2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。

当“着力稳定房地产市场”与“深入推进房地产发展新模式”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”。

可以看到，土地市场正式进入“存量时代”，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道；品质成为核心，“好房子”建设已从号召转化为产品竞争力的硬指标，安全、舒适、绿色、智慧不仅定义了新的居住价值，也重新划定了市场份额的归属。此外，代建业务的央国企入局与细分赛道深耕、ESG理念下可持续发展制度的健全，都共同勾勒出行业从“三高”旧模式向新均衡跨越的图景。

观点指数系统梳理企业在住宅开发、代建、土地、财务、ESG等各个细分方向上的卓越表现，总结形成《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》。这份报告不仅记录数据与发展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波动中建立信任的卓越力量。

以下为报告中的“城市更新：焕发生机”篇章节选。

城市更新高质量发展，城中村改造“打头阵”

2026年3月5日，十四届全国人大四次会议中政府工作报告提及，高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。加强城市基础设施生命线安全工程建设，提升高层建筑火灾防范和救援能力。建设创新型产业社区、商务社区，推动城市治理智慧化精细化，建设现代化人民城市。

数据显示，2024年我国常住人口城镇化率为67%，2021-2024年城镇化率年均增长0.78个百分点，而户籍人口城镇化率不足50%。

可以看到，中国城镇化进程还有一定的空间，而当下城镇化已经从“增量扩张”迈向“存量提质”。城市更新已上升为国家战略，成为推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要、促进经济稳定增长的核心引擎。

据观点指数不完全统计，过去一年从中央到地方，从顶层设计到基层项目实践，城市更新领域呈现出政策体系加速完善、资金保障持续加力、改造模式多元创新、市场主体深度参与、社会效益与经济效益并重等特征。

从月份表现来看，关于城市更新相关会议和文件月均较为平均。

值得注意的是，2025年5月，中办、国办发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，对城市更新工作作出顶层设计。

主要涉及八个方面的任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

明确未来很长一段时间城市更新任务的基本要求，总的来看就是保护与开发并存，减少大拆大建，鼓励存量空间升维。

2025年7月，中央城市工作会议召开，要求以推进城市更新为重要抓手。政策出台从“量增长”转向“质提升”。改革“由易到难”，逐步进入深水区。“十五五”规划建议提出“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。2025年12月召开的中央经济工作会议提出“高质量推进城市更新”。

观点指数认为，城市更新系统部署工作在2025年有了一个全新的演绎。对比近两年关于政府工作报告中对于城市更新的表述，从2024年“稳步实施”、2025年“持续推进”到2026年 “高质量推进”。可以看到，对推进城市更新的工作进度进行了系统性强化。

据观点指数不完全统计，关于城市更新发布相关会议/文件的单位主要是国家住房和城乡建设部，占比超40%。其次是中央、国家发改委和国家统计局，为顺位第二的发布单位。住房与城乡建设部在城市更新工作中占主导地位。

从城市更新细分工作来看，城中村改造是主要的工作重心。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。

国家开发银行披露，截至2025年8月末，“十四五”以来累计发放保障性住房贷款48亿元、城中村改造专项借款9781亿元、“平急两用”公共基础设施建设贷款407亿元。

其中，保障性住房贷款支持74个项目，建设筹集保障性住房6.2万套；城中村改造专项借款支持816个项目，建设筹集安置房176.9万套，惠及城中村居民94.2万户；“平急两用”公共基础设施建设贷款支持180个项目。

2025年12月，住房和城乡建设部在全国住房城乡建设工作会议中指出，稳步实施城中村和危旧房改造，其中，有38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建。

观点指数认为，城中村普遍存在‌房屋老旧、基础设施落后、消防安全隐患突出、公共卫生条件差‌等问题‌。城中村改造可提升住房成套率，完善供水、供电、排水、燃气、通信等市政配套，推进无障碍和“适老化”改造，显著提高居民生活品质‌。城中村改造可以优化城市空间结构，提高土地利用效率‌。通过改造可‌盘活存量土地资源‌，释放低效用地，支撑城市功能升级和产业转型‌。

数据显示，2025年，我国城市更新加装电梯1.4万部，打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里，建设改造地下管网15.6万公里。

住建部指出，2026年，要以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、“口袋公园”建设、绿地开放共享、“温暖工程”建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质。

住建部明确了城中村改造的“拆除新建、整治提升、拆整结合”三种方式，并将实施范围从35个300万人口以上大城市扩大至全国地级及以上城市，极大地拓展了政策的覆盖面。

城市更新从早期侧重“人居环境”等抽象概念，逐步转向“城中村、危旧房、老旧厂区”等具象实体，形成“城市服务、产城融合”等系统化更新理念。

实际上，更重要的是提升存量空间效率，将低效功能区改造成高效赋能区，使有限的空间焕发生机。这样做一方面有利于人居环境改善，另一方面适应了空间市场需求。

存量提质增效，城市更新设施以独立类别纳入REITs版图

地方层面，城市更新条例频出，城市更新成为城市发展的核心议题。各地城市更新工作持续深入，老旧小区、城中村改造及地下管网改造等是城市更新的重要内容。

具体来看，珠海《珠海市香洲区2025年政府投资项目计划》中提及，老旧小区和城中村改造项目数量最多，共27项，涉及改造面积超145万平方米，总投资额23.89亿元。天津河西区今年共计改造100个老旧小区，总面积480万平方米。重庆2025年滚动实施城中村改造项目150个。石家庄五大城中村改造规划确定，总面积近4000亩。

各地方通过发布城市更新年度规划目标，有序推进城市更新工作，如发布改造数量、面积、投资项目数等方面。

城市更新总规划也带来一系列涉及上下游产业链的机会。如防水、管材、涂料等消费建材，以及受益城市基础设施与公共空间更新建设的地下管网、园林绿化等。武汉2025年计划在既有住宅中加装电梯1000部。

从改造模式来看，各地方也提出或树立具有代表性的模式。大连提及，城中村改造坚决摒弃以房地产开发为主的改造方式。南昌首例危房“原拆原建”完成重建，32户居民乔迁新居。

2025年2月，浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区浙工新村正式交房。该项目由548户居民自筹资金约4.7亿元，占小区整体更新费用的80%以上，不足部分则由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐。

2023年11月28日，该小区原有13幢房屋全部拆除，浙工新村自主更新项目正式开工。重建后的浙工新村7幢11层的小高层全部装上了电梯，实行人车分流，还按比例配建了地下车库，并且增加老年活动中心、婴幼儿照料中心、物业用房等约1500平方米的公共配套设施。

当然，很多改造项目仍是以金融方式来畅通资金渠道，尤其是涉及到地方层面的改造项目。

更常见的是以发专项债的方式获取改造资金。浙江组建城市更新金融服务团，并同步公布第一批金融服务重点片区项目。据悉，浙江共有49个片区项目列入第一批城市更新金融服务重点项目，预计总投资额超过1100亿元。

广东在《广东省提振消费专项行动实施方案》中指出，要用好地方政府专项债券可用于资本金政策，积极稳妥有序推进新模式下的城中村改造。扎实推进老旧小区改造，2025年新开工改造老旧小区不少于600个，启动2.65万台住宅老旧电梯更新。

值得注意的是，期内中国资本市场和城市发展领域迎来了一项重要的政策利好。国家发展改革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《清单》）。

这份文件不仅是对过往REITs试点经验的总结与固化，更是一次极具战略深意的“扩围”与“升维”。城市更新领域适用的REITs，仅仅涉及保障性租赁住房、交通基础设施、园区基础设施等资产类型，主要服务于已经成功实现商业化或能稳定创收的资产。

据了解，此次《清单》最大的亮点之一，是将“城市更新设施”作为一个独立的类别纳入REITs的版图。根据《清单》，纳入范围的项目包括“老旧街区、老旧厂区更新改造项目”，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目。

不过要关注到的是，对城市更新等领域发起人有进一步的要求。城市更新等领域的项目发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，“不得从事商品住宅开发业务”。这是一项关键条件，推动参与主体必须从传统的“开发卖房”思维，转向专注于长期的“持有运营”和服务提供。

此外，也有利于资金渠道的多元化发展，城市更新金融支持进一步放大。当前有地方政府专项债券、政策性银行专项贷款、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等创新路径可供选择。

地方层面，贵州提出，用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金，为城市更新项目提供多元化的金融支持。天津提出，创新央企、民企参与模式，引育专业化运营团队，完善多元化投融资方式和市场化更新机制。一个是通过各种不同的金融工具获得金融支持，另一个则是寻找不同主体的资金源。

山东《关于持续推进城市更新行动的实施意见》中从三方面部署：一是加强政策资金扶持，统筹省级专项资金与中央补助；二是积极引入社会资本，鼓励PPP、REITs等多元合作；三是加大金融支持力度，引导银行、保险等金融机构创新信贷产品。文件强调，在债务风险可控的前提下，为城市更新项目持续赋能。

目前，无论是中央层面还是地方层面，针对城市更新项目的资金来源依然需要寻求多种方式解决。毕竟城市更新资金来源少、融资难等问题并不罕见。建立“投入产出能平衡、政府财力能承受、项目运营能持久”的可持续融资模式还需要更多可以跑通的案例去实现。

企业探寻增量主场机会，央地合作模式突出

国务院国资委多次在会议上明确，央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。这一号召得到了央企的积极响应。

从保利发展、华润置地到中交城投、中建系。央企不仅作为投资主体和建设主力，更在烂尾项目盘活、历史街区保护、产业园区升级等领域扮演着重要的角色。

据观点指数不完全统计，大部分城市更新项目的主体企业主要是国央企，尤其是大体量的城中村改造项目。

从具体项目来看，中交城投投资开发的上海凤溪“城中村”改造项目总投资约360亿元，是上海规模最大的同类项目。此外，中交城投还与科学城集团签约系列城中村改造项目，总投资超210亿元。期内还与青浦新城公司合作，以“修旧赋新”的方式签约上海青浦老城厢项目。

保利发展完成珠江新城冼村旧改最后一栋“留守户”的拆除工作，破解历时多年的僵局。期内还与上海地产集团签署战略合作协议，以“央企+地方国企”的协同优势，聚焦上海城市更新。华润置地参与盘活沈阳原乐天项目这一长期停滞的大型城市综合体。

中信城开联合中信金融资产与区属国企罗湖投控，盘活深圳“金钻豪园项目”。这个历经20余年、因资金链断裂等问题陷入僵局的旧改项目，通过金融支持、风险隔离和资产管理的方式迎来转机，解决了超过600户回迁业主的安置费和工程欠款等历史遗留问题。

值得注意的是，中建系不仅作为投资者角色参与城市更新项目，还以建设者身份获取多个城市更新项目的建设工程。

中建八局、中建三局、中建一局、中建国际、中建七局、中建四局等子公司在各地全面开花。从广州从化安置区、佛山大沥黄岐东秀城中村改造，到苏州姑苏区老旧小区改造、深圳龙辉花园棚户区改造，再到济南艾山街道酒店项目、襄阳古城保护更新项目，中建系的触角遍及居住、商业、产业、文化等多个更新领域。中建壹品竞得深圳福田文创园项目，成为“中建系”在深圳的首个城市更新项目。

期内，央企国企与地方国企合作开发较为常见。地方国企成为区域城市更新的核心平台。

广州科学城集团在广州黄埔区表现活跃。2025年上半年，科学城集团在城中村改造项目及旧村，旧城改造项目固定资产投资共62.67亿元。，累计已开工面积超356万平方米，开工套数超2.73万套。枫下等城中村改造项目及鱼珠旧城改造项目累计完成12个经建交置首开区地块拆迁清零。

此外，上半年累计签署房票补偿协议363份，预计可生成房票461张，票面金额共计约5.01亿元，拟去化商品房约291套超2.86万平方米。

增城城投拿下中新村、金星村、九如村三大旧改项目，总投资超200亿元，合计改造建面529.2万平方米。上海地产集团作为上海城市更新最重要的市级平台，通过与黄浦区国资委共同持股的上海黄浦城市更新建设发展有限公司，以73.27亿元的价格协议受让淮海东路地块，主导高端住宅、风貌别墅、商业办公等综合开发。

面对城中村改造等资金需求巨大、公益性强的项目，各地纷纷成立或依托地方国企平台，承担起开发建设、资金统筹、资产运营的核心职能。

中国交建等投资成立天津东昇城市更新产业运营公司。华西集团注资50亿成立四川省城市更新有限公司。这标志着地方国资平台在市场化运营城市更新层面迈出了关键的一步。

在一些单体小额城市更新项目中，可以看到民企、外资企业等企业身影。一些专业或者成熟的领域，也不乏有民企拿下城市更新项目的订单。

期内，金科、旭辉商业、奥雅股份等民营企业，分别通过签约滁州乌衣老街文商旅项目、江阴“仓见1952”城更项目、山西万荣飞云楼片区改造项目，在文旅融合、文化创意等赛道获取新的项目。

远洋集团打造的北京远洋安贞广场，将传统百货转型为“绿氧”综合体，融合总部办公与复合商业功能。此外，远洋建管还中标了慈溪长三角风情街烟火集市项目。远洋集团披露，在城市更新领域20余年，累计实施面积超3000万平方米，近两年签约落地17个项目。

值得注意的是，利用互联网平台的流量与技术优势，数字化赋能为城市更新中的资产运营带来新思路。如京东资产交易平台与包头住建集团签署战略合作协议。依托京东技术与流量优势，双方共同探索国有资产数字化处置与存量资产盘活新模式。此次合作将覆盖线上招商、大宗资产运营、闲置资产盘活等场景。京东平台将输出技术、流量与资源整合能力。

由此可以看到，不同企业主体依然对城市更新积极探索。于此，可以实现业务增量，更能在传统房地产领域继续发挥自身专长，实现价值增长。

从企业战略来看，保利发展将城市更新作为服务国家战略、助力城市高质量发展的重要实践。其突显全产业链优势，提供全面服务。

招商蛇口此前就在2024年度业绩会表示，要聚焦核心市场的城中村改造与运营管理机会。招商蛇口把城市更新作为推动产城融合、实现可持续发展的关键举措，强调城市更新与产城融合的关联。

华润置地从企业自身发展角度出发，将城市更新视为获取资源与提升竞争力的关键。其以品质理念为核心，融合多元业态打造综合体，塑造城市地标，凸显其在商业运营与城市开发方面的优势与特色。

万科强调城市更新的战略重要性，突出核心区域布局，秉持有机更新理念，注重文化传承与功能创新结合。

企业从城市更新中看到机会，内生动力因城市更新获得重新的滋养。但，当前城市更新需要更多内涵式发展，这就倒逼企业树立高质量发展的目标，不断完善自身。

适应市场变化，空间功能焕新与重构

过去一年，从居住到商业，从产业到公共空间，各类城市更新项目遍地开花，并涌现出一大批具有代表性的项目。

从居住类来看，城中村改造是居住类城市更新项目的一大来源。居住类主要集中在旧改土地建造居住产品上，老旧小区改造优化居住环境以及探索居住小区更新模式等。

期内，上海奉贤新城02单元10B-02地块公示，即贝港地区城中村改造项目。该地块土地用途为普通商品房，出让面积1.78万平方米，容积率为2.5，建筑面积约4.45万平方米。据悉，此次出让标志着贝港地区城中村改造首个住宅项目正式启动，该地块的出让是上海市第二轮城中村开发建设项目的一部分。

上海贝港城中村改造项目位于奉贤新城南桥镇核心区域，占地约779亩，规划建设住宅、商业、酒店、公园、学校、文化配套等多元业态。签约企业为瑞安房地产，该公司曾先后打造了新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地、蟠龙天地、鸿寿坊等多个城市更新项目。

广州增城金星村项目总投资33.9亿元，规划安置房近15万平方米。广州黄埔南岗南旧改项目总投资147亿元，规划总建筑面积323万平方米，配套4所学校、6所幼儿园和超50万平方米的商业综合体。

厦门浦园社城中村改造项目首张“开票即购房”房票正式亮相，这是厦门市创新征收补偿新模式的体现。居民安置方式由传统的“建房”、“等房”转变为“买房”、“现房”。

广州花都集群街2号、越秀“黉桥·小石集”、杭州浙工新村、无锡首个居民自主更新危旧住房、南昌首例危房“原拆原建”、北京中关村东区改造项目等属于自主更新模式。这些项目不仅解决了危房的安全问题，更通过增加公共服务设施，提升建筑的品质。

其中，广州越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”项目成为中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”样本。安居住房公司与洪桥街签署“社区合伙人”协议，负责后续运营，探索政府引导、企业运营、居民参与的可持续治理模式。

值得注意的是，北京海淀区中关村东区项目按“好房子”标准开工建设新楼，标志着北京首个片区化央产小区原拆原建城市更新项目进入实质施工阶段。

观点指数认为，居住类城市更新还是以改善居住条件作为首要目标，注重满足居民的实际需求。强调充分尊重居民意愿，引导居民积极参与项目规划、建设和监督。不过目前，不局限于住房单体建筑物的改造，也强调向周边的基础设施、公共服务、环境整治等综合改造。自主筹资项目则更加注重从单一的出租方转变为运营主体的投资者或者运营方，注重自主更新后的可持续发展。

从商业类来看，通过更新，有的项目重新激活城市核心区域的消费活力，有的项目则是根据功能区的调整，迎合市场变化后的需求。

比较有代表的项目是老牌商场焕新。北京朝外大街二期工程对蓝岛大厦等商业体进行升级，延续“年轻力”主题。上海徐家汇商圈将太平洋百货和六百百货改造为“新六百HUB”，融合居住与消费。武汉老牌酒店光明大酒店被中国大唐集团收购，改造为华中办公总部，实现功能转换。

城市更新项目根据环境变化，通过工业遗存活化，焕发新活力。天津天拖·巷往1956、成都中车·源STAGE等都是工业遗址改造为商业空间的案例。这些项目在保留工业记忆的同时，注入潮流文化、现代商业和科技创新元素。

据了解，天津天拖·巷往1956项目位于天津市南开区，原为天津拖拉机厂老厂区，打造集品质餐饮、跨界零售、日咖夜酒、艺术空间于一体的多元生活和消费场景。据悉，该项目入驻品牌商户包括意大利摩托车品牌杜卡迪官方天津首店、南开区第一家保时捷4S店、7000平米的嘉礼宴会艺术中心等。

烂尾楼城市更新项目提供更多“起死回生”的案例。广州越秀区建业大厦烂尾近30年，现将拆除重建为现代化商业办公楼。珠海“海纳城”烂尾项目易主后更名为“名悦城 NOVA”，引入多元商业业态，预计2026年开业。

据了解，广州越秀建业大厦位于越秀区起义路，紧邻北京路步行街，地理位置优越。1995年动工时，原计划建设为91米高的玻璃幕墙地标建筑，但1997年亚洲金融风暴导致项目烂尾。2013年，一场大火进一步加剧建筑的损毁。根据最新规划，建业大厦将被拆除重建为17-25层高的商业、写字楼，打造集商业、办公、休闲为一体的综合性建筑。

通过烂尾项目的盘活，释放了宝贵的地段价值。此外，历史保护建筑也是商业更新的重点之一，通过活化和焕新，重新获得商业价值。比如重庆忠县不少老街古朴典雅、文化厚重。通过“微改造”，实现了对老街的保护性更新，最大限度还原历史肌理，融合建设生活、消费、文旅、创业等新场景，进一步丰富空间的内涵。

从产业类来看，该类项目是城市更新的经济工程，主要包括产业园区更新、老旧厂房改造、特色产业培育等。产业类更新项目更多是优化产业空间布局，提高土地利用效率，推动产业功能与城市功能融合发展，实现产城融合。

深圳百旺信工业园项目是“工业上楼”2.0版本的代表。总投资190亿元，采用拆除重建与综合整治相结合的方式，百旺信城市更新开发方式包括“工业上楼”、城市更新、土地整备利益统筹，功能定位涵盖智能制造、数字能源、生物医药与新一代信息技术等产业，旨在打造智慧、高效、定制的未来先进制造中心。

百旺信及周边园区连片改造规划统筹实施范围为67.3公顷，包括南区、中区、北区三个改造项目。其中，百旺信工业园城市更新单元项目为南区改造项目，计容总建筑面积约110万平方米，分三期实施建设，总投资约190亿元，预计园区年总产值超千亿元。

广州荔湾海中村、葵蓬村工业集聚区改造项目是典型的“工改工”项目。通过盘活低效村集体工业用地，引入生物医药、智能制造、信息技术等现代产业，新增数十万平方米的高品质产业载体。深圳宝安客运中心、深圳泰然工业区等项目，将传统功能用地转型为新型产业用地或商业综合体。原雅戈尔重庆生产基地的改造，则是传统制造业向新能源服务业转型的生动案例，。

观点指数认为，产业类城市更新项目，主要还是以功能区变化为主，推动空间功能重构、调整或者复合，提高土地资源的利用效率。有的项目则是带动集体经济增长与区域产业升级。

城市配套及其他方面，主要是补齐公共空间的服务短板为主，例如道路、公园绿化、管网修缮、停车位供给等。

在国家发展改革委对“十五五”规划的展望中，城市更新被赋予了拉动内需、促进投资消费良性循环的新使命。

“十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元。地下管网更新改造不仅直接关联城市安全与民生，更将成为未来几年城市基础设施投资的最大增长点。

此外，停车设施、充电桩建设等也被纳入重点支持范围。截至2025年10月，全国电动汽车充电基础设施总数已达1864.5万个，同比增长54%，城市更新正在与绿色出行、新基建深度融合。

期内，珠海备案四个重点城市更新项目“巨人大厦改造提升及公共停车场项目”、“前山供销社及周边综合配套项目”、“银坑蚝场周边道路提升及改扩建项目”和“科隆科技园及周边综合配套项目”，均由正方集团负责实施。据了解，巨人大厦将新增公共停车位1537个。

此外，上海世博水环工程建设，提供市民体验的滨水空间；天津郁江新里城市更新项目，通过老旧小区改造、道路交通改善、新建学校等一系列工程，全面提升片区人居环境；华润阿尔山希望小镇项目对民居院落整体改造并完善了旅游配套。

可以看到，城市更新项目重点解决基础设施薄弱、公共服务不足等问题，对提升城市环境品质和公共服务水平具有重要的作用。

制度趋向规范，金融与模式领先

北京2025年北京将重点打造民生工程，包括实施500个市属老旧小区综合整治、老楼加装电梯完工600部等。“十四五”期间北京市属老旧小区改造已实施约7800万平方米。

北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。

期内，北京经开区城市更新类REITs（公募不动产投资信托基金）产品“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划（城市更新）落地。亦庄控股旗下城市更新公司作为核心原始权益人及资产服务机构。

据了解，该产品发行规模达7.53亿元，底层资产包括博润产业公园和经开区汽车部件产业公园两大园区。资料显示，博润产业公园清退低端制造业1.39万平方米，精准引入北京安智因生物技术有限公司、北京铭道医学检验实验室有限公司等生物技术企业，以及北京京车双洋轨道交通牵引设备有限公司等智能制造企业，构建起“生物技术+高端制造”双核驱动的产业体系。

作为全国首单城市更新类REITs产品，该产品是经开区在金融创新与城市更新领域的一次重要突破。

上海提出要建设品质宜居城市，全面推进城市更新，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

上海发布了《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，构建了涵盖规划引领、资源统筹、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理等环节的全周期城市更新模式。同时，还启动了首批10个商务楼宇更新试点，覆盖小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾等核心片区。

广州预计2026年完成城市更新投资2200亿元，新出让居住用地100%实施装配式建筑，城中村改造新建安置房模块化建筑比例提到15%。

2025年，广州继续推动“依法征收、净地出让”新模式。广州南沙全面推进7个已开工的城中村改造项目建设，谋划新增2个城中村改造项目，推动“旧模式”项目平稳实施。南沙区推动“依法征收、净地出让”新模式起步实施。南沙街广隆村、大涌村（上下街）城中村改造项目首次采用“依法征收、净地出让”的新模式推进项目。

深圳《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，从计划、规划、税收优惠、融资支持等多方面来规范城市更新的实施、保障存量项目顺利推进。深圳在轨道交通工程土地整备中成功核发首张房票。此外，深圳还发放了首张城中村房票。其出台规范性文件，严控商业办公增量，审慎新增更新单元计划；另一方面，也在积极探索房票安置、保障房调整等创新机制。

《杭州市城市更新专项规划（2024—2035年）》，是浙江省首部获批的市级更新专项规划。在全市划定95个市级更新片区，并从中选取30个作为近期重点实施片区（如上城区老城传统风貌片区等），推行一体化统筹。

成都市住房和城乡建设局与成都市财政局联合印发《成都市城市更新行动计划(2024—2026年)》提出5项重点任务，包括城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造、 健全工作机制模式。

总体来看，各地对于城市更新的推进工作策略是“因地制宜”，无论是在金融产品的创新，还是在制度文件的规范，亦或是在改造模式的探索上，都在不断寻找可持续发展之道，平衡收益与风险。不过，从目前来看，重点城市将会走在更前面。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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