业满足政策与市场对低碳、节能、健康空间的需求，还能通过星级认证、绿色运营与绿色租赁实现成本优化、资产保值与品牌差异化，在行业高质量转型中形成可持续的核心竞争力。

而在政策上，今年1月公布的上海“十五五”规划建议明确，要加快建设零碳园区和绿色工厂；加快既有建筑节能改造，推行装配式建筑和全装修住宅；推动新型能源体系建设，稳步提高绿色能源比重，推进煤电低碳化改造等。

有了品牌、运营维护的需求以及政策的支持，把握绿色建筑机遇逐渐成为不动产企业的共识，样本企业在ESG报告中不仅明确了绿色建筑目标，也有不少企业已取得积极成效，连续几年达成“新项目100%符合国家绿色建筑评价标准”的计划。同时，获得高星级绿色建筑认证与标识的住宅、写字楼、商业、产业园区等项目数量也保持增长。

举例来看，瑞安房地产2020年正式启动为期十年的5C可持续发展战略，其承诺之一便是所有新开发项目须获得绿色建筑和健康建筑双认证。截至2024年12月31日，该公司已有超过96%的现有资产（按建筑面积计算）获得至少一项绿色或健康认证。并在项目设计和运营中同时遵循国际和国内的绿色健康建筑标准，包括LEED、BREEAM，WELL等国际标准，以及中国绿色建筑标识和中国健康建筑标识等国内认证。目前，瑞安房地产已是中国大陆获得LEED社区开发（ND）认证项目数量最多的房地产开发商。

其中，上海翠湖天地•六和项目作为该公司集高端住宅与零售空间于一体的综合开发项目，在碳减排实践方面树立了标杆。

据介绍，瑞安房地产在项目施工过程中优先采购低碳水泥、混凝土和钢筋等建材，在2024年施工阶段，项目整体隐含碳排放降低了21728吨。为最大程度减少未来运营的碳排放，其在外墙设计方面做了优化，加入水平遮阳，减少太阳热辐射，提升室内环境的用户舒适度；降低夏季空调使用，提升能效。在建筑内部，翠湖天地•六和通过配置高效空调机组、热水锅炉、电梯和照明等设施，住宅区建筑整体能耗降低了13%。

同时，绿色建筑实践能提升代建企业的产品竞争力与品牌影响力，优化项目品质与成本管控，增强客户认可度与市场拓展能力，巩固管理输出与资源整合优势，实现更稳健、可持续的经营发展。

样本企业中，绿城管理作为代建行业领军者，持续践行绿色节能之道，提升项目可再生能源利用效率，截至2024年底，绿色建筑面积累计达到1.09亿平方米，占比87.03%。

典型项目如上海783项目超低能耗建筑，依据近零能耗的要求进行设计，遵循“被动优先，主动优化”的原则，以室内环境和能耗指针为约束目标，采用性能化设计方法合理确定技术策略，优先采用外遮阳、节能门窗、围护结构保温等被动式措施降低建筑供暖空调需求，并结合设备能效提升和可再生能源利用，大幅度降低建筑能耗。

未来，随着不动产新开工规模的收缩，存量改造的需求或将远高于新建项目，这意味着巨大的老旧住宅改造、商业楼宇翻新、园区智慧更新市场会被激活，而这些项目对绿色技术（如节能改造、旧楼加装光伏、室内环境优化）的需要将成为绿色建筑领域最主要的增量市场与长期增长动力。

绿色金融作为推动可持续发展的重要动力，近年来创新产品及金融工具不断丰富，主流的包括绿色贷款、绿色债券、绿色资产支持证券等。不过，不动产行业融资环境持续收紧，绿色融资落地阻力显著，多数民营或中小型房企难以获得相关支持，能够获取绿色融资的主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

2025年至今，仅有太古地产、华润置地、越秀地产、保利置业等少数几家不动产企业涉足绿色债券的发行或可持续发展挂钩银团贷款的落地，较2024年度涉足此类融资活动的主体数量大幅下滑。

具体来看，2025年7月太古地产宣布成功发行总额35亿元人民币的绿色债券，穆迪维持A2稳定评级，惠誉维持A稳定评级。该债券以RegS形式面向国际投资者，分为三档：3年期2.60%、5年期2.85%、10年期3.45%，均为高级无抵押结构。

据了解，此次发行簿记建档阶段认购总额逾210亿元，认购倍数超过6倍，充分体现国际资本对优质港资房企稳健信用与绿色发展能力的高度认可。

10月末，越秀地产官微宣布发行一笔规模为人民币28.50亿元，年期3年的绿色点心债券，票面利率为3.30%；这次发行成为地产行业迄今单笔发行规模最大的绿色点心债券，同时创下近五年来点心债券发行利率最低的中资房企。

据介绍，是次债券募集资金对应金额将全数用于符合条件的绿色项目，精准投向绿色建筑、能源效率、污染防治与气候变化应对等领域的合格项目，从源头推动项目实现全生命周期的绿色低碳运营。

11月中旬，华润置地成功在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券。这既是该公司首次在境外发行人民币点心债和美元债双币种债券，也是2019年以来中资房地产企业首笔境外双币种债券。

资料显示，此次发行吸引了近百家投资机构踊跃参与，涵盖多家国际知名主权基金、资管、保险、银行等优质机构参与认购。5年期人民币债账簿峰值近100亿元，最终成功定价在2.40%，较初始价格指引大幅收窄55个基点；3年期美元债账簿峰值超过30亿美元，认购倍数高达10倍，最终成功定价在T3+68个基点；展现了其在国际市场的良好品牌认可度以及全球投资者对于公司发展前景的充分信心。

同时，保利置业也在绿色金融领域取得实质性进展，2025年11月该公司成功落地可持续发展挂钩银团贷款35.4亿元人民币，债务久期和融资成本进一步优化。截至彼时，其可持续融资规模占总借贷的比例已超过10%。

整体来看，不动产行业绿色金融仍处于头部集中、整体偏弱的格局，行业普遍面临绿色融资门槛高、渠道窄、落地难的现实阻力，绿色金融对行业整体低碳转型的普惠支撑作用尚未真正显现。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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