观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《地产G30+：结构性转型》报告中，其分析认为新经济地产行业总体运营效率稳步提升，但盈利及收益承压，企业在压力下主动求变积极募资，用于园区建设、基础设施完善等以提升核心业务竞争力。

新经济地产

产业园区类不动产：困境中寻突围，挑战下谋转型

运营效率稳步提升，租金收益承压调整。2022至2025年，数据中心与产业园区运营指标呈现分化走势。数据中心方面，单方收入小幅波动，2025年为377.21元，较此前略有回升；签约率逐年回落至91.57%，计费率持续提升至75.98%，运营效率有所改善。产业园区方面，单方租金逐年下降，2025年降至109.1元，入住率持续走低至70.77%，较此前年份明显回落。整体来看，数据中心依托算力需求支撑，运营质效稳步提升，产业园区则面临租金与入住率的双重调整压力。

高负债与盈利弱化交织，企业多路径应对 综合来看，产业园区类上市公司面临高负债与盈利弱化的双重压力。 整体经营面临一定挑战。2022-2025年间，净负债率均值从2022年的65.31%持续升至94.87%，负债压力逐年加大；摊薄ROE均值从7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；销售毛利率均值下降，已获利息倍数均值在2023年短暂回升后持续回落，企业偿债能力有所减弱；EBITDA利润率波动起伏，整体盈利稳定性不足。

面对上述财务挑战，部分企业积极探索转型路径以缓解压力、提升稳健性。企业普遍强化与政府、科研机构的协同合作，通过打造专业园区、提供孵化服务等方式集聚优质企业，助力提升项目价值与租金收入，同时借助资产剥离优化融资结构，如张江高科通过挂牌转让非核心资产补充现金流、聚焦主业。

此外，“基地+基金”模式成为重要探索方向，以上海市北高新为例，其通过参与设立股权投资基金，促进科技企业与金融资本对接，为企业发展注入新动力，不过转型成效仍需长期观察。

仓储物流类不动产：行业保持韧性，但盈利挑战犹存

行业保持韧性，数据融合与绿色转型成新的驱动方向。2025年全国及主要城市仓库市场整体呈现租金微降、空置率波动的态势。全国仓库平均租金全年小幅下行，从1月的23.21元/平方米·月降至12月23.14元/平方米·月，同比均为负增长；空置率稳定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值约16.45%。

主要城市租金略高于全国水平，从1月的23.79元/平方米·月降至12月23.36元/平方米·月，同比持续负增长。其空置率整体低于全国水平，在14.64%-15.94%间波动，年末有所回落，整体市场供需处于动态调整阶段，行业保持一定韧性。

政策层面，国家推动“人工智能+”赋能物流智能化，引导绿色转型，推广节能装备与新能源应用，智慧化、绿色化成为行业发展新趋势。京东、顺丰等企业已加速布局新能源车队，万纬物流的智能仓储节能系统使单仓能耗降低20%，绿色物流正成为行业转型的新方向。绿色转型不仅能降低企业的运营成本，还能提升企业的社会形象，符合可持续发展的要求。

面对市场和财务的双重挑战，企业以投资来提升服务竞争力。2022至2025年，仓储物流上市公司财务指标呈现阶段性变化。净负债率由9.78%升至15.28%，2025年回落至1.40%；EBITDA利润率、摊薄ROE、销售毛利率均呈下行走势，分别从51.98%、11.58%、26.60%降至1.63%、2.04%、15.84%；已获利息倍数先降后升，2025年为22.60。

行业整体面临盈利与周转压力，企业选择以资本投入强化竞争力。中储股份拟投11.29亿元建设三江港生产服务枢纽基地，通过扩大仓储规模、整合多式联运资源，优化运营效率与成本结构，以长期布局应对市场挑战。

融资规模稳中有调、利率持续下行。2022-2024年，行业发债规模从359.10亿元逐步回落至309.48亿元，降幅约13.8%，而2025年出现回暖回升，发债规模增至333.52亿元，较2024年增长7.77%；利率方面则呈现持续下行态势，从2022年的2.65%降至2025年的1.93%，四年间累计下行72个基点。

2025年产业不动产企业大额融资呈现鲜明的主体集中、品种多元、资质分层的特征，核心发债主体以头部国企为主，且均聚焦新经济领域，体现出行业融资的集中度与优质主体的融资优势。

从具体发债数据来看，2025年大额融资主要集中在苏州高新、外高桥、上海临港、张江高科等企业，其中苏州高新发债最为活跃，全年累计发行19只债券，涵盖超短期融资债券、一般中期票据等品种，发行总额合计超60亿元，成为当年产业不动产领域融资规模最大的企业；外高桥、上海临港、张江高科等企业全年发债规模均超30亿元。

值得注意的是，这些核心发债主体的名义主体最新信用评级多为AAA级，反映出高信用资质企业在融资市场中具备更强的融资能力，能够以更低成本获取资金，这与2025年信用债市场“优质主体融资优势凸显、风险外溢可控”的特征相一致。

企业的募资用途来看，主要用于产业园区建设、基础设施完善等核心业务，尤其是科创债的发行（如东湖高新25东湖高新MTN001），体现出行业与科技创新深度融合的发展方向，也契合城投主体市场化转型、新型基础设施建设成为重要方向的行业趋势。

此外，部分企业还发行了长期限ABS产品，如上海临港发行的R临港02期限近39年、中国外运发行的R中外运1期限达40年，这类产品的发行既满足了企业长期资金需求，也丰富了行业融资品种，契合2025年建设现代化产业体系利好产业债扩容的市场趋势。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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