2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。

当“着力稳定房地产市场”与“深入推进房地产发展新模式”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”。

可以看到，土地市场正式进入“存量时代”，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道；品质成为核心，“好房子”建设已从号召转化为产品竞争力的硬指标，安全、舒适、绿色、智慧不仅定义了新的居住价值，也重新划定了市场份额的归属。此外，代建业务的央国企入局与细分赛道深耕、ESG理念下可持续发展制度的健全，都共同勾勒出行业从“三高”旧模式向新均衡跨越的图景。

观点指数系统梳理企业在住宅开发、代建、土地、财务、ESG等各个细分方向上的卓越表现，总结形成《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》。这份报告不仅记录数据与发展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波动中建立信任的卓越力量。

以下为报告中的“地产G30+：结构性转型”篇章节选。

地产开发

地产开发行业：调整延续与租金下行，财务承压下探索新机遇

着力稳定房地产市场，行业延续调整态势。2025年是房地产市场在深度调整中寻求新平衡的一年，全国房地产市场整体维持调整格局，价格指数延续下行态势。新建商品住宅价格同比跌幅自年初的5.43%波动收窄至年底的3.00%，但四季度边际弱化，二手住宅同比跌幅由7.80%收至6.10%，“以价换量”特征显著，价格承压明显。

进入2026年1月，市场出现边际企稳迹象。新房价格环比持平于-0.40%，结束连续跌幅扩大趋势；二手房环比跌幅收窄至0.50%，较上月改善0.20个百分点。政府工作报告“着力稳定房地产市场”的定调为全年提供了强力支撑。

从具体措施来看，结合政府工作报告提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”及“收购存量商品房用于保障性住房”等措施，1月数据的企稳可视为政策效力的初步释放。特别是针对二手房市场的深度调整，收储存量房作为保障房的政策若能快速落地，将有效缓解库存压力，从而在供需端改善价格预期。

百城租金趋势持续回调，租赁市场整体承压。

2025年，租赁市场整体承压：一线城市租金自年初104.87元/平方米持续回落，四季度虽略有反弹但同比仍处深度负区间；二线城市租金维持在27-30元/平方米区间波动，表现相对抗跌；三线城市租金则稳定在19-20元/平方米，波动最小。城市间分化显著，一线城市租金调整幅度远大于二三线城市。

2026年初百城住宅租金呈现边际企稳迹象。2月一线城市租金环比上涨至80.15元/平方米，同比跌幅收窄至-11.24%；二线及三线城市租金环比亦小幅上升。

结合“着力稳定房地产市场”的政策导向，租金端的弱复苏反映了市场供需关系的边际修复，但回升力度有限，市场完全回稳仍需观察后续政策落地实效及居民收入预期的改善情况。

住宅租赁企业调整求变，传统“包租”模式退场。

随着2025年9月15日《住房租赁条例》的正式施行，住宅租赁行业迎来了强监管时代。该《条例》共7章50条，从规范租赁行为、强化企业合规、完善监管体系及严格责任追究等六大维度构建了刚性制度框架，旨在保障权益、稳定租赁关系，推动“租购并举”制度的高质量落地。

在政策引导下，头部企业战略分化明显。万科泊寓与龙湖冠寓凭借20.3万间和12.7万间的开业规模稳居行业第一梯队；保利旗下的保利和寓的快速增长态势也值得关注。其房源规模从2024年末的2.2万间扩张至2025年6月的2.6万间，增幅达18.2%。

相比之下，传统“包租”模式面临系统性压力。因资金压力导致欠租、拖欠物业费及单方面要求降租等违约行为频发；部分品牌关闭多家门店。

企业虽试图通过淘汰高成本包租项目来优化资产结构，并维持新项目拓展以保持规模增长，但“边开边关”的剧烈调整导致大量租客被迫解约，损害了客户信任与品牌声誉。如何在精细化运营中平衡扩张速度、经营效益与合规履约，已成为泊寓、魔方及整个长租公寓行业亟待破解的核心命题。

地产开发类财务承压，债务指标波动明显。近年来，住宅开发行业面临显著的财务压力，债务水平及偿债能力呈现波动态势，净负债率逐步回升，已获利息倍数随盈利情况有所波动。2025年，EBITDA利润率转负至-2.88%，摊薄ROE均值跌至-11.77%，销售毛利率下滑至11.11%。2025年虽有微弱修复，但净负债率均值升至85.40%，杠杆压力不减；已获利息倍数回升至5.15。整体看，行业仍处于深度调整期，盈利能力薄弱与高负债并存，资产负债表修复尚需时日。

面对挑战，多家企业通过调整股权结构、创新营销战略积极应对。保利发展通过股权架构重构提升管理效率——控股股东保利南方将37.69%的股份（45.12亿股）无偿划转至保利集团后，原“保利集团-保利南方-保利发展”三级持股模式简化为“保利集团-保利发展”二级直接管控。这种“去中间化”的调整减少了决策链条，强化集团对核心子公司的战略管控能力，为后续资源整合、业务协同奠定制度基础。

营销层面，联发集团聚焦新青年客群开发，通过“地产+家居”一体化服务模式构建差异化竞争力，在厦门、上海、南京、深圳四城推进6个新青年好房子样板项目，融合红星美凯龙全案设计能力与自身地产开发优势，形成从购房到家居装饰的全链条服务。

融资利率下降，拓展融资渠道与境外通道逐步畅通。从境内债券融资情况来看，2022-2025年，住宅开发新发行境内债券规模呈现持续下滑的态势，整体下行趋势明显。2022年境内发债规模为2908.86亿元，此后逐年回落，2023年降至2250.52亿元，2024年进一步下滑至1844.93亿元，2025年延续下滑趋势，降至1720.56亿元，较2022年累计降幅达40.85%，反映出住宅开发行业境内融资规模持续收缩的行业现状。

利率方面则呈现波动调整态势，2022年境内债券利率为3.24%，2023年小幅上升至3.33%，随后开始回落，2024年降至2.74%，2025年进一步微降至2.60%，整体呈现“先升后降”的走势，一定程度上缓解了地产开发企业境内融资的成本压力。

从企业层面来看，境内发债规模呈现显著的头部集中特征，融资优势向央企、强国企倾斜，其中保利发展、招商蛇口、中国铁建为境内发债金额前三的企业，三家企业发行总额占据行业接近5成的份额，凭借其较强的信用资质和国企背景，不仅获得了充足的融资额度，融资成本也处于行业低位。反观中小房企，受行业下行和自身信用资质影响，境内发债难度较大，参与度有限，导致行业境内融资分化格局进一步加剧。此外，从四年趋势来看，境内融资成本的持续下行，有效缓解了头部房企的资金压力，成为房企保障现金流稳定的核心支撑。

境外债券方面， 2025年住宅开发类房企新发行境外债券规模呈现边际回暖迹象。2022-2024年，境外发债规模从95.03亿元逐年下降，2023年降至78.78亿元，2024年跌至51.90亿元，为四年内最低值；而2025年境外发债规模迎来大幅反弹，增至217.82亿元，较2024年增长317.77%，成为四年内境外发债规模最高的年份。

主要是受部分央国企大额境外融资计划影响，例如：2025年11月，华润置地发行3年期3亿美元债券，票面利率4.125%；5年期43亿人民币债券，票面利率2.40%。上海建工发行了6亿美元债券，息票率为4.60%。利率方面，2022-2024年呈现持续下行趋势，从5.07%逐步降至3.35%，累计下行172个基点；但2025年利率出现回升，升至3.81%，较2024年上升46个基点。

当前房企除发债外，也在积极探索其他渠道融资，例如：在经营性物业贷方面，招商蛇口于2025年落地经营性物业贷款141亿元。此外，控股股东的支持也是目前企业的重要融资手段之一。

例如，2026年2月2日晚间，首开股份公告拟向控股股东首开集团申请60亿元循环借款额度，该额度涵盖新借、续借及展期（不含永续类借款），有效期至2027年12月31日，单笔期限不超过5年，利率上限为4.8%。这一机制允许首开股份在额度内滚动使用资金，还款后释放额度，极大提升了资金使用的灵活性。

华发股份宣布拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集资金不超过30亿元，将专项用于珠海、绍兴、成都、杭州等地的9个重点项目开发，通过股权融资直接为项目建设注入资金。

商业地产

商业不动产：盈利能力承压，海南机遇渐启

重点城市商业不动产深度调整，供需结构持续优化修复。2025 年，北京、上海、广州、深圳优质商业不动产整体呈现零售物业空置分化、租金平稳下行，写字楼空置承压、租金持续下调的运行态势。

优质零售物业方面，深圳空置率全年处于3.7%-4.6%区间，为四城最低；上海空置率由8.5%逐步升至8.8%，北京、广州空置率小幅波动，四城首层租金均逐季回落。

优质写字楼方面，北京空置率逐季下降至19.1%，上海、广州、深圳空置率维持在20%以上的高位运行；四城写字楼租金均呈逐季下调走势，北京、上海租金水平高于广州、深圳。整体来看，一线城市商业不动产市场处于调整周期，需求端修复节奏偏缓，业主以租金优化促进去化，城市间与业态间的分化较为明显。

降杠杆成效显著，离岛免税市场机遇显现。负债端，企业主动降杠杆成效显著，净负债率均值由2022年的-5.34%波动至2025年的-11.04%，且2025年已获利息倍数升至42.26，显示现金流充裕，偿债能力较强，财务安全垫厚实。这得益于商业不动产企业如如恒隆地产、华润万象生活等纷纷加大在体验式消费、智慧零售等领域的投入，通过引入新技术提升消费者体验，吸引更多客流，同时优化资产组合，降低负债水平，提升财务灵活性。

然而，盈利端面临挑战。EBITDA利润率从2023年的29.29%高位持续下滑至2025年的9.33%，摊薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消费疲软及运营成本上升背景下，资产回报率收缩。尽管销售毛利率维持在34%以上，但难以抵消费用压力。

总体来看，行业转型与政策红利并存。一方面，恒隆地产等头部企业正通过智慧零售与体验式消费升级来提振客流；另一方面，海南封关及离岛免税品类扩充为中国中免等企业注入强心剂。中免集团披露，春节期间海南区域销售额突破22亿元，接待购物人数近35万人次，高端消费进一步回流，可以有效对冲当前盈利下滑的压力，驱动行业估值修复。

商业地产境内债券融资规模整体呈波动态势，融资成本则持续下行。2022年新发行境内债券规模为40.00亿元，2023年回落至25.00亿元，2024 年回升至73.32亿元，为四年内高点，2025 年小幅调整至50.00亿元，整体波动特征明显。利率方面呈现逐年下降趋势，从2022年的3.99%大幅回落至2023年的2.23%，2024年微降至2.18%，2025年进一步走低至1.77%，连续四年下行，累计降幅达222个基点，充分受益于境内宽松的货币环境与信用债市场利率下行，有效降低商业地产企业境内融资成本。

境内融资端呈现高评级国企主导、低成本短融放量的特征，信用分化成为核心逻辑。如境内优质商业主体，凭借AAA信用评级，年内成功发行两笔超短期融资券，总额50亿元，票面利率分别低至1.85%和1.69%，充分体现出核心城市优质商业国企在银行间市场的融资优势，也反映出机构资金对稳健经营、现金流稳定的商业平台的高度认可。

境外融资端则以港资商业地产龙头为主力，大额、多币种、长期限发行成为年度突出亮点，头部企业凭借资产质量与跨境信用实现规模化融资。2022-2024 年境外发债规模从97.32亿元增至141.66亿元，整体稳步增长，2025年升至237.43亿元，创下四年新高，成为商业地产境外融资发力的重要年份。主要原因是太古地产等企业有多笔大额融资计划。

例如：太古地产在2025年密集发行多笔离岸债券，覆盖人民币、港币双币种，期限涵盖3年、5年、10年，合计融资规模接近40.5亿元等值人民币，利率区间2.60%—3.45%。

利率方面，2022-2024年在3.20%-3.82%区间窄幅波动，整体相对平稳；2025年出现明显上行，升至4.60%，较2024年上升93个基点，融资成本显著抬升。

新经济地产

产业园区类不动产：困境中寻突围，挑战下谋转型

运营效率稳步提升，租金收益承压调整。2022至2025年，数据中心与产业园区运营指标呈现分化走势。数据中心方面，单方收入小幅波动，2025年为377.21元，较此前略有回升；签约率逐年回落至91.57%，计费率持续提升至75.98%，运营效率有所改善。产业园区方面，单方租金逐年下降，2025年降至109.1元，入住率持续走低至70.77%，较此前年份明显回落。整体来看，数据中心依托算力需求支撑，运营质效稳步提升，产业园区则面临租金与入住率的双重调整压力。

高负债与盈利弱化交织，企业多路径应对 综合来看，产业园区类上市公司面临高负债与盈利弱化的双重压力。 整体经营面临一定挑战。2022-2025年间，净负债率均值从2022年的65.31%持续升至94.87%，负债压力逐年加大；摊薄ROE均值从7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；销售毛利率均值下降，已获利息倍数均值在2023年短暂回升后持续回落，企业偿债能力有所减弱；EBITDA利润率波动起伏，整体盈利稳定性不足。

面对上述财务挑战，部分企业积极探索转型路径以缓解压力、提升稳健性。企业普遍强化与政府、科研机构的协同合作，通过打造专业园区、提供孵化服务等方式集聚优质企业，助力提升项目价值与租金收入，同时借助资产剥离优化融资结构，如张江高科通过挂牌转让非核心资产补充现金流、聚焦主业。

此外，“基地+基金”模式成为重要探索方向，以上海市北高新为例，其通过参与设立股权投资基金，促进科技企业与金融资本对接，为企业发展注入新动力，不过转型成效仍需长期观察。

仓储物流类不动产：行业保持韧性，但盈利挑战犹存

行业保持韧性，数据融合与绿色转型成新的驱动方向。2025年全国及主要城市仓库市场整体呈现租金微降、空置率波动的态势。全国仓库平均租金全年小幅下行，从1月的23.21元/平方米·月降至12月23.14元/平方米·月，同比均为负增长；空置率稳定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值约16.45%。

主要城市租金略高于全国水平，从1月的23.79元/平方米·月降至12月23.36元/平方米·月，同比持续负增长。其空置率整体低于全国水平，在14.64%-15.94%间波动，年末有所回落，整体市场供需处于动态调整阶段，行业保持一定韧性。

政策层面，国家推动“人工智能+”赋能物流智能化，引导绿色转型，推广节能装备与新能源应用，智慧化、绿色化成为行业发展新趋势。京东、顺丰等企业已加速布局新能源车队，万纬物流的智能仓储节能系统使单仓能耗降低20%，绿色物流正成为行业转型的新方向。绿色转型不仅能降低企业的运营成本，还能提升企业的社会形象，符合可持续发展的要求。

面对市场和财务的双重挑战，企业以投资来提升服务竞争力。2022至2025年，仓储物流上市公司财务指标呈现阶段性变化。净负债率由9.78%升至15.28%，2025年回落至1.40%；EBITDA利润率、摊薄ROE、销售毛利率均呈下行走势，分别从51.98%、11.58%、26.60%降至1.63%、2.04%、15.84%；已获利息倍数先降后升，2025年为22.60。

行业整体面临盈利与周转压力，企业选择以资本投入强化竞争力。中储股份拟投11.29亿元建设三江港生产服务枢纽基地，通过扩大仓储规模、整合多式联运资源，优化运营效率与成本结构，以长期布局应对市场挑战。

融资规模稳中有调、利率持续下行。2022-2024年，行业发债规模从359.10亿元逐步回落至309.48亿元，降幅约13.8%，而2025年出现回暖回升，发债规模增至333.52亿元，较2024年增长7.77%；利率方面则呈现持续下行态势，从2022年的2.65%降至2025年的1.93%，四年间累计下行72个基点。

2025年产业不动产企业大额融资呈现鲜明的主体集中、品种多元、资质分层的特征，核心发债主体以头部国企为主，且均聚焦新经济领域，体现出行业融资的集中度与优质主体的融资优势。

从具体发债数据来看，2025年大额融资主要集中在苏州高新、外高桥、上海临港、张江高科等企业，其中苏州高新发债最为活跃，全年累计发行19只债券，涵盖超短期融资债券、一般中期票据等品种，发行总额合计超60亿元，成为当年产业不动产领域融资规模最大的企业；外高桥、上海临港、张江高科等企业全年发债规模均超30亿元。

值得注意的是，这些核心发债主体的名义主体最新信用评级多为AAA级，反映出高信用资质企业在融资市场中具备更强的融资能力，能够以更低成本获取资金，这与2025年信用债市场“优质主体融资优势凸显、风险外溢可控”的特征相一致。

企业的募资用途来看，主要用于产业园区建设、基础设施完善等核心业务，尤其是科创债的发行（如东湖高新25东湖高新MTN001），体现出行业与科技创新深度融合的发展方向，也契合城投主体市场化转型、新型基础设施建设成为重要方向的行业趋势。

此外，部分企业还发行了长期限ABS产品，如上海临港发行的R临港02期限近39年、中国外运发行的R中外运1期限达40年，这类产品的发行既满足了企业长期资金需求，也丰富了行业融资品种，契合2025年建设现代化产业体系利好产业债扩容的市场趋势。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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