2026年，中国房地产行业在深度调整中迎来了清晰的转折点。

当“着力稳定房地产市场”与“深入推进房地产发展新模式”被写入政府工作报告，行业发展的底层逻辑已彻底从“规模扩张”转向“质量赋能”。

可以看到，土地市场正式进入“存量时代”，城市更新与闲置资产盘活不再是备选项，而是房企获取发展空间的主赛道；品质成为核心，“好房子”建设已从号召转化为产品竞争力的硬指标，安全、舒适、绿色、智慧不仅定义了新的居住价值，也重新划定了市场份额的归属。此外，代建业务的央国企入局与细分赛道深耕、ESG理念下可持续发展制度的健全，都共同勾勒出行业从“三高”旧模式向新均衡跨越的图景。

观点指数系统梳理企业在住宅开发、代建、土地、财务、ESG等各个细分方向上的卓越表现，总结形成《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》。这份报告不仅记录数据与发展，更致力于挖掘在存量中找“增量”、在波动中建立信任的卓越力量。

以下为报告中的“ESG发展：实践分化”篇章节选。

伴随着“双碳”战略的渐进式推进，可持续发展理念正在不断深化，ESG标准成为了推动企业高质量发展和达成可持续发展目标的重要工具，为企业在环境保护、社会责任和公司治理等维度提供了明确的行动指南。

2026年起，我国ESG披露从自愿性倡议逐渐转向监管要求，A股部分上市公司面临可持续发展报告的强制披露。在实践中，A股共有2532家公司披露了2024年度ESG报告，远超强制披露所划定的“底线”，说明企业展示自身合规性和管理成熟度的积极性较高。

近年来不动产行业身处下行周期，资金成本上升、资产价格下跌等现实挑战迫使其践行ESG理念，以提升资产项目的保值能力、降低运营成本等。

数据显示，不动产企业独立报告披露率仍在缓步增长，并且，头部及港资企业的评级水平保持稳定。但业内分化已十分明显，中小型企业披露的报告内容仍处于“合规性应付”阶段，面临着平均下调或被剔除的困境。这便使得全行业处于“形式披露普及率提升，但实质实践深度不足的矛盾之中”。

分维度来看，环境方面，绿色建筑成为不动产企业落地低碳理念、提升资产品质的关键抓手；近年来头部企业绿色建筑目标的达成以及相关项目认证的获取，显示了该领域取得了积极成效。不过，作为推动绿色建筑的工具，在行业融资环境收紧的背景下，其受到的落地阻力愈加显著。

随着新兴科技成果的不断丰富，物联网、人工智能、大数据等均被视作企业从“粗放式管理”向“精细化运营”跃迁的手段；以此打造主动式、数据驱动的运营模式，降低能耗成本。

社会方面，不动产企业正通过关注社会公益实践、构建包容性文化、保障员工权益、提供优质产品与服务等方式，恢复和积累品牌声誉，扎稳市场生存的根基。其中，随着“好房子”理念近年来的普及，为满足民生需求，企业在产品上实现了从“单纯交付”向“高质量居住体验”的战略升级。

治理维度是过往不动产企业较为薄弱的领域，常见的缺陷主要集中在权属管理混乱、监管体系碎片化、内部控制薄弱、高杠杆运作风险以及利益输送等方面。近年来，随着高质量发展转型和监管改革的推进，这些治理缺陷已被逐步识别和修复。

当前，通过“制度”与“组织”双轮驱动，不动产企业在防范治理风险方面有了显著进步。这也为ESG实践有效落地，真正实现长期价值增长奠定了基础。

ESG政策稳步落地，不动产行业实践深度不足

2026年A股ESG强制披露时代正式开启，根据沪深北三大交易所于2024年4月12日正式发布《上市公司可持续发展报告指引》，其中指出上证180、科创50、深证100、创业板的指数样本公司及境内外同时上市公司，须在今年4月30日前完成首次可持续发展报告的披露，据测算约400家头部企业将迎来“首考”，对应市值覆盖A股半数以上。

数据显示，A股企业披露ESG（或可持续发展）报告的规模已远超强制披露所划定的“底线”。2024年度报告期，A股上市公司的整体披露率已达到47.04%，共有2532家公司披露了ESG独立报告。其中，许多企业为了展现合规前瞻性和管理成熟度，主动加入了披露行列。

实际上，政策在ESG发展过程中起到了引领作用，国内相关政策根植于“双碳”目标与高质量发展的双重战略背景，呈现出鲜明的本土化路径与渐进式推进逻辑，且已形成了“顶层设计+地方实践”的双轮驱动模式。

目前，政策及监管层面继续保持务实取向。2025年12月25日财政部等十部门印发《企业可持续披露准则第1号——气候（试行）》并答记者问，强调现阶段该准则由企业自愿实施；后续将采取区分重点、试点先行、循序渐进、分步推进的策略，从上市公司向非上市公司扩展，从大型企业向中小企业扩展，从定性要求向定量要求扩展，从自愿披露向强制披露扩展。

各主要城市ESG实践也迈入政策引导与产业特色深度融合、从单体实践向生态体系跃迁的新阶段。北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、厦门等核心城市不再局限于单一的企业合规披露，而是依据各自资源禀赋，共同构建起多层次、差异化且互补共生的发展版图；以专项政策、绿色金融工具及数据平台建设，打造集标准制定、评价认证、人才培养于一体的完整生态圈，推动ESG走向实践深水区。

从发展路径上看，北京与上海分别依托央国企总部与涉外经济优势，侧重发挥“头雁”引领作用与破解国际绿色贸易壁垒。深圳与杭州利用科创金融与数字经济基因，探索跨境规则互认及数字治理的绿色化应用。苏州与广州聚焦工业园区与传统供应链升级，驱动制造业存量资产的绿色转型。越来越多的城市通过因地制宜和错位竞争，将ESG发展融入提升经济结构韧性和国际竞争力的引擎力量。

在投资市场上，主要绿色金融产品规模显著增长侧面印证了国内ESG近年来取得了良性发展成果。和讯财经研究院《绿色金融发展报告》显示，2025年前三季度绿色贷款余额由2024年末的36.6万亿增至43.5万亿元左右，增长18.9%。2025年1-11月，中国绿色债券累计发行规模约9149亿元，显著超过2024全年约6814亿元的发行水平。国泰海通证券数据显示，截至2025年12月28日，全市场存续ESG基金产品共947只，净值总规模达11666.71亿元人民币，较2022年5000亿元左右的规模实现翻倍，三年复合增长率超30%。

上述背景下，上市企业作为主要落地主体，正经历从被动合规向主动创造价值的转型期，通过降本增效、风险规避、品牌溢价和绿色融资等路径，寻求环境效益与财务绩效的共生共赢。但不同类型企业受到的驱动力不同，普遍来看，大型企业（包括非央国企的上市公司）在ESG实施上处于引领地位，中小企业往往面临资源约束，整体进展较慢，仍处于探索适合自身的合理路径的阶段。

以行业分析，传统的高能耗、高污染行业（如钢铁、化工、能源），金融服务业以及新经济行业（新能源、科技），受到监管与合规压力，市场竞争等因素影响，逐渐成为ESG践行的主要领域。

不动产行业亦高度依赖政策和金融支持，实践ESG的驱动力最直接且强大的来源是监管要求和融资渠道。不过，由于近年来下行周期延续，企业面临市场需求放缓、资金成本上升以及资产价值下跌等诸多挑战，其使不得不将品质力作为“保命稻草”，以打造绿色建筑，增强资产的耐久性和抗跌性，以及降低后期的运营维护成本。

目前，不动产企业独立报告披露率仍在缓步增长。据Wind数据，A股房地产类企业数量共104家，2024年报告披露率为63.64%，同比上升了5.95个百分点；港股房地产类企业共287家，2024年报告披露率为90.94%，同比上升了2.79个百分点。整体上，港股不动产企业受国际资本约束及联交所强制气候披露新规（2025/2026财年生效）驱动，披露率常年维持高位。

从内容完整度角度分析，行业头部企业已建立起常态化、标准化的ESG披露机制，积极采纳TCFD框架、设定科学碳目标并尝试引入第三方鉴证，展现出将ESG融入核心战略的主动姿态；而大量中小型不动产企业的信披仍停留在满足监管底线的“合规性应付”阶段，内容多以简练的定性描述为主，关键环境数据缺失且缺乏实质性行动支撑，使得行业处于形式披露普及率提升，但实质实践深度不足的矛盾之中。

另外，客观的评级标准不仅是检验企业生存发展质量的“标尺”，更在资本市场中扮演着多重关键角色：它是甄别“伪绿色”与“真可持续”的过滤网，是引导信贷资源精准滴灌优质资产的导航仪，也是倒逼行业从“财务单维竞争”转向“综合价值博弈”的硬约束。通过为具备韧性治理与低碳能力的企业开辟低成本资金通道，这一机制正在加速不动产行业完成从“规模驱动”向“质量驱动”的结构性重塑。

现下，相关评级机构对头部企业的关注度更高，而在行业面临深度调整与信任危机的背景下，这类企业自身也会因为绿色融资、品牌价值等需求参与评级或外部鉴证，以增强数据的公信力。相反，部分高杠杆或经营困难的中小房企受限于成本和生存压力，在这方面相对滞后。

观点指数长期跟踪不动产企业的评级情况，资料显示，样本不动产企业评级水平严重分化，央国企、部分港资企业及财务稳健的头部民企，凭借清晰的低碳转型路径、完善的治理结构和高质量的信息披露，评级长期保持较高水平。而高杠杆、治理混乱或面临流动性危机的中小房企，由于环境数据缺失、社会责任履行不足及治理风险暴露，评级被大幅下调甚至已经被剔除。

样本企业中，明晟（MSCI）公布的2025年度ESG评级结果，将龙湖集团评级由A级提升至AA级，为内地房企的最高评级水平。

明晟认为，在环境维度，龙湖拥有坚定的绿色建筑承诺及目标，积极推行绿色租赁，持续探索可再生能源的应用和节能技术研发。在公司治理方面，通过加强商业行为规范、企业文化宣贯、商业道德培训等多种针对性举措，有效防范经营风险，提升组织透明度与合规水平。同时，把履行企业社会责任融入企业发展战略，持续推动可持续发展、实现企业社会价值。

保利发展控股的明晟ESG评级从之前的BB级显著提升至BBB级，也是该公司ESG评级连续第二年获得提升。其中，在“绿色建筑机遇”和“产品安全与质量”这两个议题上，得分处于全球同行的领先水平。

目前，该公司已形成完善的绿色建筑政策与设计体系，并承诺在新旧项目中落实绿色建筑应用。2024年，其所有新项目实现了绿色建筑标准100%覆盖，其中相当比例达到了较高等级的绿色建筑国家标准。

把握绿色建筑机遇，绿色金融普惠支撑作用未完全显现

环境维度在ESG体系中占据着基础性地位，具体到不动产行业，意味着项目从开始的选址与设计，到过程中的低碳建造，再到后期的智慧运营及维护，全方位地降低了对自然的索取与负担。

近年来，绿色建筑成为不动产企业落实环境责任、提升资产价值的关键抓手，其不仅能助力企业满足政策与市场对低碳、节能、健康空间的需求，还能通过星级认证、绿色运营与绿色租赁实现成本优化、资产保值与品牌差异化，在行业高质量转型中形成可持续的核心竞争力。

而在政策上，今年1月公布的上海“十五五”规划建议明确，要加快建设零碳园区和绿色工厂；加快既有建筑节能改造，推行装配式建筑和全装修住宅；推动新型能源体系建设，稳步提高绿色能源比重，推进煤电低碳化改造等。

有了品牌、运营维护的需求以及政策的支持，把握绿色建筑机遇逐渐成为不动产企业的共识，样本企业在ESG报告中不仅明确了绿色建筑目标，也有不少企业已取得积极成效，连续几年达成“新项目100%符合国家绿色建筑评价标准”的计划。同时，获得高星级绿色建筑认证与标识的住宅、写字楼、商业、产业园区等项目数量也保持增长。

举例来看，瑞安房地产2020年正式启动为期十年的5C可持续发展战略，其承诺之一便是所有新开发项目须获得绿色建筑和健康建筑双认证。截至2024年12月31日，该公司已有超过96%的现有资产（按建筑面积计算）获得至少一项绿色或健康认证。并在项目设计和运营中同时遵循国际和国内的绿色健康建筑标准，包括LEED、BREEAM，WELL等国际标准，以及中国绿色建筑标识和中国健康建筑标识等国内认证。目前，瑞安房地产已是中国大陆获得LEED社区开发（ND）认证项目数量最多的房地产开发商。

其中，上海翠湖天地•六和项目作为该公司集高端住宅与零售空间于一体的综合开发项目，在碳减排实践方面树立了标杆。

据介绍，瑞安房地产在项目施工过程中优先采购低碳水泥、混凝土和钢筋等建材，在2024年施工阶段，项目整体隐含碳排放降低了21728吨。为最大程度减少未来运营的碳排放，其在外墙设计方面做了优化，加入水平遮阳，减少太阳热辐射，提升室内环境的用户舒适度；降低夏季空调使用，提升能效。在建筑内部，翠湖天地•六和通过配置高效空调机组、热水锅炉、电梯和照明等设施，住宅区建筑整体能耗降低了13%。

同时，绿色建筑实践能提升代建企业的产品竞争力与品牌影响力，优化项目品质与成本管控，增强客户认可度与市场拓展能力，巩固管理输出与资源整合优势，实现更稳健、可持续的经营发展。

样本企业中，绿城管理作为代建行业领军者，持续践行绿色节能之道，提升项目可再生能源利用效率，截至2024年底，绿色建筑面积累计达到1.09亿平方米，占比87.03%。

典型项目如上海783项目超低能耗建筑，依据近零能耗的要求进行设计，遵循“被动优先，主动优化”的原则，以室内环境和能耗指针为约束目标，采用性能化设计方法合理确定技术策略，优先采用外遮阳、节能门窗、围护结构保温等被动式措施降低建筑供暖空调需求，并结合设备能效提升和可再生能源利用，大幅度降低建筑能耗。

未来，随着不动产新开工规模的收缩，存量改造的需求或将远高于新建项目，这意味着巨大的老旧住宅改造、商业楼宇翻新、园区智慧更新市场会被激活，而这些项目对绿色技术（如节能改造、旧楼加装光伏、室内环境优化）的需要将成为绿色建筑领域最主要的增量市场与长期增长动力。

绿色金融作为推动可持续发展的重要动力，近年来创新产品及金融工具不断丰富，主流的包括绿色贷款、绿色债券、绿色资产支持证券等。不过，不动产行业融资环境持续收紧，绿色融资落地阻力显著，多数民营或中小型房企难以获得相关支持，能够获取绿色融资的主体仍以头部央国企及部分港资企业为主。

2025年至今，仅有太古地产、华润置地、越秀地产、保利置业等少数几家不动产企业涉足绿色债券的发行或可持续发展挂钩银团贷款的落地，较2024年度涉足此类融资活动的主体数量大幅下滑。

具体来看，2025年7月太古地产宣布成功发行总额35亿元人民币的绿色债券，穆迪维持A2稳定评级，惠誉维持A稳定评级。该债券以RegS形式面向国际投资者，分为三档：3年期2.60%、5年期2.85%、10年期3.45%，均为高级无抵押结构。

据了解，此次发行簿记建档阶段认购总额逾210亿元，认购倍数超过6倍，充分体现国际资本对优质港资房企稳健信用与绿色发展能力的高度认可。

10月末，越秀地产官微宣布发行一笔规模为人民币28.50亿元，年期3年的绿色点心债券，票面利率为3.30%；这次发行成为地产行业迄今单笔发行规模最大的绿色点心债券，同时创下近五年来点心债券发行利率最低的中资房企。

据介绍，是次债券募集资金对应金额将全数用于符合条件的绿色项目，精准投向绿色建筑、能源效率、污染防治与气候变化应对等领域的合格项目，从源头推动项目实现全生命周期的绿色低碳运营。

11月中旬，华润置地成功在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券。这既是该公司首次在境外发行人民币点心债和美元债双币种债券，也是2019年以来中资房地产企业首笔境外双币种债券。

资料显示，此次发行吸引了近百家投资机构踊跃参与，涵盖多家国际知名主权基金、资管、保险、银行等优质机构参与认购。5年期人民币债账簿峰值近100亿元，最终成功定价在2.40%，较初始价格指引大幅收窄55个基点；3年期美元债账簿峰值超过30亿美元，认购倍数高达10倍，最终成功定价在T3+68个基点；展现了其在国际市场的良好品牌认可度以及全球投资者对于公司发展前景的充分信心。

同时，保利置业也在绿色金融领域取得实质性进展，2025年11月该公司成功落地可持续发展挂钩银团贷款35.4亿元人民币，债务久期和融资成本进一步优化。截至彼时，其可持续融资规模占总借贷的比例已超过10%。

整体来看，不动产行业绿色金融仍处于头部集中、整体偏弱的格局，行业普遍面临绿色融资门槛高、渠道窄、落地难的现实阻力，绿色金融对行业整体低碳转型的普惠支撑作用尚未真正显现。

科技驱动能效优化，绿色租赁获广泛实践

在项目全生命周期中，运营阶段因持续时间长、能耗占比高而成为降碳的关键环节。在科技赋能的背景下，不动产企业依托物联网、大数据及人工智能等构建了智慧能源管理系统，从而实时精准地调控设备运行、深度挖掘节能潜力并预测维护需求，将传统的被动式管理转化为主动式、数据驱动的绿色运营模式。

香港特许公认会计师公会(ACCA)调查显示，愈来愈多企业认为气候科技在实现零排放和可持续发展方面扮演关键角色，其中三分之二(66%)受访机构认为气候科技对现在或未来发展至关重要，当中21%已就气候科技进行投资，21%计划未来两至三年内进行。

在不动产行业中，持有型业态占比高、运营服务属性强以及具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业，已将科技投入作为构建竞争壁垒的战略必选项。面对能耗成本压力与日益增长的租户绿色需求，企业利用数字孪生等新兴技术，加速从“粗放建设”向“精细化运营”跃迁，将能源效益转化为可量化的商业价值。

作为龙湖集团孵化的高科技领军企业，千丁数科深耕智慧空间领域，致力于通过AI、IoT、大数据等，将空间中的人、设备、场所数据化，形成智能生态系统。其“AIoT智慧空间平台”使线下各类空间场景具备自我认知和学习进化的能力，不断提升空间运营的品质、效率、安全及舒适度，并降低能耗水平。

截至2024年底，该平台已接入超过350种设备类型，连接设备数量突破1000万台，并基于平台数据沉淀了超过120个AI算法且持续优化。平台支持商业综合体、公寓、社区、产业园区、医院及养老园区等全建筑业态项目在同一系统中进行管理，已成为行业内“AIoT+空间”的标杆产品。

为响应"双碳"战略，千丁数科去年3月重点升级AI算法，在"AIoT智慧空间平台"的基础上创新研发了"AI冷站智控"、"双碳综合能源平台"等产品，此外，通过引入通用大语言模型，平台实现了对海量非结构化建筑运营数据的深度理解，从而具备了更强的认知能力与决策水平。

观点指数认为，凭借科技创新引擎，不动产行业的ESG实践将从理念落地为可量化、可迭代的运营能力，将有助于资产效率、低碳目标与长期价值的同步提升，为可持续发展提供稳定可靠的底层动力。

在商业实践中，近年来租户对环保合规和可持续发展的关注度不断攀升，企业ESG披露、碳中和目标与品牌社会责任日益成为硬性要求，对办公及运营空间的低碳水平、能耗管理、绿色环境提出更高标准，也更愿意在租赁环节明确节能与环保的责任。

与此同时，业主为提升资产绿色竞争力、稳定出租率与资产价值，也倾向于通过契约化方式界定节能目标、分配改造投入、共享能效收益等，供需两端的共同诉求直接推动了绿色租约在不动产行业的快速兴起与广泛落地。

2025年11月，华润万象生活与开云集团达成可持续发展战略合作，共同启动零碳店铺试点，并开展可持续生活方式的倡导与服务。双方依托华润万象生活的商业规模与布局优势，联手打造中国可持续精品零售门店标杆，同时引入清华大学提供全程技术支持，助力双方实现ESG战略目标，并带动消费者与合作伙伴共同参与可持续生活。

据介绍，双方制定了明确的短、中、长期合作路径，按照基线建立、优化改造、创新引领的阶梯式推进模式，系统性开展能效提升、绿电应用、碳管理等重点工作。借助华润万象生活全国化商业布局与标准化运营体系，此次合作将为开云集团形成可快速复制、规模化落地的可持续门店范本，加速其旗下品牌在中国市场的零碳转型进程。

另外，恒隆地产继续深化“Changemakers 租户可持续发展合作计划”，与租户共同推动绿色运营，迎合消费者对可持续消费的需求，以共同减少能源消耗与浪费，推动循环经济和提升社区福祉。

资料显示，Changemakers计划的源自恒隆与LVMH集团于2022年开创的可持续发展伙伴关系，并参考了早期参与者的实践经验——包括永旺（香港）百货有限公司、东方汇理银行（中国）有限公司、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin麒麟、西门子（中国）有限公司沈阳分公司、渣打银行（香港）有限公司及谭仔国际有限公司等——以提升计划影响力及租户参与度。

目前，优化后的Changemakers计划可提供全面的能源及碳管理平台，协助租户实时监测各租赁空间的能耗数据，并提供数据驱动的解决方案，助力租户提升能源效率、实现可持续发展目标以及优化营运表现。

数据显示，截至2025年5月初，恒隆已与香港及内地17个物业项目中，共49个办公楼、零售及酒店等跨界别租户达成合作，租赁总面积超过22.05万平方米，占恒隆旗下可租赁总面积的11%。

观点指数认为，绿色租约不再只是节能条款的载体，而是将业主、租户、供应链与消费者纳入统一减碳框架的契约纽带，通过权责绑定、数据互通与价值共享，真正形成可落地、可追溯、可迭代的绿色共同体。未来，在ESG披露、双碳政策与市场竞争的驱动下，绿色租约行业普及度与落地热度将持续走高。

打造高质量居住产品，多元化践行社会公益

在ESG体系中，社会维度的意义在于衡量企业与所有利益相关方的关系质量及其对人类福祉的影响，将企业从单纯的“利润机器”转变为“社会生态的共生者”。

短期来看，通过关注供应链安全、产品责任、人力资本等非财务风险，有助于构建企业的防御盾牌。长期看，通过实践社会公益、构建包容性文化、保障员工权益、提供优质产品与服务等举措，有助于企业积累品牌信誉、扎稳市场生存的根基。

随着2025年“好房子”理念正式写入政府工作报告及相关规范的落地实施，不动产企业在产品责任上实现了从“单纯交付”向“高质量居住体验”的战略升级。企业不仅全面强化房屋品质与安全标准，致力于打造健康宜居的生活环境，更将服务延伸至全生命周期以切实保障客户权益；同时，积极响应老龄化社会趋势，深度融入适老化与包容性设计，彰显对民生需求的深刻洞察与责任担当。

中海在智慧管理平台的基础上，推出了“高性能+好体验”的“好房子”综合解决方案，通过采用环保材料、高性能保温设施以及创新能源技术，全方位打造绿色、低碳、健康的居住环境。过往，中海还曾联合华为等科技企业领跑智慧社区、智慧家居的研发与应用，在上海打造全球首个5G社区中海•臻如府。

据了解，中海·臻如府是中海地产在上海普陀区打造的旗舰级综合体项目，坐落于内环与中环之间的真如城市副中心核心地段。该项目定位为“城市核心资产”，主攻高端住宅市场，旨在将原有的城中村地块焕新升级为高品质人居社区。

项目总体量约85万平方米，涵盖住宅、商业、办公及公共设施等多元业态。作为全国首个基于华为HiLink平台的5G全屋智能家居样板工程，该项目充分利用HiLink开放生态优势，通过整合跨行业、多品牌、多品类的物联网产品，构建了全场景IoT解决方案，显著提升了项目的智能化能力与居住体验。

保利发展深化“保式交付”体系，搭建起以客户为中心，覆盖“设计-供应链-建造-服务”的全生态体系，从“交付产品”向“交付生活”的全面升级，以“三好五力”产品战略回应时代发展需求，将“好房子”具象化为“好产品、好服务、好生活”。

典型案例中，保利发展在郑州中原区核心位置建成保利心语人才公寓项目。该项目地处中原路与华山路交汇处，毗邻西流湖公园、市政府、万达商圈及地铁站，是目前中原区体量最大且唯一由区级运营的人才公寓。项目通过完善配套设施，主要服务于当地引进的高层次人才，落实保障性租赁住房供给。

在建设运营中，保利发展重点落实“保品质、保交房、保民生”目标。技术上，应用新一代信息技术、绿色建造工艺及新材料，打造绿色智能住宅；工程上，通过优化融资、流程及工艺，确保项目按期交付；配套上，结合城中村改造加大保障房供给，完善社区商业与服务设施，提升居住实用性。

除了关注产品打造，作为社区运营的参与者，不动产企业将相关实践融入全生命周期服务与城市更新的进程中。

例如，万物云2024年启动“焕新行动”，以改善社区现场品质、应对建筑老化以及提升业主公共物权意识。2025上半年，完成了300个蝶城的提效改造，覆盖项目数1688个，占在管项目总量的38.3%，改造后蝶城提效2.3亿元。并计划依托既有提效成果，深度融合前沿AI技术，重点突破混合用工优化、跨项目资源共享及全流程AI应用等三大方向，探索下一步的提效路径。

在城市更新领域，央国企作为主力军，愈发注重在开发过程中保护历史文脉，避免原有社区网络断裂。

以招商蛇口为例，截至2024年末，其业务已重点布局深圳、香港、上海、重庆、广州、佛山及东莞等城市，累计获取具备排他资格的城市更新项目24个，并成功打造了深圳海上世界片区、罗湖招商中环、佛山千灯湖华玺、重庆长嘉汇弹子石老街以及南昌东湖意库等标杆项目。

在具体实施中，招商蛇口积极采用保留历史文化建筑的设计方案，依托高水平的片区综合规划能力推动城市功能升级，同时凭借高品质的运营服务能力促进居民生活质量的提升，实现了历史保护与现代发展的有机融合。

当前，企业在公益实践中呈现出长期化、可持续化及领域多元化等显著特征，关注范畴已从传统扶贫拓展至教育助学、乡村振兴、应急救援、公共卫生及生态保护等多个维度。在实施模式上，企业不再局限于直接捐赠或单次活动，而是通过设立慈善信托、打造品牌化公益项目等手段确保持续投入；同时，更注重资源整合与跨界协同，积极联动政府、专业社会组织及各方力量，以专业化运作提升公益项目的执行效率与社会实效。

样本企业中，新鸿基地产透过举办及赞助各项体育活动，将所筹得的善款捐赠予弱势社群。2024年共筹得港币610万元，用于资助两项癌症相关计划及四项青少年心理健康项目。所有计划均由香港公益金辖下的慈善机构营运，惠及约25000名服务使用者。

新城控股创新实践消费帮扶模式，通过“以购代捐、以销促产”的精准帮扶机制，持续巩固脱贫攻坚成果，拓宽乡村振兴发展路径，推进受援地区现代化建设进程。

ESG报告介绍，该公司通过定向采购阿拉善腾格里沙漠锁边生态公益基地优质农产品，以实际行动支持荒漠化防治区的生态经济发展。此次采购金额超12万元，为当地农户提供了稳定的收入来源。年内，还向山西运城市盐湖区大禹学校提供专项支持，用于学校建设、设备设施更新及教师培训等方面，助力乡村教育振兴；此次捐赠金额达300万元，显著改善了学校的教学环境，为学生提供了更优质的教育资源，切实推动了乡村教育质量的提升。

构建透明治理体系，夯实长期发展基础

治理维度主要聚焦于企业内部的治理结构、决策流程、监督机制以及合规行为，核心意义在于建立良好的企业运作规则，确保管理层对股东及其他利益相关方负责。并且，只有在治理结构稳固，决策透明且对风险把控有力的情况下，ESG实践才能有效落地，企业才能真正实现长期价值增长。

部分不动产企业过往在治理维度上较为薄弱，常见的缺陷主要集中在权属管理混乱、监管体系碎片化、内部控制薄弱、高杠杆运作风险以及利益输送等方面。近年来，随着高质量发展转型和监管改革的推进，这些治理缺陷已被逐步识别和修复。

当前，不动产企业在防范治理风险方面有了显著进步，主要通过“制度”与“组织”双轮驱动改善治理能力，一方面制定契合实际的风险管理政策，将风险识别、评估、应对及监控全流程标准化，确保工作规范有序；另一方面，搭建清晰的管理架构，通过设立风险管理委员会等专职机构，厘清各层级权责，构建起决策科学、执行高效的闭环机制。

样本企业中，中国金茂通过持续完善风险管理组织架构，推进风险管理与监督协同体系建设。董事会作为公司风险管理最高领导机构，负责对包括ESG在内的风险及内控管理进行监督，审阅并评估风险管理的及时性和有效性。2024年，在原有风险管理体系基础上，该公司进一步推进风险管理与监督协同体系建设，成立风险管理与监督协同工作委员会，统筹风险管理、内部控制、内部审计、合规管理等工作，全面落实各项风险管控工作。

嘉里建设重视网络安全，已落实执行严格的安全措施，以确保对齐信息保护的最高标准。

ESG报告介绍，该公司成立了由科技与创新、人力资源、法律及内部审计部门所组成的技术风险委员会，并定期召开会议，以审查公司的网络安全水平及评估自身应对潜在风险的能力。并且，为应对全球人工智能技术应用的趋势，嘉里建设以提供安全使用生成式人工智能工具的指引，确保工作中仅使用获授权的人工智能工具等。

另外，为提升品牌声誉与核心竞争力，并持续增强公信力，企业亦积极构建多元化的利益相关方沟通机制。

具体而言，企业通常采取“公开披露”与“深度互动”并行的举措：一方面，依托官网、社交媒体、专项报告及发布会等渠道，主动透明地披露ESG战略进展，广泛吸纳公众反馈；另一方面，通过问卷调查、专题座谈及行业研讨等形式，与各利益相关方开展直面交流，精准洞察各方诉求。

此外，企业还与供应商保持常态化沟通，协同推动绿色供应链建设。

这一系列举措不仅有效增进了互信、回应了各方期望，更为企业的长期可持续发展筑牢了坚实根基。

举例来看，绿城中国建立了多元化的沟通渠道，与利益相关方进行常态化双向沟通，深入认识各方所了解的集团潜在运营风险，准确响应各方对集团可持续发展的期望，助力实现可持续发展战略目标。

本文节选自《卓越指数 · 2026房地产卓越表现报告》
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