观点指数(GDIRI) 2026年马年新春，苏州吴中区租赁住房资本市场端迎来标志性突破。

近期，江苏省吴中经济技术发展集团有限公司（下称“吴中经发集团”）申报的“东吴—吴中经开萃寓资产支持专项计划”（下称“经开萃寓类REITs”）获上海证券交易所无异议函，获批规模6.74亿元。

本次类REITs入池资产是经开萃寓旗下两处成熟运营的标杆人才公寓，均位于吴中经开区核心产业板块。

作为吴中区首单类REITs项目，其成功获批不仅是吴中经开区国资平台在资本运作领域的一次重要突破，同时也是区域国资平台在住房租赁领域实现从传统房东向资本运营商的关键跨越。

区域基因下的产品形态

据观点指数了解，吴中经开区是苏州制造业高质量发展的核心引擎，聚焦高端制造、生物医药、新能源、科创研发等主导产业。

产业集聚带来持续、刚性、结构化的人才居住需求，也从根源上定义了该区域租赁住房的需求逻辑与资产价值。

经开萃寓作为吴中经开区专属人才安居品牌，由吴中经发集团子公司苏州市吴中资产经营管理有限公司直接运营管理，从诞生之初便锚定“人才住有宜居”的核心目标，成为区域内不可复制的民生资产与产业配套载体，也为本次资产证券化打下坚实基础。

据企业官微披露，目前萃寓已基本完成吴中经开区全域覆盖的战略布局，以5大人才公寓+3大企业公寓的服务网络，在营项目8个，总建筑面积38万平方米，房源6978间，覆盖长桥、郭巷、横泾等多个核心板块，精准辐射经开区各大产业园区、科创平台与企业集群。

与市场化连锁长租品牌不同，经开萃寓不是标准化复制产品，而是植根于苏州吴中经开区产业结构的定制化安居体系，项目选址、产品定位、客群结构均与区域产业高度同频。

选址上，多个项目地址紧邻‌吴淞江大道、综保区、尹中南路‌等产业园区或交通干道，例如“综保区店”直接以综合保税区命名。

经开萃寓在营项目聚焦区域产业人才的居住刚需。如毗邻高校科研资源的苏旺景苑店，坐落于横泾街道南官渡路501号，占地2.8万平方米、建筑面积9.4万平方米，由7幢楼宇组成880套公寓，配备663个车位，可容纳1500人居住，重点服务哈工大苏州研究院、追觅科技、汇川技术、药明康德等科研机构与龙头企业，租户结构优质、租期稳定、现金流可持续性强。

与此同时，服务智能制造人才的吴淞江店、旺金店，集聚生物医药人才的观澜逸品店，赋能产业社区的先锋广场店，服务立讯、科沃斯等上市企业的综保区店，满足片区配套的尹中店，以及为企业专属定制的昱鑫店。在营八大项目各有侧重、互补协同，形成覆盖高层次科创人才、青年骨干、产业工人、新市民青年的全周期居住供给。

基于品牌定位，目前其在营的可供应房源，基于区域产业布局与人才结构进行规划，重点对标高层次科创人才、青年创客、产业技术工人等不同类型人才的居住需求。

在产品打造上，经开萃寓针对不同人群提供多元户型与配套标准，联动周边商业、交通、教育、医疗资源，实现“公寓+配套”一体化服务，让人才实现“就近安居、就近就业”。

在营项目租金区间从1100元/月至2500元/月不等，阶梯化定价，匹配区域人才的收入结构，兼具保障性与市场竞争力。

其中，主力价格段集中在1200–1800元/月，覆盖了‌先锋广场店、吴淞江店、综保区店、通达路店、观澜逸品店‌等多个项目，能满足大部分工薪阶层及年轻人才的预算。

基于对在营项目的分析，经开萃寓通过多区域、多价位的产品布局，构建了一个面向吴中区，尤其是产业人才的租赁住房网络。其选址明显倾向于产业聚集区和主要交通沿线，租金设置具有阶梯性，是一个典型的以服务区域产业发展和人才安居为核心的租赁住房品牌。

资产证券化改写人才安居规则

当人才公寓与资本市场打通，意味着传统民生事业找到了可持续、可扩张、可循环的资本化路径。

来源：上交所

从2025年11月10日申报受理，到11月24日首轮反馈，再到2026年2月历经三轮打磨后顺利过会，近四个月的审核历程，对其底层资产质量、运营稳定性、商业模式可持续性进行全面检验。

作为吴中区首单类REITs项目，其成功获批是吴中经开区国资平台在资本运作领域的一次重要突破。

在传统模式下，国企持有不动产往往面临“重资产、低流动性”的困境，资产价值被禁锢在物理形态中。类REITs模式的落地，为其沉睡的资产注入活力，吴中经发集团也由此完成从“资产持有者”向“价值管理者”的转变。

据观点指数了解，“微改造+精运营”双轮驱动，是吴中经发集团盘活存量资产、布局人才安居的核心战略，也是此次类REITs成功获批的核心支撑。过去3年，集团依托这一策略，累计盘活的闲置低效资产达38万平方米。

其中“微改造”策略重点聚焦低效存量房产（闲置商业、水利站、待开发商品房等），实施轻量化、低成本改造，在保留建筑主体结构、节约改造成本的基础上，结合人才居住需求与产业配套特点，对闲置资产进行功能重构与品质升级，转化为人才社区。

与“微改造”相辅相成，“精运营”则依托5年以上大型社区/高端公寓管理经验的资深团队，建立“国企保障+持证团队+智能管理”的专业运营体系。

此次6.74亿元类REITs的成功获批，将为其持续推进“微改造+精运营”模式提供重要的资金支撑。

一方面，实现存量资产证券化退出，帮助吴中经发集团提前回笼改造与运营资金，降低杠杆、优化财务结构。

另一方面回流资金可继续投入新一轮存量资产盘活与现有项目的品质提升，形成“改造、运营、证券化、再投资”的闭环，让其“微改造+精运营”策略具备可持续、可复制的发展动力，也为未来对接公募REITs打开更大空间。

经开萃寓类REITs获批，与近期新黄浦持有型不动产ABS落地、博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划获受理等资本动态，形成行业共振。 持有型ABS、类REITs、公募REITs等标准化工具密集落地，不再是单一企业的资本运作尝试，而是住房租赁行业从重资产沉淀向轻重并举、循环发展转型的重要标志。

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