存量盘活新周期 | 2026年2-3月住房租赁发展报告
“存量商品房转保障房”纳入国家年度重点工作，标志着租赁住房正式成为化解房地产风险与完善住房制度的双重战略支点。
（报告期：2026.01.22-2026.03.18）
重点城市深化存量资源转化，2月多地住宅租金反弹力度显著 3月5日，《政府工作报告》明确提出，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”重点城市租金表现上，2026年1月、2月50城住宅租金均值连续实现环比上涨，1月环比涨幅0.10%，2月环比涨幅提升至1.92%，回暖态势逐步强化。其中2月反弹力度显著，主要得益于春节后返工潮、人才返城及换租需求集中释放。
城璟租住以重资产赋能北京新核，国资主导下的行业规范化新局 2025年度，头部企业凭借规模化优势与精细化运营，持续巩固市场地位，同时加速轻资产模式创新，降低扩张成本、提升盈利水平。据监测，2026年1-3月，住房租赁市场中小品牌/新品牌布局持续向国企主导集中，中小品牌深耕细分赛道，新增项目覆盖多座核心城市，聚焦人才安居、产城融合、存量盘活三大方向。
开业节奏显著放缓，城投宽庭落实产住融合实践 项目层面，本期报告以惠青家·泊寓斗南店与城投宽庭张江社区为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。前者是昆明安居集团与万科泊寓联手打造的双品牌公寓。后者是上海城投在营的最大规模的租赁住房项目，同时也是上海全市最大体量的保租房小区，现已全面建成。在新增项目开业层面，本期监测的样本企业共新开业13个项目，较上期明显减少，扩张节奏显著放缓。随着保租房大规模入市、市场化租赁房源供给增加，市场竞争加剧，企业不再盲目追求开店数量，而是更注重项目选址、产品适配与运营效率。
持有型ABS成短期主力，公募REITs市场有退有进 本期资本市场动作以ABS（含类REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司债券、大宗资产收购等为核心主线，住房租赁行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期资金瓶颈，进入“投融管退”良性循环的新阶段。公募REITs表现为有退有进、审核趋严以及多元补位的特征，具体包括建信建融家园租赁住房REIT终止申报、中航北京昌保租赁住房REIT进入问询阶段、华泰紫金华住安住REIT正式申报、中金厦门安居REIT回复反馈意见等，行业规范化发展态势凸显。
重点城市深化存量资源转化，2月多地住宅租金反弹力度显著
