租金下滑、空置分化 商业地产仍在“磨底”但头部已现“曙光”
一线城市商业不动产市场处于调整周期，需求端修复节奏偏缓，业主以租金优化促进去化，城市间与业态间的分化较为明显。
观点指数 在4月2日观点指数研究院发布的《地产G30+：结构性转型》中，其指出商业地产行业转型与政策红利并存，一方面部分企业通过智慧零售与体验式消费升级来提振客流，另一方面，海南封关及离岛免税品类扩充为企业注入强心剂，驱动行业估值修复。
商业地产
商业不动产：盈利能力承压，海南机遇渐启
重点城市商业不动产深度调整，供需结构持续优化修复。2025 年，北京、上海、广州、深圳优质商业不动产整体呈现零售物业空置分化、租金平稳下行，写字楼空置承压、租金持续下调的运行态势。
优质零售物业方面，深圳空置率全年处于3.7%-4.6%区间，为四城最低；上海空置率由8.5%逐步升至8.8%，北京、广州空置率小幅波动，四城首层租金均逐季回落。
优质写字楼方面，北京空置率逐季下降至19.1%，上海、广州、深圳空置率维持在20%以上的高位运行；四城写字楼租金均呈逐季下调走势，北京、上海租金水平高于广州、深圳。整体来看，一线城市商业不动产市场处于调整周期，需求端修复节奏偏缓，业主以租金优化促进去化，城市间与业态间的分化较为明显。
降杠杆成效显著，离岛免税市场机遇显现。负债端，企业主动降杠杆成效显著，净负债率均值由2022年的-5.34%波动至2025年的-11.04%，且2025年已获利息倍数升至42.26，显示现金流充裕，偿债能力较强，财务安全垫厚实。这得益于商业不动产企业如如恒隆地产、华润万象生活等纷纷加大在体验式消费、智慧零售等领域的投入，通过引入新技术提升消费者体验，吸引更多客流，同时优化资产组合，降低负债水平，提升财务灵活性。
然而，盈利端面临挑战。EBITDA利润率从2023年的29.29%高位持续下滑至2025年的9.33%，摊薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消费疲软及运营成本上升背景下，资产回报率收缩。尽管销售毛利率维持在34%以上，但难以抵消费用压力。
总体来看，行业转型与政策红利并存。一方面，恒隆地产等头部企业正通过智慧零售与体验式消费升级来提振客流；另一方面，海南封关及离岛免税品类扩充为中国中免等企业注入强心剂。中免集团披露，春节期间海南区域销售额突破22亿元，接待购物人数近35万人次，高端消费进一步回流，可以有效对冲当前盈利下滑的压力，驱动行业估值修复。
商业地产境内债券融资规模整体呈波动态势，融资成本则持续下行。2022年新发行境内债券规模为40.00亿元，2023年回落至25.00亿元，2024 年回升至73.32亿元，为四年内高点，2025 年小幅调整至50.00亿元，整体波动特征明显。利率方面呈现逐年下降趋势，从2022年的3.99%大幅回落至2023年的2.23%，2024年微降至2.18%，2025年进一步走低至1.77%，连续四年下行，累计降幅达222个基点，充分受益于境内宽松的货币环境与信用债市场利率下行，有效降低商业地产企业境内融资成本。
境内融资端呈现高评级国企主导、低成本短融放量的特征，信用分化成为核心逻辑。如境内优质商业主体，凭借AAA信用评级，年内成功发行两笔超短期融资券，总额50亿元，票面利率分别低至1.85%和1.69%，充分体现出核心城市优质商业国企在银行间市场的融资优势，也反映出机构资金对稳健经营、现金流稳定的商业平台的高度认可。
境外融资端则以港资商业地产龙头为主力，大额、多币种、长期限发行成为年度突出亮点，头部企业凭借资产质量与跨境信用实现规模化融资。2022-2024 年境外发债规模从97.32亿元增至141.66亿元，整体稳步增长，2025年升至237.43亿元，创下四年新高，成为商业地产境外融资发力的重要年份。主要原因是太古地产等企业有多笔大额融资计划。
例如：太古地产在2025年密集发行多笔离岸债券，覆盖人民币、港币双币种，期限涵盖3年、5年、10年，合计融资规模接近40.5亿元等值人民币，利率区间2.60%—3.45%。
利率方面，2022-2024年在3.20%-3.82%区间窄幅波动，整体相对平稳；2025年出现明显上行，升至4.60%，较2024年上升93个基点，融资成本显著抬升。
本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
阅读报告全文请点击
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
