观点指数(GDIRI) 2026年3月，重庆市地产集团公住房公司旗下辰寓品牌在九龙坡区打造的首个自持重资产长租公寓项目——辰寓·彩云湖青年社区，正式开启试运营。

据悉，该项目是辰寓品牌3.0产品体系落地的首个项目，由闲置商务用房改造而来，规划318间房源，以绿色装配式装修、1250-1450元/月的普惠定价及复合型社区生态为核心亮点，聚焦重庆市新市民与青年人的安居需求。

作为重庆本土国有保障性租赁住房企业，截至2026年3月中旬，辰寓品牌已在重庆布局包括海棠溪、五里店、彩云湖等31个长租公寓项目，累计运营房源近万间，形成“轻、中、重”多元化拓展模式，累计盘活资产47万平方米，推动约24亿元国有资产价值重塑。

从“借船出海”到“造船远航”

据观点指数了解，2020年7月，重庆市地产集团组建成立重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司（简称“渝地辰寓”），负责“辰寓”品牌的运营。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

与多数初涉住房租赁领域的国企品牌一样，辰寓并未选择“单打独斗”，而是以“借船出海”的策略快速补齐运营短板。

2021年2月28日，辰寓首个落地项目——辰寓·冠寓照母山青年公寓，在两江新区正式开业，该项目由重庆市地产集团与龙湖冠寓联合打造。前者发挥国企优势，负责整合盘活党政机关及国有企事业单位闲置资产，后者作为市场化头部运营商，主导项目前期定位、产品研发、建造设计及后期全流程运营管理。

这种“师承名企”的合作模式，成为中小国企切入住房租赁领域的捷径。

依托重庆市公共住房开发建设投资有限公司（简称“公住房公司”）的国有资产储备，辰寓获得了充足的试错空间，得以近距离学习头部民企的精细化运营策略、客群服务逻辑与产品打造经验，为后续自主运营奠定了坚实基础。

从图表数据可知，目前辰寓在运营聚焦500套以下的“小而美”项目，这类体量适中的项目不仅降低了新品牌外拓的门槛，也更贴合新市民、青年人的分散居住需求，成为不少中小企业外拓的重点。

同时，彩云湖青年社区的落地，是辰寓完全脱离合作依赖、独立行走的里程碑。该项目从定位、设计、改造到运营，全流程由辰寓自主主导，其自主运营管理体系进一步成熟。

具体来看，辰寓·彩云湖青年社区位于九龙坡区彩云湖，原为闲置商务用房，该项目是重庆市地产集团在九龙坡区打造的首个自持重资产长租公寓项目，同时也是辰寓品牌全新3.0产品体系的首个落地项目。

观点指数从辰寓租房小程序获知，项目可提供318套租赁房源，房间均采用绿色环保的装配式装修工艺，配备品牌家具家电，可实现拎包入住。户型以刚需小户型为主，面积在45-66平方米之间，月租金1250-1450元。秉持国企普惠定位，租金水平低于同地段同品质市场化公寓15%-20%，该项目自启动预租以来，已签约近百套房源。

中小国企品牌的群像与差异

自品牌成立以来，辰寓始终以“存量盘活”为核心，通过“轻、中、重”多元化结合模式外拓房源，截至2026年3月中旬，已在重庆布局包括海棠溪、五里店、彩云湖等在内的31个长租公寓项目，累计运营房源近万间，累计盘活各类资产47万平方米，推动约24亿元国有资产价值重塑。

据企业官微披露，截至2025年末，辰寓自运营项目共计18个，代运营项目共计10个。

其中自运营项目主要分布在大学城、科学城、两江新区、空港新城等城市核心增长极和产业集聚区，对重庆核心地段的优质资产进行自主运营管理，为品牌筑牢稳定的现金流基础，同时成为产品体系落地与品牌形象展示的核心窗口。

代运营模式则允许辰寓以轻资产方式快速切入江北机场周边、巴南片区等非核心但仍有租赁需求的区域，实现品牌影响力的快速扩张。

观点指数注意到，目前其代运营项目资源合作方多是为‌重庆市地产集团体系内的单位‌（含江北城建、盛景实业、智谷公司）提供资产，渝地辰寓负责改造与运营。

从代运营的合作模式来看，辰寓已成为重庆市地产集团体系内的存量资产运营总管，通过输出品牌、智慧运营系统和专业运营团队，为区县国企体系内单位提供全流程的运营解决方案，帮助合作方盘活资产、提升租金收益。这种模式下，辰寓无需承担资产持有成本，仅通过收取管理费和收益分成实现盈利。

按照规划，辰寓品牌将持续加速外拓，计划到2027年实现房源规模1.5万间，服务人群超10万人，支撑重庆住房保障体系建设。

从资产组合来看，辰寓通过自持+代运的组合拳，既保证了资产质量和盈利能力，又避免了盲目扩张带来的资金压力，实现规模化发展与风险控制的平衡。

尤其值得关注的是，在住房租赁资本化趋势下，辰寓布局重资产的终极目标或许并非是长期持有收租，而是培育优质底层资产，最终通过公募REITs、类REITs、ABS等多元化退出渠道实现资产上市。

辰寓·彩云湖青年社区作为3.0体系的首个标杆项目，若能持续实现稳定运营，将会成为辰寓资产证券化的核心标的，也为中小国企撬动资本杠杆、实现可持续发展提供了新思路。

聚焦品牌层面，观点指数观察到，当前地方国企租赁品牌普遍受限于资金实力与地域布局，盲目追求大规模扩张（如万间以上规模），这也导致资金链紧张、运营服务质量被稀释。

因此，多数地方性租赁新品牌/中小品牌无法像头部企业那样跨区域复制，多数选择深耕本土、聚焦存量盘活、强化政企联动、打造高性价比产品，在细分领域实现突围。

在重庆住房租赁市场，除辰寓外，嘉寓（重庆建工旗下）、城新雅寓（渝中区城发集团旗下）、两江知寓（两江新区投集团旗下）等国企品牌百花齐放，形成差异化竞争格局。

其中重庆嘉寓核心模式是收储转租，是重庆首个大规模执行“国企批量收购存量商品房用作保障性租赁住房”政策的品牌。依托重庆建工的工程优势，嘉寓能快速完成存量商品房改造，例如佳寓·微电园店，将原本停滞的存量商品房项目改造为1386套保障性租赁住房，从收购到开业仅用时数月，成为全市最大的国企收购运营项目。

产品上以40-70平方米单间配套为主，强调拎包入住与高性价比（月租800-1500元），聚焦基础居住需求，弱化社群娱乐功能，强化居住实用性。

城新雅寓则深耕重庆渝中区，专注于老旧街区、历史风貌区的微更新，强调“修旧如旧”，将历史文脉保护与现代居住功能完美融合。项目租金相对较高但极具特色，吸引对生活品质和文化氛围有较高要求的青年人才和创意工作者。

两江知寓作为中西部规模最大的人才安居平台，深度绑定两江新区产业布局，主打“产业定制+合租创新”模式。

To B端针对京东方、长安汽车等大型入驻企业，提供“企业定制公寓”（如万寿雅苑、思源雅苑），甚至根据企业需求设计“宿舍型”和“居家型”两种产品，人均租金低至258元/月。同时，灵活使用“合租模式”，将大户型（两室/三室）拆分出租，租金低至660元/月，用单间价格享受大房空间，精准击中青年人“想住大房但预算有限”的痛点。

据观点指数不完全统计，2026年以来，广州、天津、昆明、重庆等多地国有企业持续加码住房租赁市场，各类国企租赁新品牌/新项目相继亮相，为区域租房市场创新发展模式并带来更多房源供给，进一步丰富了市场生态，更好地满足青年人、新市民的安居需求。

值得注意的是，这类地方性国企中小品牌（管理规模多在几千至一万间），普遍偏好布局“小而精”的项目，贴合新青年“分散居住、注重个性化”的居住需求。

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