观点指数(GDIRI)  近日，旭辉商业宣布中标南通南山湖金沙滩项目的轻资产运营权，将与圆宏集团达成合作，首次进入南通市场。

资料显示，南山湖金沙滩是南通南山湖公园内的标志性商业街区，由12栋简欧风格独栋建筑组成，临湖而建，坐拥约5000亩生态湿地景观资源。双方将携手以“改造不闭店”的方式，对项目进行空间与内容的双重焕新。

此次南通项目的落地，成为旭辉在房地产行业深度调整期中，持续推进轻资产转型战略的又一重要动作。其背后，既折射出房企在财务纾困与业务转型双重诉求下的发展逻辑，也呈现了旭辉商业轻资产业务上的发展路径。

纾困下的商业破局

作为面临显著经营压力的企业代表，旭辉目前已基本完成境内外债务重组，财务结构得到显著优化，但经营端仍面临较大压力，房地产销售下滑、项目盈利承压的局面尚未根本扭转。

财报数据显示，截至2025年上半年，旭辉实现营业收入122.81亿元，同比下降39.22%。其中，物业销售收入为81.20亿元，同比大幅下滑49.9%，仍是营收下滑的主要拖累；物管及其他服务收入33.75亿元，同比小幅增长5.2%，投资物业租金收入7.86亿元，同比微降0.3%，服务类收入的逆势增长成为经营端的重要支撑。

财务结构方面，期内旭辉总资产2413.20亿元，总负债1969.14亿元，债务规模实现稳步收缩，未偿还债务较上年同期减少约44亿元。

偿债能力上，截至2025年6月末，公司流动比率为0.95、速动比率为0.51，短期偿债能力仍偏弱，后续仍需依托债务重组深化及销售回款改善来缓解压力。

值得关注的是，旭辉已于2025年底完成境内外债务重组，合计削债430亿元，其中境内债重组削债超50亿元、境外债重组削债约380亿元；有息负债总额预计从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，债务结构实现从“短期高息”向“长期低息”转型。

债务重组的完成，为旭辉赢得了转型窗口期，但经营端的压力仍需通过业务结构优化来缓解。在此背景下，商业板块凭借稳定的现金流、较低的资本占用优势，成为旭辉培育新“造血”能力的核心方向。

轻资产业务发展上，旭辉商业官微数据显示，2025年旭辉商业全年成功签约7个委托管理项目、6个管理咨询项目。

资料来源：企业官微、公开资料，观点指数整理

就现有布局来看，旭辉商业的轻资产项目呈现出“深耕核心、辐射周边”的特点，重点布局长三角、环渤海等核心城市群，同时逐步向南通等强三线城市下沉。这种区域布局策略，能依托核心城市群的消费潜力保障项目收益，还能通过下沉市场扩大布局规模。

合作模式上，旭辉商业目前形成了“委托管理为主、咨询服务为辅”的多元合作体系。其中，全权委托管理是其轻资产输出的主要形式，合作方将项目规划定位、招商运营、营销推广等全流程业务委托给旭辉商业，旭辉通过收取管理费、业绩分成获得收益，上海金鼎TOD综合体便是这一模式下的典型案例。

管理咨询模式则主要针对需要专业指导但无需全权委托的项目，提供市场研究、产品定位、招商策略等专项服务。对旭辉而言，该模式是积累项目经验，为后续全权委托合作奠定基础的重要渠道。

品牌输出模式则针对运营能力较强但缺乏品牌背书的合作方，通过品牌授权、标准输出等方式，帮助项目快速建立市场认知，主要适用于存量资产改造项目。

从合作方特征来看，旭辉商业偏好与资金实力雄厚、商业信誉良好的机构合作，尤其侧重与地方国企、金融机构及专业投资机构携手。

此次南通项目的合作方圆宏集团就为地方国企，而此前合作的金桥集团、安德利集团、广晟发展等企业也涵盖了国企、民企等多种类型。

从旭辉角度来看，这种多元化的合作方选择，一方面能保障项目资金稳定，降低合作风险，另一方面也能借助合作方的本地资源，快速打开区域市场，提升项目的落地效率与运营成功率。

轻资产成效与考验

经过一段时间的布局与实践，旭辉商业在轻资产运营、产品创新与合作模式上已取得初步成效。相关数据显示，截至2025年底其轻资产已覆盖12城14座项目。

资料来源：公开资料，观点指数整理

在项目类型上，旭辉商业轻资产布局呈现出“多元业态全覆盖”的特点，不再局限于传统购物中心，而是涵盖了城市更新、年轻力街区、TOD综合体、社区商业等多种业态。

这种多元业态布局，虽有助于旭辉商业规避单一业态的市场风险，但更考验其全周期运营能力。需要旭辉商业精准适配不同区域、不同客群的消费需求。

产品线适配性上，“旭辉里”主打社区生活中心，“旭辉广场”是区域购物中心。通过这两类轻资产输出，可快速将自有IP在全国“复制粘贴”，抢占市场份额。

值得一提的是，为适配多元项目的需求、突破标准化局限，2025年3月旭辉商业还发布了全新“年轻力C+产品线”，与广晟发展联手打造广州晟潮C-Wave，作为首秀项目，迈出了从标准化输出到个性化价值创造的转型步伐。

此外，旭辉商业还开始打造自己的原创IP活动矩阵，包括“嗨GO节”、“来旭辉商业过夏天”、“超级宠粉节”和“ZAO趣节”等四大IP，意将短期流量沉淀为长期品牌资产。

上述举措之下，2025年旭辉商业全体系客流量达2亿人次，营业额同比提升18%，会员总量突破350万，引入全国及区域首店超过200家，打造2200场各类特色活动，形成了相对完善的运营体系。

具体项目来看，2025年成都温江旭辉Cmall实现客流同比增长17%，销售额同比增长23%；上海长寿·旭辉里定位焕新为“食间欢聚场”，客流同比增长42%、销售额提升19%，均取得不错的表现。

不过尽管业务初具成效，但旭辉商业的轻资产运营之路仍面临诸多挑战，其长期运营能力与战略定力备受考验。

从行业环境来看，房地产行业调整仍在持续，存量商业市场竞争日趋激烈，头部房企与专业商业运营商纷纷布局轻资产领域，同质化竞争与优质资产稀缺的矛盾日益突出。

在此背景下，旭辉商业面临着“抢项目、拼运营”的双重压力，若项目运营业绩不佳，可能面临被合作方解约的风险，进而导致市场份额流失。

竞争对手方面，旭辉商业的核心布局区域是长三角，这里也是华润万象生活、龙湖、大悦城等头部商业运营商的必争之地。

以华润万象生活为例，其目前在上海、杭州、南京、苏州、合肥等城市实现了全覆盖，运营有上海万象城、杭州万象城、南京万象天地等标杆项目，凭借成熟的运营能力与品牌影响力，成为众多国企、民企合作的首选，给旭辉商业的区域拓展带来了不小压力。

从企业自身来看，虽然轻资产模式无需大量资金投入，但对运营能力、品牌影响力与资源整合能力的要求极高，旭辉商业仍需持续提升团队的专业度，优化运营体系，解决不同城市、不同类型项目的运营难题。

其次，目前旭辉商业的轻资产项目仍处于布局初期，多数项目尚未进入稳定盈利阶段，短期内难以对企业整体业绩形成显著支撑。如何通过精细化运营实现项目的快速盈利，提升轻资产板块的营收贡献，仍是亟待解决的问题。

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